武汉三大风口片区现状

武汉最近几年，诞生了非常多的风口片区，每一个在当初都是炒的沸沸扬扬，这此中最为知名的，共有三个：长江新区、光谷中心城、武昌滨江商务区。


现在离这三个区域概念的提出和发展，已过去数年，但相互之间的差距，却是天壤之别，甚至不可同日而语。今天“武汉阿松”就来扒一扒，这几个区域的发显现状以及楼市现状，看看哪个潜力兑现的更好。


01
光谷中心城
区域持续兑现中，潜力依旧无限
地王聚集，价格依然坚挺


自从东湖高新区成为国家级高新区之后，中心城的发展势头一直相当猛，也是武汉最知名的风口片区，GDP常年排名武汉第一，众多知名500强企业落户，基建配套办法也相继落地，政务中心也搬迁至中心城，可以说整个光谷的发展就是一路向东。


2月17日，武汉东湖高新区发布消息称，2021年中国光谷GDP突破2300亿，经济总量位居全武汉市第一。


光谷不但综合实力再上新台阶，近期的利好规划层出不穷，且整体建设速率飞快！再加上中心城前几年房价飞涨，早就整个区域成为武汉炙手可热的新区。


区域发显现状：
光谷拟继续扩容+东湖科学城+光谷科技创新大走廊


2月9日，武汉市发布《促进武汉东湖新技术开发区高质量发展行动方案的关照》，此中，最为引人注目的便是，积极推动东湖高新区扩大区域范围和面积。

此外还提到：2025年，东湖高新区经济总量突破5000亿元，发展首位度进一步进步。


此前，湖北东湖科学城项目誓师大会在光谷科学岛项目现场隆重举行。

光谷科学岛是光谷科技创新大走廊的重要节点、东湖科学城规划建设起步区，位于未来科技城南部板块，总用地面积16.8平方公里，以关豹高速（高新三路）为界分为南北两区。

而经过2年多建设，绵延10公里的光谷中心生态大走廊已初步完工，目前，水道、绿道已全线贯通，已栽种苗木3.4万棵、设立驿站20个、架起特色桥梁14座、球场20个，已达到部分开园条件。

整个光谷东分为光谷中心城北区、光谷中心城南区、未来科技城、左岭等区域，每个区域都各有优劣势。


光谷中心城北区：
当之无愧区域焦点 发展兑现速率最快


光谷中心城北区在整个光谷中的职位较高，无论是前期楼市热度，还是房价，都已较高。而且不少配套都即将开工或交付，比方光谷大悦城、高新大道、高新二路、高新三路改造，豹子溪公园、光谷生态大走廊等。
光谷中心城北区优势：


1、大量产业和商业都集中于此，未来是正儿八经的“宇宙中心”，发展上限较高。


2、各种大型配套都位于此，商业有即将开业的大悦城、光谷五路地下空间走廊、龙湖天街等；


教诲有已开学的光谷十八小、光谷十七小、光谷外校等；即将启动建设的有光谷二十小、光谷四十小、光谷四十一小、光谷四十二小、光谷四十三小、光谷三高、光谷四高、光谷五高等。


地铁除了已通车的11号线外，另有规划的29号线、13号线、19号线等；


医疗方面有已开院的省妇幼光谷院区、同济医院光谷院区；在建的另有儿童医院等。


3、光谷生态大走廊、光谷五路地下空间走廊、豹子溪公园等公共办法都在兑现中。


4、区域内的人群，教诲水平等圈层较高，购买力较强。


劣势：


1、现阶段房价有一定透支，大多数楼盘基本都在2.4万/平以上，且后期入市的项目都是地王。


2、大量商业用地还必要时间来兑现。
光谷中心城南区优势：


1、现阶段房价不算太夸张，基本保持在1.8-2.1万/平左右，首付50万另有时机上车。


2、南区另有较多空地未开发，未来发展空间较大。


3、距离光谷中心城焦点商业区和产业园不太远，自驾可以直接到达。


劣势：


1、现阶段较为荒凉，区域内配套还不成熟，居住氛围也比较一般。


2、还未通地铁，目前只有空轨在建，公共交通出行并不方便。


整体来看，光谷中心城的兑现速率依旧是一如既往的快，交通、学校、商业、产业都在飞速落地中。不过，光谷中心城的楼市可就没那么好了。


光谷中心城楼市现状：
地王扎堆，价格居高不下，销售比较艰巨



本年中心城楼市可谓是彻底到了谷底，去年的火爆现象已全然不见，有的也只是一些特价房。


光谷东前两年的低价盘基本都已清盘，比方中建星光城、碧桂园十里春风、新希望锦粼九里、光谷正荣府等等，这些盘清盘后，之后的都剩下地王了。


现在光谷东在售的楼盘不是单价高就是面积大，比方武汉城建光谷龙山湖（未来科技城）、光谷创新天地、翡丽天玺、洺悦天玺、领峯、香港置地元庐等等，此中包含了大平层、高层、叠拼等产物。


