严重被低估！三环内价格洼地片区，现状曝光！

《三镇计划》是“武汉阿松”在2023年春季推出的大型系列内容专题。在接下来一段时间，“武汉楼市一线”公众号将依次为大家评测武汉各大购房片区。武汉这个片区怎么样？发展潜力如何？有哪些地铁？有什么配套？值不值得买？都将得到详细解答，也为武汉购房参考提供强大的数据库。

本文是武汉硚口古田板块的价值测评：


古田板块整体属于硚口区，硚口区是武汉早期的工业重地，古田板块，是硚口区重点规划打造的汉江湾，也是规划的武汉十大城市副中心之一。汉江湾城市副中心又称汉江湾EBD，汉江湾EBD规划将以解放大道和古田二路的交汇为引擎，规划成为当代商业、商务服务、高新产业、品质居住、文化休闲为一体的城市发展主轴。


区域规划示意图：

古田板块位于二环到三环之间，范围很大，也是目前武汉三环内价格较低的板块。区域被1号线串联起来，北边紧邻金银湖、西边是吴家山、南方是汉江和汉阳。

古田板块区域细分及特点：
三大板块差距较大，古田核心板块占优


古田板块范围也不小，大家通常所说的古田都是以古田五路为界往西的位置，其实并没有严酷的再进行细分，但根据区域内的一些特点，又可以分为长丰大道以北的长丰板块、古田二路以东的古田核心板块以及古田一路周边竹叶海板块。

1、古田核心板块靠近二环及区域内核心配套，也是城市面貌较好，生活氛围较为浓厚的板块，古田板块已开业和在规划的配套大多都集中在这一区域。


2、长丰板块靠近北三环，区域内被一条铁路切割，且多为城中村改造，城市面貌差，区域闭塞，交通也并不是很便利，是目前三环内房价偏低的板块，该板块最大的不足就是没有地铁。


附近铁路：

3、竹叶海板块靠近西三环，区域内有宜家、竹叶海等配套，地铁1号线可达，还算比较成熟，但道路破败，城市面貌差。


区域内城市界面：

古田板块整体区位点评：
三环内土地资源储备多，但地铁少，缺乏系统规划


区域优势：


1、三环内，环线位置有优势。


2、有地铁1号线和解放大道、长丰大道高架、三环线等主干道和快速路，自驾还算比较便利。


3、目前也有凯德西城商圈，园博园、汉江湾、竹叶海等生态资源也都比较丰富。


4、有1135片区规划，区域内有大量土地资源储备。


区域劣势：


1、区域内缺乏大型系统的规划，后续发展乏力。


2、区域内城中村多，遍地都是空地和拆迁改造的，还有不少的工业园区，城市面貌很差，应该算得上是汉口主城区面貌最差的板块之一。


3、后续地铁等规划不给力，距离武广核心商圈较远。


一、地段价值规律测评：
解放大道和1号线是主心骨


1、解放大道沿线地段价值更高，越往东越有优势；地铁1号线成最强辅助。


解放大道是贯穿整个汉口的黄金主干道，西边可上三环，东边可上二环，几乎串联起了汉口最为重磅的几大配套，如同济、协和医院、中山公园、武汉天地等。

解放大道在古田的价值不容置疑。这些年来，古田的发展就是沿着解放大道在展开，地铁、商业、大型规划几乎都在解放大道边上，且解放大道沿线越往东地段价值更高。


值得一提的是，距离解放大道越近，也就意味着距离地铁1号线更近，作为目前古田板块唯一的地铁，占据了地铁优势就能更便利的辐射汉口核心的资源和配套。


长丰板块在区域内的认可度远不及解放大道沿线乃至解放大道以南，一定程度上也是距离解放大道较远，且较为闭塞。当然这一区域靠近三环且有铁路切割也影响较大。


2、古田二路沿线将是古田的下一个地段价值潜力股。


古田二路是古田板块的核心中轴线，呈南北纵向分布，北边连接三环，南方与古田桥对接通往大汉阳。古田二路还是武汉新二环线的组成部分。环线位置的价值在整个武汉还是非常重要的，如今古田超过了二环和三环，地段的差异也是非常明显的。


