2020年武汉楼市地图之八——光谷篇（下）

01



五四青年节那天，锣鼓喧天、鞭炮齐鸣
那场景，用宋丹丹老师的话说，相称震撼


盘龙城的某个项目营销中央，盛大开放
并邀请了客户及媒体，现场观礼


除了那挂在脸上的口罩，统统都是那么的认识


所以，我跟几位大咖一块，待得比较久，甲方陪我们聊得也比较久


对于住宅，他表示不担心
担心的是公寓，庆幸的是至少比商业的盒子好处理


此外，其光谷东的项目，也将于今年入市
对于光谷东的信心，来自于财产和140万方大大小小的商业盒子
也来源于产品力，联排、洋房、别墅，能够让情怀落地


其实，每个地产人都是有追求的
希冀着在自己的职业生涯内，为这座城市留下点可能会成为经典的东西


比如，成功运营的商业盒子、前庭后院有天有地的别墅


只不过，在高周转、在白银时代
严于待人的要求着别人家的项目，做出差异化
宽以利己的规划着自己家的项目，做出流量化


是不是每个地产人，都是如此矛盾
maybe


今天就聊，他眼中的别人家的项目很多的这个地方
光谷东的东——鄂州


也就是葛店及红莲湖、梧桐湖板块


02



这几个板块，是上一篇《2020年武汉楼市地图之七——光谷篇（上）！》（可点击标题，跳转阅读）的姐妹篇
因为光谷楼市太大、可以说的地方太多，不得不分两部分


否则，肯定是敷衍了事的态度


葛店及红莲湖、梧桐湖在哪里


假如以光谷东为起点，鄂州的葛店在光谷东的东边15公里、红莲湖在葛店南边10公里、梧桐湖又在红莲湖南面13公里

葛店及红莲湖、梧桐湖远不远


一说到葛店及红莲湖、梧桐湖
各位本能的反应，远


客观来说，是挺远的
汉口、汉阳、洪山广场，开车往返时间约3个小时以上


但是对于光谷人民来说，并不远
假如从鲁巷广场出发，到红莲湖的单程时间为41分钟，距离35公里


这个距离，同钟家村的人到汉南
单程时间为42分钟，距离35公里


武汉广场的人到阳逻
单程时间为43分钟，距离37公里


基本属于同一地段条件
所以，老秦为其正名，她们不远


葛店及红莲湖、梧桐湖与众不同的地方


摊开武汉市的版图，不难发现


汉口的发展，是最多维的
长江以北，都属于她


往北是黄陂、往西是孝感、往东是阳逻
好处，土地够大
坏处，无法聚焦，各自为政

汉阳、武昌也呈现这般的格局
蔡甸、汉南、江夏、郑店、五里界……


唯独光谷，特立独行
她像一座三面环水的半岛，北上是东湖、严西湖；南下是汤逊湖；西边是南湖，只能往东走
所以，先知先觉的管理层早早的预见了未来，作出了决定，为光谷的下一个三十年的发展，划了一大片自留地，肆意成长


