2020年武汉楼市地图之八——光谷篇（下）
01五四青年节那天，锣鼓喧天、鞭炮齐鸣
那场景，用宋丹丹老师的话说，相称震撼
盘龙城的某个项目营销中央，盛大开放
并邀请了客户及媒体，现场观礼
除了那挂在脸上的口罩，统统都是那么的认识
所以，我跟几位大咖一块，待得比较久，甲方陪我们聊得也比较久
对于住宅，他表示不担心
担心的是公寓，庆幸的是至少比商业的盒子好处理
此外，其光谷东的项目，也将于今年入市
对于光谷东的信心，来自于财产和140万方大大小小的商业盒子
也来源于产品力，联排、洋房、别墅，能够让情怀落地
其实，每个地产人都是有追求的
希冀着在自己的职业生涯内，为这座城市留下点可能会成为经典的东西
比如，成功运营的商业盒子、前庭后院有天有地的别墅
只不过，在高周转、在白银时代
严于待人的要求着别人家的项目，做出差异化
宽以利己的规划着自己家的项目，做出流量化
是不是每个地产人，都是如此矛盾
maybe
今天就聊，他眼中的别人家的项目很多的这个地方
光谷东的东——鄂州
也就是葛店及红莲湖、梧桐湖板块
02
这几个板块，是上一篇《2020年武汉楼市地图之七——光谷篇（上）！》（可点击标题，跳转阅读）的姐妹篇
因为光谷楼市太大、可以说的地方太多，不得不分两部分
否则，肯定是敷衍了事的态度
葛店及红莲湖、梧桐湖在哪里
假如以光谷东为起点，鄂州的葛店在光谷东的东边15公里、红莲湖在葛店南边10公里、梧桐湖又在红莲湖南面13公里
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葛店及红莲湖、梧桐湖远不远
一说到葛店及红莲湖、梧桐湖
各位本能的反应，远
客观来说，是挺远的
汉口、汉阳、洪山广场，开车往返时间约3个小时以上
但是对于光谷人民来说，并不远
假如从鲁巷广场出发，到红莲湖的单程时间为41分钟，距离35公里
这个距离，同钟家村的人到汉南
单程时间为42分钟，距离35公里
武汉广场的人到阳逻
单程时间为43分钟，距离37公里
基本属于同一地段条件
所以，老秦为其正名，她们不远
葛店及红莲湖、梧桐湖与众不同的地方
摊开武汉市的版图，不难发现
汉口的发展，是最多维的
长江以北，都属于她
往北是黄陂、往西是孝感、往东是阳逻
好处，土地够大
坏处，无法聚焦，各自为政
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汉阳、武昌也呈现这般的格局
蔡甸、汉南、江夏、郑店、五里界……
唯独光谷，特立独行
她像一座三面环水的半岛，北上是东湖、严西湖；南下是汤逊湖；西边是南湖，只能往东走
所以，先知先觉的管理层早早的预见了未来，作出了决定，为光谷的下一个三十年的发展，划了一大片自留地，肆意成长
于是有了光谷东、葛店、红莲湖、梧桐湖的江湖之地
03
追溯她们的楼市发展历程
离不开两个开山鼻祖似的项目
一个是锦绣香江、一个是红莲湖高尔夫
十几年前，那时的地产人、媒体人
说去葛店，就知道是锦绣香江
说去红莲湖，就晓得是高尔夫
有时间，真的不能低估房地产项目，对于一个板块的带动作用
不是因为有这样的开发商，在这样的地块，开发这样的项目
大家都不会去，路上就会少很多的车、副食店少卖很多的水、农家乐也没有大快朵颐的人
因此，我们在诟病高房价时，也该想想他们也曾扮演着拓荒牛的角色
也许大家有个疑问，光谷东是伴随着管委会的搬迁而横空出世的
也仅仅是5年之前的事情
为何葛店等一众小生的出道时间，比光谷东还早
原来，在2006年前后
鲁巷、关山大道为代表的“老人家”，崛起之后
光谷，顺势荣登武汉楼市最伟大的图腾之一，再也没有暗淡过
只是，似乎还差点什么
差点湖水叠石、诗情画意
往东走，也就是现在的光谷东，一片黄土高坡
再往东走，惊喜的发现了鄂州的紫菱湖、红莲湖等无限风光
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依赖着在郊区跑马圈地，制造了无数个财富神话的广深房企
先知先觉的以最合适的价格，本着能圈多少圈多少的策略，来了
所以，早些年
这几个区域，打造别墅和洋房等改善型的产品为主
因为唯一的卖点，就是湖光山色
04
前世交代得七七八八，再来看此生
而今，葛店、红莲湖、梧桐湖最大的吸引力在于
她是光谷东的东，是距离天之骄子最近的宜居板块
换句话说
买不起光谷东的刚需，来买我们吧
这是你唯一的选择
就像光谷东承接着关山大道的外溢那样
葛店及红莲湖等板块，随时准备在光谷东身上躺赢
然而，光谷东并不是关山大道
一个是不到十年的愣头青、一个是经过六十年反复迭代升级的千亿大道
这个大腿傍的，有点细
也就是说，除了价格优势的红利外
诸如财产、商业、学区、政务等资源优势
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五年以内，必须自给自足
本来也无可厚非，汉南、孝感临空港，也都是这么坚强着过来的
但是，光谷东非但没有带来外溢，却带来了一种束缚
葛店，有种哑巴吃黄连、有苦难言的苦衷
本来，房价卖个六、七千元，不温不火、小桥流水、悠哉游哉
结果，光谷东被全武汉的炒房客裹挟之后
地价暴涨，葛店的地价随之水涨船高
金地、中建、中海、万科等大鳄纷纷进场，拿地本钱大多达到5000元/平左右
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相应的，房价也会上涨