古田二路作为新二环线的一部分，后期沿线的发展和地段价值比三环附近又要更高一个档次。

此外，可以看到，目前区域内的大型规划几乎都在古田二路沿线，而且这里也集中了地铁站、凯德西城商圈等核心配套，比较值得期待的1135片区规划在古田二路旁。


1135片区，曾经是古田的毒地，但后期颠末处理后规划了住宅、商业等，2022年1135板块部分规划还进行了调整，内部规划了中小学，将把这里打造成汉江湾科创总部基地。

1135片区实景：

二、交通价值测评
重要依靠自驾出行，地铁是最大硬伤


古田板块大部分区域还是依靠自驾为主，有三环线、高架等快速路，但目前仅有1号线一条地铁线路，公交线路虽然还算丰富，但重要也还是分布在解放大道沿线。放在三环内横向比较来看，出行方式优势并不明显。


1、现阶段重要依靠解放大道、三环线、长丰大道高架等


现阶段，古田板块横向连接外部区域的主干道有解放大道、沿河大道、长丰高架、三环线等，这是目前现有的主干道。


纵向道路主干道仅有古田二路南北延伸，且还被铁路切割，区域内还有不少两车道的小主干道。

从规划图来看，古田板块路网还是比较密集的，但现阶段还有很多路没有打通，尤其是古田二路以西的板块，还处于开发阶段，断头路甚至古田一路路况都非常不好。

古田二路高架与园博大道不互通，是附近出行的症结：

区域内自驾较为便利的道路包括：解放大道、长丰高架、且区域内多处可上三环线。


区域内三环匝道入口实景图：

长丰大道高架实景图：

解放大道和轻轨高架：

沿河大道实景：

2、规划中的南泥湾大道快速路改造及古田一路，值得期待。


南泥湾大道改造工程也已经启动建设，该快速路西起三环线额头湾立交，东至汉西三路，全长约5.98公里，在古田一路、古田四路及解放大道共设有3对匝道，远期联合古田二路快速化改造，预留古田二路互通立交一处。

意味着，以后从三环线额头湾立交可实现全程高架至南泥湾大道，在汉西三路落地后，接黄海路隧道直达武汉中央商务区。

南泥湾大道高架工程：

三环线额头湾立交将拆除重建，改造后将改变工农路与三环线的互通格局，额头湾立交未来或将是工农路高架层与三环线互通。

2022年2月19日21时起，三环线额头湾立交开始改造施工，施工持续至2024年8月30日，在此期间，额头湾立交6条匝道封闭，禁止通行，仅保留两条匝道通行。

古田一路北段（长云路~金银湖南街）预计3年完成改造。本次改造路线总长度2.786km，设双向6～8车道。全线采用“高架+地面辅道”的建设模式。主线高架为4~8车道，地面辅道为4~6车道，共设1处立交（长丰大道部分互通立交）、4对上下匝道，另涉及三条相交道路（长丰大道、城华路、金银湖南街）改造。

古田一路作为古田板块重要的南北向交通要道，此次改造不仅可以满足主城区与东西湖片区的交通转换，而且能够改善汉丹、沪蓉铁路与三环线之间区域分别往古田片区、金银湖片区的出行状况，满足古田一路高架与金银湖南街（东）及凌云路的交通转换需求。


古田一路北段高架示意图：

3、地铁：仅1号线一条地铁独苗，23号线及31号线均为远期规划，后续规划不靠谱。


硚口区是武汉开始开通地铁的区域，地铁1号线也贯穿了整个古田板块，但此后多年，武汉地铁网络日益完善，且始终不见古田再来一条地铁。


区域内1号线实景图：

而且地铁1号线沿着解放大道布局，辐射范围不大，北边长丰板块几乎很难享受到地铁红利，后续也没有地铁规划，非常尴尬。


区域内有远期规划的23号线和31号线，但目前关于这两条线路还没有更精确的信息出来，建设时间等也还不完全确定。


地铁23号线（原地铁13号线替代线路）为远期规划，根据前期的一些信息来看，古田板块将有四个站点，但目前该线路尚未正式获得批复，最终线路走向和确切站点位置还需以官方相关公告为准。