于是有了光谷东、葛店、红莲湖、梧桐湖的江湖之地


03



追溯她们的楼市发展历程
离不开两个开山鼻祖似的项目


一个是锦绣香江、一个是红莲湖高尔夫


十几年前，那时的地产人、媒体人
说去葛店，就知道是锦绣香江
说去红莲湖，就晓得是高尔夫


有时间，真的不能低估房地产项目，对于一个板块的带动作用
不是因为有这样的开发商，在这样的地块，开发这样的项目


大家都不会去，路上就会少很多的车、副食店少卖很多的水、农家乐也没有大快朵颐的人


因此，我们在诟病高房价时，也该想想他们也曾扮演着拓荒牛的角色


也许大家有个疑问，光谷东是伴随着管委会的搬迁而横空出世的
也仅仅是5年之前的事情


为何葛店等一众小生的出道时间，比光谷东还早


原来，在2006年前后
鲁巷、关山大道为代表的“老人家”，崛起之后
光谷，顺势荣登武汉楼市最伟大的图腾之一，再也没有暗淡过


只是，似乎还差点什么
差点湖水叠石、诗情画意


往东走，也就是现在的光谷东，一片黄土高坡
再往东走，惊喜的发现了鄂州的紫菱湖、红莲湖等无限风光

依赖着在郊区跑马圈地，制造了无数个财富神话的广深房企
先知先觉的以最合适的价格，本着能圈多少圈多少的策略，来了


所以，早些年
这几个区域，打造别墅和洋房等改善型的产品为主
因为唯一的卖点，就是湖光山色


04



前世交代得七七八八，再来看此生


而今，葛店、红莲湖、梧桐湖最大的吸引力在于
她是光谷东的东，是距离天之骄子最近的宜居板块


换句话说
买不起光谷东的刚需，来买我们吧
这是你唯一的选择


就像光谷东承接着关山大道的外溢那样
葛店及红莲湖等板块，随时准备在光谷东身上躺赢


然而，光谷东并不是关山大道
一个是不到十年的愣头青、一个是经过六十年反复迭代升级的千亿大道


这个大腿傍的，有点细


也就是说，除了价格优势的红利外
诸如财产、商业、学区、政务等资源优势

五年以内，必须自给自足


本来也无可厚非，汉南、孝感临空港，也都是这么坚强着过来的
但是，光谷东非但没有带来外溢，却带来了一种束缚


葛店，有种哑巴吃黄连、有苦难言的苦衷


本来，房价卖个六、七千元，不温不火、小桥流水、悠哉游哉
结果，光谷东被全武汉的炒房客裹挟之后


地价暴涨，葛店的地价随之水涨船高
金地、中建、中海、万科等大鳄纷纷进场，拿地本钱大多达到5000元/平左右

相应的，房价也会上涨


以葛店为例，目前房价为10000元/平，综合精装、地段，上下浮动1500元
房价对标小军山，9000元/平（毛坯）；对标横店，11000元/平（精装）


葛店的产品线比较丰富，项目体量斗大，洋房、叠墅、高层
所以价格区间够长


看似房价，旗鼓相称


但是，葛店是在武汉绕城高速（外环线）以外10公里的位置
而横店、小军山属于四环外、外环内的板块


这么看来，单从环线位置的维度评判
葛店的房价高了


又是一个不同寻常的状况
在光谷东与葛店之间，四环线与外环线并线


四车道扩建成八车道，项目途经江夏区、东湖高新技术开发区、青山区（化工区），路线全长30.3km，建设工期3年


光谷东神奇的成为四环内板块、葛店仍旧是外环外


再以红莲湖、梧桐湖的在售房价，6500元/平（毛坯）为例
对标新洲部分楼盘的6200元/平（毛坯）、汉南部分楼盘7500元/平（毛坯）


看似有肯定的价格优势
敲黑板的重点是，新洲属于武汉市、汉南属于武汉市的经开区
而葛店、红莲湖、梧桐湖属于鄂州市，这是天差地别的概念


老秦还是那个观点，就算买错，也要错得明明白白
糊里糊涂、毫无意义的踩坑，LOSER


05



过去几年，武汉的全民抢房潮
让葛店、红莲湖、梧桐湖的别墅、洋房卖得溜溜的


再厥后，光谷东的万丈光芒之下
挤出了太多的刚需外溢


如今，潮水退去，才知道谁在裸泳


她们的状况，还不太一样


