最全光谷最近一年二手房数据分析，看了你就知道该买哪里了

修车员 · 发表于 2021-8-22 17:03:01

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大家好这里是老梁说二手房。

最近老梁搜集到了关于东湖高新2020年11月与2021年8月的所有小区的涨幅，增幅，去化周期，带看值还有在售比情况。接下来就给大家分析一下。

老梁根据涨幅做了个涨幅的排名，从数据中可以看到，阁调小区，融科天域，中建光谷之星，万科红郡，光谷one39，联想江城雅居，朗诗里程，北辰优+国际青年互动特区二期。这些小区的涨幅都超过了20%，而且排名第一的阁调小区涨幅更是超过了30%。可以说，在整个武汉的房价不是在持平就是在小跌的格局中，光谷能“杀出重围”是有一定的道理的。

房子涨幅主要原因有四个方面。 ①供需矛盾造成房价上涨。②国民经济的发展,人们收入的增长,激发了城镇居民对住房的新需求。③流动人口的增长对住宅产生巨大需求。④城市新增人口对住房的需求。对一些大城市及发达地区的沿海城市来说,房屋的购买者有相当一部门来自其它地区,甚至来自国外。

房子跌幅也是有原因的，比如房子老龄化严重，拆迁房，对于挂牌的价格太高，或者是受到周边房价的影响，新盘的开盘，没有好的生活配置，位置偏僻等等诸多因素都会导致房子发生跌幅。

从涨幅的正负就可以看出来，那个小区涨价了，那个小区跌了，但是老梁为了表达的更清晰还是将数据中的具体增值了多少钱也给大家统计出来了，根据增幅，可以看到，融科天域，阁调小区，万科红郡，中建光谷之星，保利时代南区，联想江城雅居，万科城市花圃，保利时代北区，当代国际花圃四期。这几个小区的增幅都在四千元/平米之上。

这里老梁要来给大家单独说一下，关于阁调小区的情况，格调小区涨价可以说是完全就是因为占据了地段好的原因。但是假如仅仅只是地段好也不至于会涨价这么多，最主要的原因还是因为阁调小区是属于学区房老破小。

阁调小区假如只是简简单单的对口普通的学校，那么价格绝对不会涨幅超过四千元/平米。对口的小学正是重点小学，光谷一小。

房子涨价的原因除了地段，环境，生活配套这些还有就是一房一价，不管是二手房还是新房，都可以说是一房一价。毕竟不同小区因为开发商的品牌，房龄，学区，交通，等配套设施价格的不同，同一小区的房子不同楼层价格也是不一样的。

有时候成交一套房子正好是低价卖出去的，就传出去了，某某小区的房价跌到了几千块的传闻，过一段时间，成交几套高房价的房子又会传某某小区房价暴涨。

还有就是有人喜欢用个别来判别整体，很多人把个别的地方、个别的区域、个别楼盘的降价，放到楼市整个大环境之中，以此来判定楼市的情况。

但是有增必有跌，像是无线电小区，鲁巷科技苑，旭辉御墅，大业花苑，东谷银座，洪山区检察院宿舍楼，光谷中心花圃，中建花圃，当代花圃东方巴黎苑，尖东智能花圃这些小区可以说是一分钱没赚到反而每平米要赔上一千多。

其实房子下跌的原因除了地段不好，环境不好，周边配置不好之外，还有就是政策的限制，尤其是最近政府针对房地产行业的调控政策随着时间与量的积累已经开始显现效力而且政府开始着手鼎力大举开发经适房、限价房、廉租房，对房地产市场构成较大的压力，也是平抑房价的有力手段。原本就地段什么的都不好，在加上政策这不就是“伤上加伤”吗？

除了这些原因还有媒体的舆论引导，经济规律的作用和受到国外市场的影响。这些也都是导致房子下跌的间接因素。所以老梁奉劝大家，要是想要出手，不要犹豫，立马出手。

大家肯定都奇怪，之前老梁说过，房子都是具有周期性，经历了跌价必定会有涨价的时候。话是老梁说的，但是大家有没有想过本身房子的本身是存在什么样的地段，什么样子的环境呢？

就拿去化周期的数据来说，买的最好的小区鼓风社区近九十天出售了10套，但是仍旧有八套在卖。根据老梁的统计，就这八套房子都要买2个月。这还是最快的。你觉得可能是没什么，但是做一下对比，锦绣良缘这个小区属于中下，但是也算还好几年还涨了几百块，比尖东智能花圃那些赔了一千多两千的房子要好吧。

就锦绣良缘这个小区目前在售58套，而近九十天也才成交了一套，三个月一套那这些房子要是卖完要多久？174个月，转化成年就是十四年多。十四年能发生的太多太多了，而且最重要的是房子也是有年龄的，到时候房子是不是就成了大龄房。所以老梁劝诫各位，要出手赶紧出手吧。

你可能觉得老梁让你早点出手是在忽悠你，那咱们接着来看看。卖房子怎么卖？总要有人看，才能有机会卖出去对吧。那么别的小区咱们不说，就说那个卖十四年多的锦绣良缘小区，近三十天带看也才23个人。而近九十天出售的是1套，一个月23人看房，三个月就是69人。69个人看房才有一个人买。你还不赶紧出手吗？

再看一下同为出售58套房子的万科魅力之城南区，近三十天带看174人，九十天也才出售了22套，就这样的带看率，去化周期都要7个月。你还有什么来由不出手？

最后咱们在看一下在售比，看一看你想要的房子好不好买，从表五当中可以看到，所有小区的房子在售比和2020年相比，大部门都缩减了一半，尤其是涨价最高的房子，有的比一半都多。再看那些贬值了的房子，比如洪山区检察院宿舍楼在售比直接从2020年的33%直接涨到了166%。可想而知，当初卖这里的人是多么的着急出手啊。