武汉六大新区PK，谁会率先成为下一个“光谷”

寒烟似雪 · 发表于 2019-11-29 20:15:04

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武汉已步入产业新城时代，吃到第一波红利的就是大光谷，如今的光谷东都已近2万的单价。智慧的人不妥接盘侠，开始“找下家”，谁更像光谷或者说像光谷的初始化？阳逻、蔡甸、汉南、江夏、黄陂、东西湖，谁最适合？
此前，老欢用排除法pass掉了房价过万的江夏，东西湖和黄陂，剩下的怎么办？
老欢发起，远城新区，盯紧两个方面：一看产业布局，如果还是产业结构单一的传统制造业发展后劲不足；二看配套落实，交通、教育、医疗的数量与质量，是基础；而商办代表了新城区都市化的水平，是未来人居环境升级的要素，却容易被大多数人忽略。

阳逻实景
竞品新区，阳逻不只是“买得起”那么简单。
虽然已经通车的蔡甸线给蔡甸的地铁盘输送了一波热度，但整体去化不高；原因在于中法生态城的声音越来越小；汉南由于板块发展主要依托于经开，但问题来了，经开才卖多少钱？
01
这两年，我们明显感受到武汉变得“更大了”。
素有“基建狂魔”之称的大武汉，在以地铁为代表的交通网络建设上，实现了三镇融合发展，使得人口移动更快，企业布局日益远离传统中央。武汉人的半小时生活圈正在不断扩大。
以阳逻为例。老欢身边不少朋友2018年到阳逻看房时，还只能走汉施公路，开车从汉口中央出发，前后也需要1个多小时。那个时候，如果有谁在阳逻买了房，估计都会吸收到朋友们发自内心的“钦佩”。
为什么？因为，大家都在担心“城市距离”和“兑现水平”。
随着地铁阳逻线和江北快速路的建成通车，还有规划中的新港线提上日程，大大提高了阳逻与主城区之间的联系。
今后还将有临港大道、光谷长江大桥等项目，实现武汉新港、阳逻经济技术开发区和光谷无缝对接。

江北快速路图源网络
不少人做过测试，从武汉天地开车到阳逻新城，只需要20多分钟。每天，无数“新老武汉人”一路畅通往返阳逻与中央城区，新的半小时生活圈已经形成。
有的大V喜欢用武汉天地6w的均价对比阳逻，实属过分！20分钟，汉口的均价从3w到7字头，这才是事实！
对于上班族而言，25分钟从新城区到汉口核心地段的距离，不仅体如今通勤时间的缩短，更节省了不少的买房成本。这是其他几个远城区无法比拟的性价比优势，阳逻已经率先享受到了城市规划和发展的红利。
这样的发展风口，是不是有点熟悉？
当年的光谷东，也是如此。随着浩繁产业发展壮大、地铁医疗教育配套的相继落地，人口不断聚集，伴随而来的，就是新区不断崛起，光谷东终于迎来了今天的跳跃式发展。
02
有人要说了，老欢你咵的道理我都懂，但是，你看目前光谷中央城的那些配套都要再等几年，何况阳逻新城？
如果一棒子打死“阳逻之心”的现有配套，未免有些武断。真话讲规划图的东北方位确实有待开发。但是，老欢想提醒你，阳逻之心的南部是重叠老城，也就是更成熟的——滨湖生活区。
新老武汉人，在“这里”达成共识
其实早在2007年，随着地皮开发，阳逻就出现了一个重点区域规划——柴泊湖周边沿湖打造宜居区，加强配套成为阳逻新城核心区。
2007年底，阳逻长江大桥正式通车，保利投入43亿元打造阳逻最大体量小区分11期开发，随着产业园和住宅小区的逐渐增多，阳逻新城产居结合新篇章就此拉开。
历经12年的发展，柴泊湖沿线依然是阳逻片区发展较快的版块，这里已经聚集了一大批新建小区，拥有极高的入住率。

柴泊湖广场
滨湖生活区如今已经形成了醇熟的居住氛围，社区底商和传统的大型商超基本能满足业主和周边居民的生活所需。
这里，最有可能成为阳逻向东的“第一窗口”
这里有阳逻之心的新城未来景象，也有现成对外表态的老城柴泊湖IP，所以阳逻人的“城市会客厅”选址很讲究！
那么，“新武汉人”到底想要什么？
03
开车从江北快速路到阳逻，最先抵达的就是环湖版块。
这里居住氛围逐步成熟，但是仍然较缺乏城市第三空间，没有较高品质的休闲、亲子娱乐场所。特别是江北快速路通车之后，阳逻的居民往往更热衷于去市中央商圈休闲消费。
因为，原有的纯目的性商业已经远远无法到达他们对都市生活的标准了。他们到底想要什么呢？

