拜望杭州七大房价“下跌”板块之一：东湖新城

王大洪 · 发表于 2020-7-15 08:00:41

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关于二手房，近来有两条观点“对立”的消息。

一是：4-6月，杭州一连三个月成交量破万套，上半年团体更突破四万套。而且，从7月首周2500+成交看，行情还在一连。

二是：相比两年前，8成二手小区未涨价，以致还跌了10%。

根据量价理论，在市场上行阶段，当成交连续放量时，成交价大概率上涨。一连3-4个月高位运行的二手房，显然符合这一标准。

但为什么大多数二手小区，却是横盘、下跌呢？

本日开始，层楼将走进杭州七大“下跌”板块（东湖、九堡、九堡沿江、城东新城、下沙沿江、滨江和东新等），和中介面临面交换，深入分析二手房价涨跌背后原委。

首篇是刚需重镇——东湖新城（临平山北）。

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起首必须认可，仅以本年上半年看，东湖二手房价肯定涨了。

来看一组数据对比：

2020年3-4月：金都夏宫89㎡毛坯，成交总价175-180万，单价约2万；众安抱负湾89㎡精装，主流成交总价190万左右，单价2万1上下。

这段期间，重要受疫情影响，又是复工不久，行情相对岑寂。

2020年6月：金都夏宫89㎡毛坯，单价能卖到2万1-2万2；众安抱负湾89㎡精装，成交价最高可达2万2-2万3。

同意香颂、金帝海珀等楼盘更贵，前者2万4-2万5，后者2万6左右。假如海珀边套户型（户型好，得房率近90%），最贵可以卖到2万7+。

也就是说，对比3-4月，东湖二手房价广泛涨了10%左右。

而这背后，正是回暖行情下的高成交量。据好找房公布数据，本年上半年，东湖以846套成交位居杭州第四，匀称成交价约2万。

中介朋侪小胡告诉我，由于二手市场回暖，为抢占市场，仅上半年新增中介门店，就至少有20家。

但由于门店数目增长过快，匀称到单个门店的业务量，反而急剧降落。

“4-5月，可以成交近20单，6月只有5单。”小胡体现，不是行情不好，而是竞争太猛烈了，感觉快混不下去了。

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但说东湖两年没涨（大概跌了），也没错！

由于对标时间点——2018年6月前后，正是杭州二手房价最癫狂的时期。癫狂到什么程度？一些板块的顶峰成交个案，到现在都让人岑寂无言。

比如，绕城外3万+的义桥，4万+的下沙沿江……固然，也包罗2万8+的临平东湖。

2018年6月，海珀一套89㎡中楼层房源，成交总价到达253万元，折合单价28434元/㎡，至今还是板块不可逾越的高峰。

当时，金都夏宫、同意香颂、莱茵知己，和绿城蓝庭等盘，也一度冲到2万4-2万6的高度。

要知道，同期在售的法兰公园、悦见山等盘，精装新居才16000-17500元/㎡。算起来，一二手倒挂已到达惊人的万元左右。

一句话总结：本年3-6月，东湖二手房价反弹了10%，但对比2018年最高点，仍旧跌了10%左右。

翻开近几年的二手房行情走势，团体可以用冲高盘整形容。

2016年启动，9月G20第一波上涨；2017年和2018年连续发作，2018年6月前后到达顶峰；随后行情回落，根本依照下半年岑寂，上半年回暖（小阳春）的走势。

那为什么有些板块能再创新高，东湖在内的多数板块，却很难回到2018年了？

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起首，我们要明白，这轮二手房价爆涨的焦点是什么？

它的前置逻辑是：新居供应少、抢不到，大量购房者无奈涌入二手市场，终极不停推高房价。

以是，当新居供应富足时（优先摇号），二手房价就很难再往上冲（板块房价也有阶段天花板，不大概无穷上涨）。而从2017年开始，杭州就变成了“推地狂魔”。

一连三年卖地金额破2千亿，天下第一。2020年上半年，更是超1700亿。

按照半年到一年的上市周期，这些地皮刚幸亏2018年起形成会集供应，加上团体行情调解，二手房价回落再所不免。

东湖的新居供应，虽没有浮夸到汹涌的程度，但也恒久保持稳固。

比如，2017年底之前，整个东湖（当时还叫临平北）可售新盘屈指可数，只有夏宫、抱负湾等盘，一度断档。

但之后新盘源源不停，栢悦中心、中铁九逸、法兰公园、悦见山、山语四序、柳岸闻莺，和御清城等一连上市；现在选择余地仍旧不小：四序都会、锦畔云汀府、汀州印月、新鸥鹏地块、华元星万里、上锦宸府等。

若算上超山的江山风华，供应相当富足。

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另一方面，和团体杭州一样，东湖二手房挂牌量，也是与日剧增。

