武汉楼市：自住兼投资买房这些区域潜力大

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：
提问：汉叔，你好，请问武汉买哪里的房子，发展潜力比较大，自住兼投资。
汉叔：你好，有资金实力首选主城区，优先选择武昌、江汉、江岸、洪山。二环内各方面都比较成熟，适合自住，如果投资，选二环到三环这种发展还不是很成熟，未来还有发展空间的区域，另外像江景资源也是不可复制的或者内环焦点地段的房子都可以长期持有。 长途区预算有限的关注青菱湖 ，临空港、宋家岗，青菱湖可以承接人口外溢，宋家岗在2号线附近，临空港有金山大道自家方便，至于不限购的地方自住买没问题，投资回避。
提问：汉叔，你好，4年前买的长江新城那边的房子一直没怎么涨，现在考虑要不要卖掉？
汉叔：你好，从提出长江新城规划的时候，很多人对片区的发展非常看好，武湖片区房价甚至被炒到1.4w每平，不过现在长江新城的区域规划停滞不前，规划落地时间不确定，商业配套和学校几乎都没有，长江新城虽然说是高规划+ZF投入+产业引进+配套先行，但是现在一切存在不确定性，产业存疑自然升值存疑。
提问：汉叔，你好，请问新南湖和老南湖都有哪些优缺点呢？
汉叔：你好，老南湖也叫南湖花园，属于武昌区， 新南湖也叫洪山南湖，属于洪山区，虽然都是南湖，但是新老南湖房价还是有些差距。老南湖教育资源丰富，区域内房子大多比较老旧，城市界面一般，新南湖还在发展建设中，教育配套有待改善，区域内房子比较新，城市面貌新，看重教育质量选老南湖，新南湖的房价未来还有很大的升值空间。
提问：汉叔，你好，还建房到底能不能买？
汉叔：你好，没有什么房子是不能买的，无非就是价格合不合适，但是买之前你还是有必要知道一下还建房的有缺点。首先就是还建房有很多都是没有证的，你只能够跟村委会的签了协议，这种没有证的还是千万不要买，因为没有证的还建房不能够贷款，你必须得全款付清，既然有那个钱，肯定是去买商品房了，毕竟小区物业，绿化，停车位都不充足，既然成本也是低一些，相对的话它的建筑质量会差一些，生活品质相对应也是有所下降，最主要是后期还有很多的纠纷。其次就是还建房小区多数都是一些拆迁户和老人居住，且很多房子都是用来出租的，租户里面什么样的人都有，流动性又很大。至于圈层却是不值得一提，所谓孟母三迁，为的不过就是给孩子一个好的生活环境。当然，如果还建房的价格低于周边商品房4成且有证的情况下也不是完全不能买。
提问：汉叔，你好，请问现在武汉的新城多到烂大街，而且各个新城区都在是下一个光谷，武汉新城到底怎么样呢？
汉叔：你好，首先，近五年武汉造新城的逻辑是摊大饼玩概念的模式，购房者以为是产业带动新城发展，实际是先卖地增加地方财政收入，而开发商先填满住宅快速的回款，而产业商业落地慢兑现周期长。光谷的花山，洪山的青菱，以及军山新城君和长江新区，都是如此。第二，南湖是近20年新城规划中最失败的一个，由于南湖、大学、铁路等地理条件的分割，导致板块断头路多，主干被压缩，东西南北通道严重堵塞。而四新最大的短板是会展产业并未给板块带来人气，反而武汉在光管宋家港再次布局会展产业，进一步稀释四新会展中心的影响力，第三，远城区的新城持续空心化，沦落成主城的卫星城，地方无限制的大规模开发和供地，导致新房供应大，价格失真，处于阵痛期。另一方面，生活配套跟不上，就业时机稀少，导致人口吸引力不强。

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