武汉天地实景图源网络
希望工作在造型醒目、直耸云端的办公大厦，拥有玻璃幕墙的高端公寓；
希望闲暇在潮牌扎堆的开放式商业街区，能够拢积整个板块的财富、时尚流向；
希望居住在核心区，最好有临湖等等；——他们要的是24小时候生活圈，而不是一个居所。
简单的说就是，自家楼下，就是区域板块的中央！
所以，问题也来了，以上这些需求能在同一空间完成吗？
04
前不久，就在阳逻滨湖生活区+阳逻之心这两大赋能区域叠加的地块，曦地港都市体验中央开放了。该项目提出的“集萃都会住宅、街区商业、MIX公寓、总部办公等多元功能空间，形成辐射全区域的休闲消费目的地”概念，似乎正好能解决目前区域商业的痛点。
两大板块交汇，地段优势明显
老欢觉得，房地产发展中，地段至上的铁律从未被打破。
一个优质板块，往往能决定城市资源的最大化集中与扎堆，在商务、接待、社交的时间价值最大化，时间成本最小化。
曦地港坐落于滨湖生活区与阳逻之心的交汇中央，从大区域看项目所在的阳逻之心板块位于长江新城二期规划，直接承接国家高能级战略规划红利，在城市向东发展趋势下自身价值不断升级。

在区域内，曦地港占据新老城区城市结点的重要地段，周边医疗、学校等醇熟美满的生活配套体系一应俱全。
同时，项目辐射半径内，即有阳光大道核心商圈、阳逻城市广场、佳阳摩尔城、新港天地与阳逻广场等新老城区商业；另一方面，随着阳逻之心的规划逐步美满，万达、奥莱等大体量商业也将相继入驻。
所以，新旧板块交汇与叠加，其对人群的聚集效果是1+1>2的，这里将形成绝对的中央效应。
漫步式商业街区设计，集合多元空间
曦地港项目一大特色就是打造漫步式城市商业空间。目前，国内的深圳万象天地、成都太古里、武汉天地等著名街区都是这种形式，通过丰富的业态组合和室内外空间转换，容纳休闲、潮流、亲子、社交等体验，更加开放、互动、有活力。
在产品设计上，包括了都会住宅、街区商业、MIX公寓、总部办公等多元功能空间，可以同时满足不同的空间需求。

街区效果图
优秀的商业空间设计是用人性化、内容化的设计，构建能够带来更多极致体验的社交场景。
如果给这两年人们的消费路线画出运动轨迹，可以发现年轻人更倾向走出封闭式的“大盒子”一样的购物中央；更愿意呼吸清新空气，沐浴和煦阳光，约上三五好友，逛逛商场、聊聊生活，寻回久违的怡然自得。
而这恰好是漫步式商业街区的最大特色：边走、边逛，享受生活，拉近人与人之间的距离。
05
曦地港的落地，除了能改变区域商业目前的尴尬局面，在住宅方面又是否能hold的住呢？
通常，对于一个不限购区的住宅项目，常规操作应该是：1.卖精装修的价格，所以才能高溢价，赚得多；2.产品要刚得不能再刚，品质、园林等可忽略不计；3.户型分布拥挤，得房率不高，反正按修建面积算总价。
针对以上三点，老欢决定要到项目实地考察。

项目鸟瞰图
毛坯和精装的本质区别在哪里？
据现场置业顾问介绍，项目计划首批入市建面约83-137平毛坯住宅产品，预计均价不高于7500元/平左右。以起步户型83平计算，二成首付仅约12.4万左右。
相对周边多数项目，带装修10000元/平左右的单价，一套100平左右的刚需起步户型，总价也在100万以上，首付门槛瞬间提高了近8万；同时还有20-25万的精装费用，后期月供也随之增加。
毛坯不仅减少了部分的精装溢价，在以后的生活中也减轻了不少的经济压力。
修建设计和园林有没有非刚需的？

项目沙盘
看到以上沙盘，不知你是否会产生与老欢一样的疑问，这街区的层次感怎么形成的？
项目因地制宜，与柴泊湖一线景观的稀缺资源相结合，通过远观整体形象体现独特的修建效果。总体景观设计以年轻化和艺术性为出发点，通过趣味、潮流、时尚的景观设计，注重互动和体验。

项目入口效果
比如在西侧柴泊湖沿街作为项目广场的主入口，门口会设有喷泉广场，地面上设计有玻璃的带状logo，晚上配合夜景灯带，给人时尚炫酷的视觉体验。
同时还有以海浪的起伏为设计灵感的轮滑广场；高差达6米的台地景观，与开阔的休闲广场融为一体；街区内外还设有中庭花园、叠水设计、儿童活动场等，为城市年轻人提供自由的生活模式，营造多元化功能空间。
即将推出的4号楼在地块的最东边，两梯四户，有83平、97平、112/115平和136平4种户型，基本能满足每个阶段的家庭需求。
据介绍，全部户型使用率都挺高的，且多是双阳台，几乎每个房间都有飘窗，赠送面积大。