地铁31号线也是远期规划，目前还没有确切消息，但根据官方回复的消息，31号线也是颠末古田板块的。

4、公交：线路较丰富，可增补地铁缺憾。


解放大道沿线公交线路非常丰富，这也是目前古田板块比较主流的出行方式之一，是对区域内地铁少的一个增补。

在目前武汉交通出行方式如此多元化发展的背景下，古田的出行方式还是比较单一的，仅有一条地铁，大多数板块还是要依靠自驾。


三、商业配套价值测评：
多个商业体开业，但商业难成规模


古田板块现阶段的商业大多都分布解放大道沿线，呈线性分布，虽然辐射的范围比较多，但很难形成大规模的商圈。


从规划一张图上来看（图中红色区域为商服用地），商业基本都是分布在解放大道约以及古田二路沿线。

古田板块大型商业分布地图：

1、宜家荟聚已开业


武汉宜家荟聚中心位于硚口区三环旁，总占地面积约30万平米，其中商业面积约为20万平方米，集家居、百货、超市、家电、餐饮、娱乐影院于一体。业态非常丰富，已经于2015年开业，是古田板块非常重要的商业配套。


宜家实景图：

2、凯德广场已开业


凯德广场位于解放大道和古田二路的交汇处，购物中心内体量约16万平方米，总体规划地上6层，地下3层，已经于2017年开业运营。


凯德西城实景图：

3、泛悦mall（南国西汇城市广场）已开业


泛悦mall（南国西汇城市广场）一期和二期组成，商业总体量约15万方。内部包含了山姆会员超市等，业态齐全，是可以辐射古田乃至整个硚口的重要商业配套。


泛悦mall（南国西汇）实景图：

4、区域内已经开业的大型商超，如中百仓储、麦德龙等


古田三路商业：

5、千禧城商业街部分已经开始运营


千禧城自持大体量商业规划（业态还是比较丰富的，含有影院、商业街、儿童主题乐园等），目前千禧城艺术中心已投入运营（已举办了多场舞台剧或儿童剧），其商业中比较有特色的一点是未来规划从古田三路轻轨站出口处会设有小火车接驳至其商业，但目前没有什么实质性的进展。

剧场实景：

商业规划效果图：

6、多个大型商业规划中，如龙湖天街、华润商业体、华发商业体


另外区域华润和龙湖（规划引入龙湖天街）均有大体量的商业规划，后期极有可能为该片区建设一个新商圈。

龙湖天街沙盘图：

位于古田二路的华发都荟天地也规划了约11万方的商业规划，但是属于比较远期的规划，等到落实尚且需要时日。

四、教育配套测评：
几乎没有拿得出手的学校


整体古田都缺乏比较知名的教育资源，都是比较普通的学校，在大汉口，优质教育资源大多还是集中在江岸区和江汉区，硚口区本身就比较薄弱，比较知名的搭配就是十一崇仁系列，武汉四初和十一初算是较好的学校，但其他学校基本都非常普通。


