捡漏光谷二手房

去年底到今年初我已经写过多次，光谷的房价正在回调，可以关注。


上周去了一趟光谷，陪人看房，发现关山大道几个标杆楼盘的二手房，价格回调到最近一年的低点。


孩子上学想买学区房，或者想置换买有保值增值空间的房子，建议近期去关山大道淘一淘。


我的感觉，在当前形势下，光谷二手房捡漏的窗口期不长，稍纵即逝，各人注意把握.


二手房打九折，可入手
先说下我对“捡漏”的理解。和后湖的二手房捡漏差别，光谷二手房除了居住和学区价值，还有一定金融属性，所以不能从绝对价格来判断是不是低价笋盘。


楼市是有周期性的，特别是有学区加持的焦点地段二手房，有涨有跌很正常。要对比小区最近一年多的历史价格，综合考虑目前入手价格和历史最高成交价之间是否有利润空间。


按照目前的行情，我认为，光谷目前成交价比去年同户型最高成交价打9折的房源，入手是比较保险的，能抵御通胀同时留足小幅利润空间。


优先关注标杆盘
有些朋友买房时，因为5-10%的价差，在同一个区域的高价标杆盘和各方面差一口气的跟涨盘之间，选了后者，因为价格更低。


但是，房价普遍下跌时，价差缩小了，相当于原来买跟涨盘的预算，现在可以买标杆盘，这时候不要为小小价差斤斤计较，一定要买区域标杆盘。在下一轮涨幅时，标杆盘会率先领涨，价格也会把跟涨盘甩的很远。


在光谷，这样的标的物，我建议优先关注关山大道带学区的次新商品房。


关山大道的教诲资源与人口增速不匹配，常住人口又以重视教诲的高学历人群为主。有优质教诲配套的小区，居住环境尚可的商品房将是长期稀缺的资源。


这些小区值得重点关注
1.预算高350-500万泛悦城，琨瑜府的大三房小四房。
这两个小区对口的喻家山学校今年开学，9年制学校，成绩超过光谷实验中学有难度，但是在教诲资源紧张的光谷，华科品牌+9年一贯制，也有足够吸引力。


两个小区的品质相对关山大道前10年的小区有明显升级，以后会是改善置换首选，可以买面积大一点的户型。


泛悦城四房是197平起，总价对于光谷的新武汉人太高了，不推荐。优先关注140平户型，泛悦城很奇怪的计划是，一层楼两梯四户全是140平户型，又有中间户和边户差别。


中间户成交价30000元以下，边户30000元出头。相比112平小三房单价低了4000元，用差价买面积怎么不香。140平户型主要在二期是新证，税费较高。


琨瑜府，密度大，毛坯交付，租户较多，价格一直比不过泛悦城。现在一期和三期都有不少单价27000-28000元二手房，去年高峰期30000元左右。


一期一梯两户的小高层有146平四房，在关山大道有稀缺性。一期有部分房源产证满二了。


2.预算300-400万，优先关注软件园的领跑盘
保利时代南区，江城雅居、融科天域次之。中建大公馆再次。


对口光谷一小+光谷实验中学是光谷的学区顶配了，对口小区价格比较稳。
保利时代南区价格比较稳，去年巅峰时刻成交价在36000-37000元/㎡，目前在33000-34000元/㎡左右


融科天域，去年巅峰时刻成交价在33000元/㎡左右，目前在30000元/㎡出头。


这两个小区以三房和两房户型为主，本色还是刚需小区，不适合买大户型，重点可看看120平以内三房，以后更好转手。


中建大公馆对口小学光谷十小，目前还没公布对口初中，假如不能对口光谷实验中学，那就是单学区的学区房，房价上限比双学区房小区低。但小学实力够硬，地段焦点，价格低，还是值得入手。


目前一期成交价28000-29000元，二期成交价26000-27000元，相比去年同期，跌了8%左右。


中建大公馆有些奇形怪状的户型，好比二期最便宜的房源，基本都是96平户型，卧室朝东或者朝西。


中建大公馆也是刚需小区，也是建议首选110、115、122平的小三房，140平大三房这种房源就别买了，以后难出手，买得起的看不上小区环境。


一期体量大，小区里面活动设施多些，成交价比二期高。一期已经有些房源产证满二。


3.对口光谷二小+光谷实验中学的“四小龙”
学区可能有变动，暂时不做推荐。

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