以葛店为例，目前房价为10000元/平，综合精装、地段，上下浮动1500元
房价对标小军山，9000元/平（毛坯）；对标横店，11000元/平（精装）
葛店的产品线比较丰富，项目体量斗大，洋房、叠墅、高层
所以价格区间够长
看似房价，旗鼓相称
但是，葛店是在武汉绕城高速（外环线）以外10公里的位置
而横店、小军山属于四环外、外环内的板块
这么看来，单从环线位置的维度评判
葛店的房价高了
又是一个不同寻常的状况
在光谷东与葛店之间，四环线与外环线并线
四车道扩建成八车道，项目途经江夏区、东湖高新技术开发区、青山区（化工区），路线全长30.3km，建设工期3年
光谷东神奇的成为四环内板块、葛店仍旧是外环外
再以红莲湖、梧桐湖的在售房价，6500元/平（毛坯）为例
对标新洲部分楼盘的6200元/平（毛坯）、汉南部分楼盘7500元/平（毛坯）
看似有肯定的价格优势
敲黑板的重点是，新洲属于武汉市、汉南属于武汉市的经开区
而葛店、红莲湖、梧桐湖属于鄂州市，这是天差地别的概念
老秦还是那个观点，就算买错，也要错得明明白白
糊里糊涂、毫无意义的踩坑，LOSER
05
过去几年，武汉的全民抢房潮
让葛店、红莲湖、梧桐湖的别墅、洋房卖得溜溜的
再厥后，光谷东的万丈光芒之下
挤出了太多的刚需外溢
如今，潮水退去，才知道谁在裸泳
她们的状况，还不太一样
葛店的问题在于，城市的界面及地段条件，都比较得当居住
矛盾点是刚需想买，买不起，主要就是房价问题
其实是一场胜负早已分晓的博弈，开发商能够绞尽脑汁的左右着刚需朋友的预期
却改变不了他们的收入
很有可能，作为钢丝
我想买，也觉得11号线三期会对于区域有很大的改观
但是抱歉，真的钱不太够
各位不要太过于高估年轻人的收入，武汉平均工资3984元/月
他们要谈恋爱、社交、交通食宿，能攒多少钱
100万的房子，首付30万，月供4143元（按照首套房利率上浮20%计算）
于钢丝来说，真的是不能承受之重
红莲湖、梧桐湖的矛盾点在于
首套房的钢丝，买得起，却住不起
以梧桐湖为例，其距离关山大道的距离为32公里，车程为44分钟
来回超过60公里，油费至少30元，月通勤本钱至少在1200元以上
哪怕以后通了地铁19号线，动辄超过6块/人的票价，也未便宜
其实，刚需住在很远的郊区或者卫星城
本身就是一个悖论
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能够承受这么高的通勤本钱，他的收入就不会是一个刚需
大部分，只是披着投资和改善的外衣罢了
很多人，买了房
也是继续租住在主城，现实上本钱更低
06
实事求是的讲，葛店、红莲湖、梧桐湖目前的楼市
很非常艰难的
我们看一个区域的楼市是不是有价值
就看二手房市场，能不能租、能不能变现
否则，房子就像失去了灵魂的钢筋水泥，毫无意义
租房方面，三个片区合计只有44套出租房，且全部集中在葛店
并不是供不应求，而是压根没有租房市场
卖房方面，葛店有117套二手挂牌房源、红莲湖只有3套，梧桐湖是0
除葛店外，这样的热度之下，房子变现也就是天方夜谭
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武汉及城市圈，已经没有一块处女地是全新的、没有任何二手房去寻踪匿迹的
于是这样的评判方法，放在所有的板块都是可行的
因为二手房才是最为真实的市场
所以，我的建议是
真正的刚需朋友，葛店、红莲湖可以考虑，梧桐湖就不建议了
假如从中建光谷之星出发，到葛店是15公里，到红莲湖是16公里，车程都在30分钟以内；而到梧桐湖是31公里，超过日常通勤距离的极限范围
至于说投资，你看到这样的二手房情况，依然执意想去买一套投资
也可以的，不差钱，天下无敌
那么红莲湖和梧桐湖的机会点在哪
破局之道在于改善及终极置业的客户
肯定要把产品做出差异化来，然后讲出一个一个栩栩如生的故事
去感动那些有钱人，让美梦相对便宜的落地，得到双赢
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大空间、大配套、大旅游、露台花园、景观资源
营造的是一种向往的、别样的生活，然后用相对便宜的价格进行勾引
最终成交
至于说未来如何，不紧张
紧张的是，大家都完成了对于自己过往的承诺，了却一桩心事
归根溯源，红莲湖和梧桐湖的痛点，还是房企的预期问题
在容积率有提升空间、低密产品卖不出高溢价的叠加作用之下
大家都在做高层上做文章，这样看似可以盖更多的房子，实现更多的利润
却低估了钢丝及投资客眼光！
<hr>结束语：
与葛店、红莲湖、梧桐湖冰冻三尺的二手房市场，有着巨大差异的
是熔岩滚滚的光谷东
仅贝壳网一个平台，搜索光谷东，就有1045套二手挂牌房源在售
还不包括近两年购买，还未交房办证的大把房源
假如，这1000套房源全部是真实的刚需朋友购买
那么，就会有1000个家庭正在装修或者已经入住
并且，1000个家庭形成的社会关系，至少是10000人以上
根据新浪财经消息，2019年上半年
湖北人均消耗支出，突破10000元
保守估计，能够为区域贡献上亿元的消耗力
当然，这只是假如
光谷东的商业真成天气的那一天，葛店、红莲湖、梧桐湖才能徐徐闪着光
思君何日归，但问投资客！
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