好找房数据表现，停止昨日20时，东湖二手房总挂牌量为3540套。此中，3月1日至今新增挂牌1032套，占比近3成。

“一部分是正常改善置换，但更多是冲着小阳春，想卖个好代价。”小胡说。

我统计了下，几个主流二手小区挂牌量都挺高，蓝庭346套、夏宫310套、东港花苑193套，海珀128套、香颂71套……客岁交付的中铁九逸，也有116套。

小胡以为，按照现在的成交量，以后挂牌量还会往上走。

即将交付的栢悦中心

由于更多次新居将涌入市场，比如本年下半年，谁人曾经大雨中列队登记摇号的栢悦中心，就会交付。

外立面石材干挂+局部铝板，自带五星旅店和地标写字楼，被誉为东湖“第一颜值”，加之万宝城对面、地铁口（9号线北沙路站）的焦点地段，在本地中介看来，有望挑衅2万8纪录。

临平山南低总价老少区的分流，也是二手房价难涨的缘故原由之一。

“广泛上世纪90年代，面积50-70㎡，总价只要120-160万，显着低于山北200万的主流总价。”小胡说。

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客观地说，东湖二手房价虽未凌驾前高，但也不低了。

一个很直观的对比。2018年摇号至今，东湖板块新居限价，已经“三连涨”：17500→19000→20800→22000。

而且，从地段看，新盘也广泛偏离以万宝城为中心的板块焦点。

锦畔云汀府万宝城一起之隔、新鸥鹏地块直线1公里、汀州印月直线隔断1.5公里、四序都会直线2公里、上锦宸府直线6.5公里……

优质二手小区，仍旧贵过新居。但综合新盘地段和团体二手房价程度，新居一二手倒挂，在这波限价调解中，可以说是已经“如有若无”。

以是，可以看到两个征象：一是相比从前个位数，新居中签率上升了，四序都会最新一次摇号近28%。

二是客户构成中，投资客比例大降，以刚需自住为主。

“不发急住的，一样平常选择摇新居；发急住的，会倾向二手房。”小胡体现，限价提升后，投资客显着镌汰，但自住客户对二手房的认可度显着进步。

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从自住角度看，东湖简直是一个综合评分很高的刚需板块。

起首是总价段，一套89㎡户型，无论新居还是二手房，总价200万内的挑选余地都很大。

其次，该有的配套都有。

拿交通来说，随着“三路一环”的贯通，从东湖前往武林广场、钱江新城、奥体，或萧山机场，均可通过高架路网实现（尚有杭州中环、沪杭城际铁路）。

招商中的星玖城

贸易配套呢，已有万宝城、万悦城两大开业综合体，星玖城也已在招商中。

农贸市场、幼儿园、卫生服务院、学校、邻里中心、体育公园等常见配套，也都有设置。

这么说吧，杭州范围内，总价比它低的，不是隔断远，就是配套不成熟；隔断近、配套也美满的板块呢，门槛又通常高出许多。

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以后的东湖房价，也不是没有上升空间。

不外，这得取决于两个条件。第一，市场行情向好；第二，也是最告急的，板块自身发展要有实质性推进。

各人知道，2017年底起，临平山北正式更名为东湖新城。

它不但带来了更大的行政版图：面积约76.94平方公里，即原来的临平山北加上钱江经济开辟区。

也带来了更雄伟的蓝图：以荷禹路为中轴，将形成拥有体育中心、文化中心、三甲综合医院等多个都会功能办法，形成集公共管理、贸易商务、科技创新、品格居住等功能于一体的公共中心区。

即东湖新城中心区（临平大道以北，荷禹路两侧），按照最新规划，涵盖高铁枢纽、商旅走廊、森林公园、市民中心、体育中心等。

规划交由时间验证，但一批实质利好已落地。

传播中的地铁四期表示图

比如，除了地铁9号线，地铁3号线二期东延伸段，将从原先的一期止境星桥路站，延伸至东湖。

而最新地铁四期中的南北快线（32号线），听说将横贯东湖新城，与上述两条线交汇。换句话说，将来的东湖，将具备三条地铁线。

再比如，东湖将迎到临平首座大学——浙江理工大学余杭校区（时尚学院）。

已全面动工，预计2022年5月竣工、9月投用。据悉，该校区投用后，浙江理工大学操持将服装学院、国际教导学院、艺术与操持学院等5个特色学院迁入，届时预计师生人数有6000人。

这里还将出现杭州市八区首个室内滑雪场。

近来滑雪场已正式签约，定名为杭州中体冰雪公园（暂定名、位于华元星万里），拥有近8000㎡真雪面积，两条150米雪道！

妥妥又是一个网红打卡地！

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