项目样板间效果
从具体户型图可以看到，这样的设计，不只是花更少的钱，而且还享受了更大的居住空间。

83平两房两厅一卫
人性化设计，户型方正实用，南向景观阳台，全明设计，保证室内通风顺畅。
户型分区明确，生活线、家政线、访客线三大动线动静分区；
虽然只有一个卫生间，但是做到了干湿分区，保证家庭成员使用不冲突。
该户型为中间户，总价不高，比力适合小两口的刚需家庭，或者单身投资自住两用。

97平三室两厅一卫
三开间朝南，而且有南向大阳台连通客厅和主卧，保证室内通风采光及功能性；
南向的两个卧室都有大飘窗，可扩展空间大；即使是西边的次卧也设计了南向开窗；
卫生间干湿分区，且室内动线设计合理。

112/115平三室两厅两卫
单元边户设计，户型方正，功能性强，各房间可灵活组合与改造；
南北双向阳台，全明户型布局，进门处设计了双亲房，多家庭成员共同生活时也能做到互不打扰；
以上两个户型价格适中，功能齐全，比力适合初次改善家庭和二胎家庭升级居住需求。

136平四室两厅两卫
此次推出的最大户型，为东边边户，户型方正，南北双阳台，三开间朝南。
虽然是大户型却很少有浪费面积，设置厨房餐厅紧临，主卧有足够储物空间与私密性；
进门是独立的双亲房，老人生活起居与家人互不干扰影响。
真正做到了从细节上保证生活的舒服和便捷。非常适合的人口较多的家庭作为终极置业。

4号楼沙盘
当然，除了颇具亮点的高舒服度住宅，项目后期还会推出小户型公寓，给购房者更多选择。
项目总占地面积约4万方，总规划建面约20万方，由6栋楼组成。其中3栋高层住宅，3栋SOHO公寓（层高4.5米和层高6米），小面积，低总价，功能灵活多变，无论是投资自住都非常合适。

此外，还包括商业街区约3.8万方，及约1.2万方的临湖总部办公基地，并具有良好的通达性和优美的办公环境。
地铁步行可达周边配套成熟
项目离地铁新港线（规划中）柴泊湖站，直线距离约500米左右。距离轻轨21号线阳逻开发区站也能快速到达。
根据武汉地铁第四轮规划，新港线地铁通车后，15分钟即可到达武汉站，快速抵达青山商圈、武昌徐东商圈。

绕城高速（福银高速）施岗收费站距离项目约2.5公里，是目前阳逻通达青山核心城区的主要通道，自驾出行也非常方便。
同时由于项目处于阳逻新老城区城市交汇结点，新老城区成熟的配套和规划红利可以同时共享。教育配套上，有市重点小学阳逻街中央小学（新校区），阳逻思源实验学校，以及阳逻第一初级中学。周边覆盖了从幼儿园、小学、中学一站式教育资源。
一线湖景+便捷都市生活随意切换
项目西侧就是柴泊湖，湖景高层直接享有无遮挡的一线湖景。
作为阳逻唯一的城中湖景资源，阳逻最大的城中湖——约3300亩柴泊湖，为政府重点规划的新城滨湖生活区，阳逻宜居首选之地，8万平米的柴泊湖休闲广场已经成了阳逻居住、文化交流与娱乐的重点场所。

临湖效果
可以想象一下，住在这里，转眼间就能从缭乱的卧室来到商场shopping；晚饭后只需下个楼，就能带孩子到游乐场共享亲子韶光；周末约上三五朋友在咖啡厅里畅谈，或到湖边走走……无需以时间为代价东奔西走，即可满足日常生活、会客、娱乐各种需求。
老欢综合点评
纵观目前武汉各大新区，住宅同质化现象严重，可以预见在3-5年之后，各大区域将出现大量的人口聚集，生活商业配套的短缺将成为人们生活在那里，留在那里最大的阻碍。
区别于周边全部项目，曦地港打造的城市漫步空间，意在阳逻打造一个潮流都会生活天地，呈现多元化的生活场景。
在商业配套上，突破传统的封闭空间，以开放的空间，错落有致的街区形态，带来舒服度与丰富度兼具的休闲体验，重拾人们逛街的兴趣。
而在居住层面，曦地港完全改变传统生活模式，拉近新区生活与都市的距离，带给人们更高效的生活，更便捷的居住体验。
作为首批入市的产品，性价比是非常高的，单价不高于7500元/㎡，可以说是抄底捡漏的好机会。同比同期项目，相差1.5公里左右，预计单价便宜了近2500元/㎡。

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