光谷学区房排排坐

事实上，这一年多来，随着楼市团体行情，关山大道沿线的学区房价格也在团体回调。


总的来看，有两个特点：
1、部分“单学区”或是房龄较长的小区，已有成交价回到2019年水平。
2、有几个小区房价回调幅度超过10%。


当前，光谷学区房的总体行情是这样的：


第一梯队：
光谷一小+光谷实验中学
光谷一小+光谷实验中学双对口的小区有关山春晓、江城雅居、融科天域、阁调小区、保利时代天悦、宏祥花园、武职教工宿舍等。


保利时代天悦（南区）是关山大道乃至全光谷的房价风向标，也绷不住了。


今年上半年成交均价在34000元/㎡左右，到了10月成交3套。两套高区30000元/㎡左右，低区26000元/㎡左右。而且都是98㎡紧凑三房，没有大户型。


同胞兄弟江城雅居，融科天域，房龄不到五年，紧邻光谷天地和光谷软件园，地段相当好。


融科天域二手房客岁也可以卖到34000元/㎡，一度无房可卖，现在也跌到30000元/㎡以内。


江城雅居户型、小区公区配置低一些，一般成交价比融科天域低1000-2000元/㎡。


阁调小区有大量40多平一房得当挂学位，总价100万出头，一个月也能卖两三套。


第二梯队：
光谷二小、光谷六小、光谷实验小学新竹路以南毕业生+光谷实验中学
1、光谷二小
教育教学和活动都挺扎实，生源质量也还不错。


双对口的小区有万科城市花园、万科红郡、当代国际花园、现代森林小镇。


当代国际花园对面是在建的金融港学校，这是一所9年制学校，按计划明年建成开学。还不知道到时候周边小区的学区会如何变动。


光谷二小建校时，是万科与东湖高新区、华中师范大学三方共建的，光谷实验中学是当代国际花园代建的，这种有代建关系的小区，相对来说对口比较稳。


万科城市花园、万科红郡房龄都超过10年了，但是维护还不错。


尤其是万科红郡，小区内还有游泳池和广场，部分楼栋是市区少见的小高层。而且当年买房赠送面积多。


当代国际花园和现代森林小镇品质略逊，现代森林小镇的户型也不错，大多数楼栋是一梯两户的小高层，业委会成功换成了万科物业。


万科红郡成交量还可以，10月卖了7套，其中5套是两房。成交价30000元/平左右。相比客岁高点，跌了2000+元/㎡。


2、光谷六小
这两年，光谷六小的发展势头很好。


加上光谷六小附近这几年没有新建学校的规划，学区相对稳定，学位也没一小二小那么紧张，对口小区房价低一些，今年我碰到有粉丝专门买光谷六小的学区房。


对口光谷六小的小区，最新的是刚交房的旭辉千山凌云。质感和装修真不错，缺点是新证税费高，而且是超高层小区，楼栋密集公摊大，得房率不如前10年的小区。旭辉千山凌云三期还有新房在售，是独立地块，紧邻光谷大道高架，我认为价值不如靠坐标城的地块。


万科城花璟园是六小学区里品质最好的，人车分流、万科物业，小区内有泳池、游乐设施，得当孩子。缺点容积率高达4.57，部分楼栋两梯六户，还有房源是朝西的。万科城花璟园一向卖得不错，10月成交了7套，高区小三房均价26000元/㎡过一点。


长城坐标城单价更便宜，九期最新，房龄7年左右，小区内绿化率高，有篮球场、底商等生活娱乐配套。缺点是车位紧张，小区楼栋多，楼间距较密。10月卖了5套，11月卖了1套，中高区90多平小三房均价24000元/㎡出头。


3、光谷实验小学
就是原来的光谷一小西校区。业内人和家长说，年轻老师多，普遍认真负责，与家长沟通多。但对口小区里部分生源质量不如一小。


对口光谷实验小学+光谷实验中学的小区金地阳光城、曙光星城、美庐郡园，民大教工宿舍、纺大教工宿舍、金地格林东郡。


其中金地格林东郡的品质鹤立鸡群，绿化好，有游泳池，体量大，金地物业口碑也不错，遗憾的是楼间距比较近，周围超高层小区包围，比较压抑。


金地格林东郡今年也降了，中高楼层的两房成交价22000元/㎡左右，三房（简装中装）25000元/㎡以内。客岁高峰时期中高区二手房26000元/㎡左右。


潜力梯队：
光谷十小（对口初中待定）、喻家山学校
1、光谷十小
建校时由武汉小学派出校长及多名管理团队和主要教学负责人，有很成熟的小学办学经验，可比照武汉小学瑞景分校。但多方信息表示，现在武汉小学团队大部分撤走了。


