武汉楼市：光谷领涨，青山领跌

这是“武汉房姐”带你赢利的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：新人首问！房姐你好！
1.请问，这一轮光谷东启动会带动武汉其他板块吗？如后湖等...
2.金银潭如被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说，是大利好吗？
3.梦想特区宏图里可以长持吗？预计可以到多少？
4.全球通胀对买房有什么影响？我是你的老粉丝，感谢解疑！
回答：你好，拉长周期来看，照旧光谷东这些区域会有强劲的后动力。参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，长远看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，要看三年、五年，甚至6-10年。往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了，原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益照旧教训。
选筹的焦点变为了：规划利好的区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现和供求关系。因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。
当房价传导到这个区域板块的时候，开始有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘。
关山大道和光谷东目前也只是网红盘先涨，还没有达到区域普涨的水平。等到清江山水，桃花源这类盘也上涨20%-30%，购买力才会延伸到其他板块。比如花山 左岭等。当然前提是过程中没有出台严厉的政策限制，如果涨幅持续时间较长 会带动其他板块的上涨。
我们总结武汉这一轮涨幅规律：
1.人口净流入大的新兴产业区网红盘先涨
2.学区房先涨
3.高价区越来越贵，低价区越来越自制，区域分化加剧
武汉投资不能单纯的用环线来判断价值，金银潭这类成熟板块 未来增量有限，并不具备很高的投资价值，属于跟涨板块。
现在的世界，已经是一个比烂的世界，中国大概是2021年全球唯一实现经济正增长的主要经济体。而全球通胀的后果，也许会逐步渗透到中国国内市场。房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。


提问：房姐您好，想青山一江景城投资一套房产，交房快。照旧等后面靠江地块华侨城房子？谢谢。青山板块后期整体发展前景怎么样？青山在武汉是不是空气比较差的区域？谢谢
回答：你好，感谢付费！
青山板块的价格变动比较大，次新盘均价从2018年5月的2.43W，跌到现在的1.77W，跌幅27%，背后的原因是产业支撑力太弱。青山的支柱产业是武钢，武钢搬走之后，青山暂时没有可以替代的产业。 青山的目前价格不低，产业更新换代慢，利好兑现慢。 江景城优势是学区，华侨城优势是品牌，如果考虑自住可以入手。 但是考虑投资，不太建议入手青山。


提问：新人首问！新人首问！ 基本情况:我们在石家庄有两套房，一套已闲置（目前市场价能卖130），一套自住（桥西区西三环东胜的房子，单价2W，有贷款，月供3K），有俩娃，大的小学四年级，小的幼儿园小班，收入10W+，手里有子弹100+。 工作原因，想把家搬回武汉。请教房姐，想买一套自住，其他投资，如何整合资源？诉求:自住对口学区、上学方便（学校中等以上水平即可），小区环境较好（人车分流，容积率小一点），其次有投资价值，至少能保值。 请教房姐，满足这些条件的，哪些盘可选？（长江以南地域）。朋友推荐了湾郡北岸公馆，叠拼，门口有华师附中汤逊湖学校（这个学校水平如何，是直管托管照旧挂靠？），168平400w、190平450w左右，这个盘如何？确实比较好的解决了上学和自住环境问题。选168照旧190，有升值空间吗？如果这里性价比不高，您推荐哪个盘？ 现打算把闲置的那套卖掉，凑这边的首付，手里还得留点余粮保月供。如果这边安顿好了之后，石家庄东胜那套是保留照旧卖掉投别的地方，比如您经常说的光谷东？
回答：你好，湾郡北岸公馆之前是富士康员工内部宿舍，现在对外卖了。 “华师系”中小学分为华中师大管理和华中师大一附中管理两种模式。
华师汤逊湖是华师一附中派去管理团队托管的九年一贯制学校，硬件还不错，属于正牌“华师系”学校的新秀，虽然近期看不到成效，但应该是有潜力的，毕竟华师的口碑在那里，不能砸了招牌吧！
三环南板块环境不错，高品质楼盘多，如果在软件园和金融港工作，自住可以入。
如果单纯考虑学区，光谷的新盘可以关注知识星球内推荐的楼盘。
石家庄房产长期价值一样平常。城市建设、产业规划、人才发展都不怎么样。加仓光谷东。


