定价2.625元 中金湖北科投光谷REIT底层资产成色几何

经济观察网 记者 田国宝 5月30日，中金湖北科投光谷REIT（508019.SH）正式将发行价确定为2.625元/份，与已经上市的10家物流仓储、产业园区公募REITs相比，这一价格偏低，预计可以募集资金15.75亿元。
根据发行计划，该公募REIT将于6月5日进行认购，6月6日完成募集，6月7日确定最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量及配售比例，该基金预计于6月中旬正式上市。
中金湖北科投光谷REIT上市历程可谓一波三折，从2022年12月申请至今历时超过5个月，而大部分公募REITs这一过程耗时不过2个月，从申请到上市通常在2-3个月。
中金湖北科投光谷REIT申请上市时，受一系列因素影响，国内产业园区行业面临较大的退租压力。2023年二季度以来，虽然部分园区出租率出现好转，但多数还没有规复到历史水平。
中金湖北科投光谷REIT在申报期间，曾两次被监管机构提出“反馈”要求。不过随着认筹的逐步展开，其上市也进入倒计时。
6月中旬上市
申请上市前，中金湖北科投光谷REIT的相关资产做过一次资产支持专项计划。2019年7月，招商创融-湖北科投光谷软件园资产支持专项计划正式上市，发行金额16.3亿元，该专项计划直到2022年6月才终止。
专项计划终止前，湖北省科技投资集团有限公司（以下简称“湖北科投”）开始为申请公募REIT做准备，并于2022年底正式向上交所提交了申请。
今年1月和4月，中金湖北科投光谷REIT两次向上交所提交反馈稿，直到4月25日才正式通过申请。
5月29日，中金湖北科投光谷REIT开始询价，累计收到53家网下投资者管理的142个配售对象的报价信息，区间为2.542元/份-2.746元/份，拟认购份额总量84亿份，为网下初始发售份额的57倍。
剔除相关无效报价后，最终48家网下投资者管理的110个配售对象的57.9亿份报价有用，结合其他配售对象的报价情况，最终将发行价格定在2.625元/份，与询价结果相比，最后发行定价较为保守。
根据证监会4月25日批复的文件，中金湖北科投光谷REIT准予募集的总额是6亿份，按照确定的发行价，最多可以募集到15.75亿元，预计2023年现金流分配率为4.62%，2024年为4.87%。
根据基金管理方披露的信息，原始权益人承诺认购34%的份额，也是中金湖北科投光谷REIT最大单一认购者。另外32家战略配售投资者承诺的认购份额合计占比31%。
中金湖北科投光谷REIT将于6月5日-6日正式开始认购，完成认购后，做好相应的准备工作，就可以正式上市生意业务。从已发行的公募REITs来看，从认筹到上市通常需要1个月左右时间。
从2021年6月首批REITs成功上市以来，中国公募REITs已走过两年历程，第一批上市的REITs成功通过扩募申请。而且根据上市指引，下一步公募REITs将进一步向商办等领域扩散，对于存量资产影响日益深远。
中金湖北科投光谷REIT的底层资产所在的武汉光谷软件园，是武汉科技创新的高地。原始权益人湖北科投集团为东湖高新区管委会下属国企，主要从事园区开发运营及科技企业投资。
底层资产成色几何
中金湖北科投光谷REIT底层资产包括光谷软件园A1-A7栋、C6栋、E3栋以及位于现在光谷世贸中心的互联网+项目，合计可租赁面积为16.76万平方米，2022年末的估值为15.4亿元，平均签约租金61.63元/平方米/月。
其中光谷软件园的9栋楼为早期向中电光谷购买，运营年限普遍超过10年；互联网+项目同样为购买而来的资产，运营年限也超过5年。相对而言，这次上市的资产均已经进入稳定运营阶段。
招募说明书显示，中金湖北科投光谷REIT底层资产2022年营业收入为1.07亿元，其中最大收入为租金收入，占比超过九成，其他收入为物业费、停车费、广告等收入；运营净收益7060万元。
截至2022年底，中金湖北科投光谷REIT的基础办法项目共有49家租户，其中信息技术行业占比超过40%，金融科技占比超过27%，其他租户还包括专业服务、教育、金融、建筑、保险等行业。
最大的租户是招商银行，租赁面积接近4万平方米，占比达到了27.6%，主要是招商银行武汉分行和招商银行信用卡中心，2022年贡献了3020万元的收入，占比超过28%，是最大的现金流来源。
第二大租户是武汉留学生创业园管理中心，租赁面积占比8.7%，该中心为东湖高新区管委会下属机构，也是原始权益人的关联方，主要为海外留学人才回国创业提供相关服务，租赁年限超过11年。
第三大租户是小红书的运营方行吟科技，租赁面积占比7.7%，从2017年11月首次入驻以来，伴随着小红书业务快速发展，租赁面积扩大了三倍以上。
第四大租户是世纪教育公司，租赁面积占比7.4%，该租户有相称部分面积用于开办幼儿园，一样平常在校人数超过五六百人，年收入超过3000万元，原始权益人湖北科投也是股东之一，持有39%股份。
四大租户的租赁面积合计占比超过51%。
行业低谷
今年4月25日，履历将近5个月的漫长申请、两次反馈，中金湖北科投光谷REIT终于拿到了证监会批复通过文件。无论是履历的波折，照旧历经的时长，均超过多数公募REITs上市过程。
从产业园区行业来看，中金湖北科投光谷REIT上市没有赶上好时候。2022年四季度以来，公募REITs表现一直较为低迷，截至5月31日收盘，已经上市的27只公募REITs总市值为858.34亿元，与发行总市值相比下跌了6%。
基金价格表现同样低迷，2023年1-5月，27只已上市的公募REITs价格均出现不同程度的下跌，跌幅超过10个百分点的有13只，其中2只跌幅超过20%。27只公募REITs没有一只上涨。
价格低迷背后是出租率普遍下滑，2022年底开始，国内主要产业园区均出现不同程度的退租现象，如华安张江光大园REIT遭遇大租户退租，建信中关村园区REIT被小租户退租困扰。
一位产业园区企业相关负责人告诉经济观察网，三年疫情，诸多实体企业遭受重创，虽然2022底以来，经济活动逐步有序规复，但消极影响依然存在，并将这一影响直接投射到园区中。
据其介绍，影响园区出租率的租户主要分为两类，一类是没有挺已往倒下了，如哲库科技；另一类虽然坚持下来了，但出现相称规模的裁员，“原来可能租一整层甚至一栋，裁员后，用不了那么多面积，到期后就不续租了”。
在房地产上行阶段，产业园区也处于高速发展状态，部分传统房地产开发企业也纷纷进入这一领域，但随着房地产进入下行通道，作为房地产勾地工具的产业园区也停止扩张，进入调整期。
中金湖北科投光谷REIT在出租率方面的表现要好于同行。招募说明书显示，2022年底，其底层资产出租率是86.4%；到了今年一季度末，出租率进一步上升至90.72%。多数产业园区一季度末出租率低于2022年底。

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