对口小区中，最闻名的是中建大公馆，而且还有新房待开盘，报价28000元/㎡左右。


二手房有些房源满两年了，大户型和小户型差价大，小户型买二手划算，大户型（四房）买新房划算。


中高楼层满二的毛坯大三房，现在价格一般在26000元/㎡左右，户型结构不太好的96平三房，不时有24000元/㎡左右的房源。四房在售房源少，价格坚挺，29000元/㎡以上而且没满二，后期税费还有四十多万，不如新房划算。


另一个对口的是清江山水。清江山水性价比很高，不过房龄较老加上物业不给力，升值空间不如5年以内房龄的次新小区，现在换了万科物业希望以后会好一些。胜在便宜，低价快销，每个月能卖四五套。两房和小三房单价高，20000元/㎡出头，大户18000元/㎡左右。


2、喻家山学校
喻家山学校，确实是华科附中托管，校长也是华科附中副校长。


新学校看不出成绩，但是有些朋友对学校要求没那么高，更看重小区的居住舒适度、资产保值、9年一贯制和下楼上学接送方便，这种情况得当选喻家山学校的学区房。


没有正式的对口划片，但是根据今年可以在喻家山学校和光谷四小二选一报名的小区范围推测，泛悦城、琨瑜府、泷悦华府、保利茉莉公馆被纳入对口范围，问题不大。


上半年我写过泛悦城和琨瑜府潜力很大，现在价格还在降，泛悦城大三房和琨瑜府四房已有29000多元/㎡成交的，琨瑜府的117㎡中间户和212㎡边户不时有成交价27000-28000元/㎡左右，泛悦城小高层的139㎡上个月有31000多元/㎡成交。


客岁顶峰价格，泛悦城小高层成交价可以摸到36000元/㎡左右，高层34000元/㎡左右。


琨瑜府二手房的价格更低一些，除了容积率高，毛坯交付，也是因为投资客多，放出来的房源比较多。


泛悦城的物业服务质量差，业主想换物业。


从成交量和房价变化看光谷学区房趋势：


光谷购房者的特点是，新武汉人多，二胎家庭多，换大三房/四房的需求旺盛，多数人月收入较高家底不够厚，在经济下行大情况小，收入预期下降，担心工作稳定性，买房观望感情高，不敢加高杠杆。


学区房本来以二手房生意业务为主。中短期收入预期的悲观感情，传导到二手房市场，出现加量齐跌。尤其是很多人想换学区更好、面积更大的房子需要卖一换一，老房子卖不出去，也没法再买。


所以在这种背景和感情下，关山大道学区房分化更明显，顾及学区的前提下，房子现在和未来的流动性是很多人最关心的。


像万科红郡、万科城花、保利时代房龄有点长，价格第一梯队的小区，7、80平两房和90多平三房成交越来越多，200多万实现能上好学校，夫妻子女两代人住，总价不高好转手。


总价200万上下，清江山水、保利花园房龄虽长，物业不太行，但对口学校尚可，得房率高，小区内部开阔，总价200万左右可以买三房的小区，每个月也有几套成交。


全面改善。房龄5年内，地标地区（关山口、软件园）、大户型也有特定的改善客群，最典范的就是泛悦城、琨瑜府、中建大公馆，大户型单价更高，说明改善置换多。


总的来说，房龄10年+的学区房，就买小户型，两房或者100平以下紧凑三房，万一读完书卖不出去还能自住，资金沉没成本不太高。


预算400万+，首选保利时代南区和中建大公馆四房，泛悦城、琨瑜府。特别是泛悦城的小高层，能碰到单价31000元/㎡房源，性价比很高。


买光谷学区房，大家还有什么问题，可以头条私信我

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