提问：急！请智慧神武的房姐分析定夺！ 刚定了套老破小，本人有46万外省的公积金3.25% 利率剩18年，现在新政策全国范围内只能有一套未还清公积金贷款，所以要用武 汉公积金必须还清外省的。。 如果还清则：武汉组合贷12年， 公积金 70w+ 商贷14w ，商贷最低首套5.68%，月供7220； 不还清则：武汉商贷20年，84w，二贷利率最低5.93%，月供5864+现有3400。 请问房姐详细分析下选哪个方案，还不还清？用净现值法科学么，R取什么值？
回答：你好，感谢付费！
从投资回报率角度，建议还清省外公积金后做抵押融资，再入手一套回报率更大的次新盘，老破小涨幅不乐观。 现在银行抵押利率放水，资质好，能申请到不错的利率的产品。 算法错误。


提问：续费首问 我现在武汉集体户 爸妈是仙桃户口 一套东原启城房子合同写的明年10月31日交房 我单身 27岁 手上四十万 在武汉开一家餐饮店 目前月收入1万2 准备武汉开新店 实力雄厚了马上去深圳开店 买房和生活 我现在是 1.借点钱用我的二套资格再买一套武汉 2.照旧说等明年交房了 爸妈落户武汉用爸妈首套买武汉（爸妈接受jlh) 3.照旧先做好买卖 现在开始交深圳社保 到时直接上车深圳 求房姐指点 对了 武汉两套房了还可以买深圳吗
回答：你好，建议用你的二套房票继续买武汉 等东原交房落户，这一轮涨幅大概已经结束了 武汉2套房还可以继续买深圳，贷票没有了，只能全款抵押。


提问：房姐你是我买房路上的导师，有几个问题想请教您： 1由于我没有武汉户口和购房资格，用我表弟名额买的满庭春，考虑两年后过户自己名下，我的社保交在北京，现在考虑同时在武汉交两年社保，不挂靠单位，直接在社保局交养老保险，这样交两年后是不是就可以过户自己名下？可以同时两地交社保吗？或者还有什么更好的方法？ 2两年后过户我自己名下现在贷款用哪种方式最合适？是不是等额本息30年最划算？ 3上个月买的满庭春105平中楼层带装修187万，算下来不加后期税费每平17700，加税费和中介费每平18500，你觉得性价比怎样？
回答：你好，感谢付费！
1.建议直接办营业执照，满2年之后就有购房资格，成本更低。可以直接交养老保险和医疗保险，可以2地同时交社保。
2.2年之后就提前还款，建议等额本金。
3.带装修的中间楼层还行


提问：【新人提问】家庭情况:1.有保利时代南区小2房一套，目前自住，房贷4300，明年要用光谷一小的学位。 2.刚出手了锦绣龙城一套，手头子弹160。 3.夫妻年收入40左右。 问题:考虑明年小孩要在光谷一小上学，目前小房子住的也不够住，考虑在保利南区和北区再买一套二手房。 有以下选择 1.等明年小孩上小学了，出手了保利时代南区的小房子再买一套大的。那样就是首套房，学位用了的话对卖房有多大影响？ 2.今年下半年先在保利时代买一套100平左右的房子。住大的，把小的出租。下半年几月入手比较合适？ 3.今年下半年先在保利时代买一套自住的，等明年小孩上学了再把小房子出售。小房子满两年了再出手吗？ 以上哪个选择比较合适？ 另外，保利时代南区和北区的房子如何选择？目前来看南区学位比北区好？
回答：你好，考虑自住可以置换大户型，但是投资角度，保利时代二手房溢价比较高，建议直接租房住，把子弹投资到回报率更大的潜力盘上。 现在武汉的二手房开始缓涨，需要淘笋，一样平常来说年底降价盘偏多。 子弹充足的情况下，建议先淘笋，有性价比高的盘直接拿下，小户型留着慢慢卖。 南区相对好一些，实行中学比二初好。


房地产注定只有小部分人能赢利，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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下个涨幅区域是哪

感觉投资的话优先考虑关山大道，房价没跌过，涨的时候猛涨，租金还高

房姐那个光谷东星光城适合投资吗