葛店的问题在于，城市的界面及地段条件，都比较得当居住
矛盾点是刚需想买，买不起，主要就是房价问题


其实是一场胜负早已分晓的博弈，开发商能够绞尽脑汁的左右着刚需朋友的预期
却改变不了他们的收入


很有可能，作为钢丝
我想买，也觉得11号线三期会对于区域有很大的改观
但是抱歉，真的钱不太够


各位不要太过于高估年轻人的收入，武汉平均工资3984元/月
他们要谈恋爱、社交、交通食宿，能攒多少钱


100万的房子，首付30万，月供4143元（按照首套房利率上浮20%计算）
于钢丝来说，真的是不能承受之重


红莲湖、梧桐湖的矛盾点在于
首套房的钢丝，买得起，却住不起


以梧桐湖为例，其距离关山大道的距离为32公里，车程为44分钟
来回超过60公里，油费至少30元，月通勤本钱至少在1200元以上


哪怕以后通了地铁19号线，动辄超过6块/人的票价，也未便宜


其实，刚需住在很远的郊区或者卫星城
本身就是一个悖论

能够承受这么高的通勤本钱，他的收入就不会是一个刚需
大部分，只是披着投资和改善的外衣罢了


很多人，买了房
也是继续租住在主城，现实上本钱更低


06



实事求是的讲，葛店、红莲湖、梧桐湖目前的楼市
很非常艰难的


我们看一个区域的楼市是不是有价值
就看二手房市场，能不能租、能不能变现


否则，房子就像失去了灵魂的钢筋水泥，毫无意义


租房方面，三个片区合计只有44套出租房，且全部集中在葛店
并不是供不应求，而是压根没有租房市场


卖房方面，葛店有117套二手挂牌房源、红莲湖只有3套，梧桐湖是0
除葛店外，这样的热度之下，房子变现也就是天方夜谭

武汉及城市圈，已经没有一块处女地是全新的、没有任何二手房去寻踪匿迹的


于是这样的评判方法，放在所有的板块都是可行的
因为二手房才是最为真实的市场


所以，我的建议是
真正的刚需朋友，葛店、红莲湖可以考虑，梧桐湖就不建议了


假如从中建光谷之星出发，到葛店是15公里，到红莲湖是16公里，车程都在30分钟以内；而到梧桐湖是31公里，超过日常通勤距离的极限范围


至于说投资，你看到这样的二手房情况，依然执意想去买一套投资
也可以的，不差钱，天下无敌


那么红莲湖和梧桐湖的机会点在哪
破局之道在于改善及终极置业的客户


肯定要把产品做出差异化来，然后讲出一个一个栩栩如生的故事
去感动那些有钱人，让美梦相对便宜的落地，得到双赢

大空间、大配套、大旅游、露台花园、景观资源
营造的是一种向往的、别样的生活，然后用相对便宜的价格进行勾引
最终成交


至于说未来如何，不紧张
紧张的是，大家都完成了对于自己过往的承诺，了却一桩心事


归根溯源，红莲湖和梧桐湖的痛点，还是房企的预期问题
在容积率有提升空间、低密产品卖不出高溢价的叠加作用之下


大家都在做高层上做文章，这样看似可以盖更多的房子，实现更多的利润
却低估了钢丝及投资客眼光！


<hr>结束语：


与葛店、红莲湖、梧桐湖冰冻三尺的二手房市场，有着巨大差异的
是熔岩滚滚的光谷东


仅贝壳网一个平台，搜索光谷东，就有1045套二手挂牌房源在售
还不包括近两年购买，还未交房办证的大把房源


假如，这1000套房源全部是真实的刚需朋友购买
那么，就会有1000个家庭正在装修或者已经入住
并且，1000个家庭形成的社会关系，至少是10000人以上


根据新浪财经消息，2019年上半年
湖北人均消耗支出，突破10000元


保守估计，能够为区域贡献上亿元的消耗力


当然，这只是假如


光谷东的商业真成天气的那一天，葛店、红莲湖、梧桐湖才能徐徐闪着光


思君何日归，但问投资客！

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看武阳高速通车后距离感会不会有改善。

对梧桐湖的了解不够，它离光谷更近

【Q小楼】 思君何日归，但问投资客！