2022年古田板块小学对口划片：

2022年古田片区初中对口划片如下：

目前古田新规划的学校大多也都是号称引进十一崇仁系列的学校。此外千禧城引进了华师附小，但也只是个挂牌。


1、华师附小千禧城分校（原辛家地小学），目前已经开学。

该学校2022年对口划片如下：

2、长丰板块两项目团结签约引进十一崇仁学校


长丰板块规划的教育用地规划引入十一崇仁优质教育资源，区域内万科和绿城两个项目团结签约，属于比较确定的教育资源了。

2020年12月，硚口区教育局&武汉十一初&崇仁路小学举办了与长丰板块两个项目合作办学协议签约仪式。


签约仪式现场实景图：

3、华发都荟天地签约引进十一初


华发都会天地项目内部有规划的教育用地，包含一所小学和一所中学，目前确定中学签约引进了十一初，小学还尚未确定。

古田板块学校有辛家地小学、韩家墩小学、古田小学、易家墩小学、舵落口小学等，基本都是非常普通的学校，这也是古田板块的一大弱势。


五、医疗配套测评：
1所三甲医院，可辐射硚口核心同济&协和


古田板块自身的医疗资源并不多，目前有已经运营的第四医院古田院区以及建设中的中心医院，该区域最大的医疗资源优势是可以辐射汉口核心的同济、协和医院。


1、第四医院古田院区


该医院位于解放大道与古田三路交汇处，是一所三甲医院。


第四医院古田院区实景图：

2、硚口区中心医院建设中


项目北临长丰大道，南临南泥湾大道，总用地面积约3.8万平方米，总建筑面积约15.5万平方米，规划床位约800张。包含门诊医技楼、住院楼、医研楼等工程，配置地下机车停车位1240个。


医院规划效果图：

目前医院主体结构已经封顶。

六、公共配套资源测评：
多个大型公园已建好


古田板块的公共资源还比较丰富，北边是园博园，西侧是竹叶海公园，南方是汉江。

1、区域内多个公园建成，休闲娱乐去处多。


园博园：园博园总面积为213.77公顷，内部建设非常漂亮，位于古田板块北部，虽然需要门票，但半个年卡进去打卡还是非常不错的地方。

汉江湾体育公园就在古田桥的下面，是汉江江滩的一部分，里面有篮球场、羽毛球场、塑料报道、游泳池等，设施很丰富。


汉江湾体育公园球场图 ：

江滩公园实景图：

竹叶海公园总规划建设面积约41.1万㎡，公园将引进100多个竹品种，打造一座“百竹园”。目前竹叶海公园现已有部分已完工。


竹叶海公园实景图：

竹叶海公园实景图：

2、汉江湾规划了“汉江十景”
根据规划，从南岸嘴到古田桥之间的沿江区域内，将规划打造集“文化、旅游、商务、生态”于一体的“汉江十景”：包括了长江之心、汉江之眼、高山琴韵、汉正天街等十个特色景区。

其中还规划了江上摩天轮，若规划落实这里将成为俯瞰汉江景致的绝佳位置，或将成为汉江主轴上的地标建筑之一。

但目前汉江还几乎处于原生态状态，只有部分地方建好了江滩，规划实现还需要时间。


汉江实景图：

整体来说，该有的配套古田板块都有，但在质量上距离优质配套还有很大的差距。
古田这些年最大的变化就是区域内的一个个城中村变成了一座座拔地而起的高楼，在配套和交通等资源的完善上并不全算很明显，但区域内还有土地在规划，我们也可以期待一下古田的蝶变。


PS：以上就是硚口古田片区的区域价值评测，关于区域楼市评测的部分，后续会有单独专题稿件。三镇计划后期区域评测，敬请关注“武汉楼市一线”公众号。

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硚口区没钱，集中发展宗关也就那样，古田凉凉。

那个摩天轮在什么位置啥时候动工啊，比较期待[捂脸]

信息量巨大，错别字很多。不影响收藏价值。

桥口没有好的教育资源是硬伤

转发了

别买

被低估的居民区应该是汉正街地铁站旁的居民区。2023年3月了，武汉市“正中心”汉正街地铁站旁的居民区里还有好多解放前的土制木板老房，电线电缆乱七八糟盘旋在巷子之间，下雨就污水横流，安全隐患无处不在，生活卫生环境已不堪入目，这样的居民区在武汉“正中心”中山大道上用高高遮羞墙围了十年，这样围着也不是长久之计，应该改善一下了，希望武汉市的居民区也能成为一到靓丽的风景线！