光谷东楼盘分布图：

正由于价格太高，光谷东上半年的销量可谓很低迷，在2022年1-10月的销量排行中，东湖高新区前十光谷东上榜的盘仅有5个，此中有两个是左岭，长江广电光谷家部分为内购房，中建星光城和新城璞樾门第也已经清盘了。
虽然光谷东目前可直接认购的楼盘较多，但是大部分户型都偏大，而接下来在年底或是2022年，另有几个新盘值得期待，且本年还拍出了几个新地块，虽然相比之前住宅用地有所减少，但是短期的持续供应还是会有一定保障。


区域楼盘表：

2022年三季度成交量中，光谷东楼盘整体比较低迷。除了部分内购的长江广电光谷家之外，没有一个楼盘季度成交量超过百套，实质性排名第一的是中海光谷东麓，新城璞樾门第别墅以70套排名第二。几大地王中，仅有光谷洺悦天玺卖的不错。

除了销售艰巨外，整个光谷东的楼盘并没有出现大面积降价的情况，而且降价幅度普遍不大，几乎都在死扛着卖。
02
长江新区
谌家矶快速启动 武湖动静不大
楼市热度不高


长江新城从2017年选址确定，到现在积极申报长江新区，已经走过了近5年的进程。这5年来，眼看着区域一步步的吸引了众多产业的进驻、路网的逐步完善、学校、商业、医疗等配套逐步升级，也有更多的开发商开始进驻。


本年2月28日，武汉长江新区建立大会举行。

据规划，“副城”将按照100万—200万人“大城市”尺度，建设功能完善、产城融合、用地集约、生态良好的综合节点城市。

长江新城起步区三环内的谌家矶和武湖新港铁路以南，原来属于限购区，武湖新港铁路以北属于不限购区。本年620新政之后，整个长江新城起步区都划分为了非限购区。据了解，这一政策对片区楼盘基本没什么显着的影响，由于楼盘比较集中的武湖新港铁路以北板块本来就是不限购区。


从限购区与非限购区的划分也可以看出，长江新城起步区楼市划分为三个小板块，三环内谌家矶（江岸区）、武湖新港铁路以北（黄陂区-不限购）、武湖新港铁路以南（黄陂区-不限购）。由于处于开发初期，三个小板块的优劣势就很容易判断。

1、三环内谌家矶板块。该板块是长江新区真正的起步区，区域是全新的规划，目前也正在开展快速大拆大减，未来几年兑现速率预计比较快。劣势也很显着，片区地区范围不大，区域内铁路密布，整体规划从前只有湖北大学知性学院以及谌家矶大道沿线的产业园区，住宅小区很少，商业、学校、医疗等城市配套也很少。当然，目前也仅有湖北交投国际绿创中心在建，住宅尚未入市。


三环内谌家矶板块卫星图：

2、武湖新港铁路以南板块：优势由于就是原来的老武湖街街道，各项生存配套如商业、教诲等比较齐备，生存还是相当方便的，不过品格比州里级的不会强很多，梅教街沿线和汉施公路沿线承认度较高。


武湖由新港铁路天然划分为老城区和新城区。

武湖新港铁路以南板块卫星图：

板块内有阳逻线武湖站，自驾走江北快速路也很方便。不过站点周边仅东方城一个在售楼盘，片区内坐地铁并不是很方便。畅汇怡景园、长江凯旋城等项目远离该地铁站。

该板块劣势也很显着，就是没什么发展潜力，板块内可用未开发土地非常有限，沿江区域与长江隔着江北快速路，看江楼盘的观江结果并不会好。汉施公路是出了名的各种大货车出行，门路很容易破坏，灰尘比较重。


汉施公路及沿线实景：

3、武湖新港铁路以北板块：优势是作为武湖街的新城区，已经有了一定程度的开发，地铁有高车站，自驾经汉口北大道上江北快速路也很快，汉口北大道与梅教街交汇处的百尚购物中心商业体量较大，业态也很丰富，另有高车站的中百仓储。综合来看，板块内各项生存配套已经基本齐备了。梅教街和汉口北大道交汇处算是板块内未来预期的一个价值高点。


武湖新港铁路以北板块卫星图：

该板块最大的优势是升级为长江新区后，基本上成了长江新城起步区关注度最高的板块，长江新城起步区的大量利好都落地在此。


首先是大基建，包罗江湾大道、富强大道、滠水大道等，总投资估计达到200亿，真的是以“国家级”新区的尺度建设。

（以上图片来源于公众号长江新区汇）


沿江高铁（新建沪渝蓉高速铁路）合武段设站长江新区站、武汉天河站，长江新区站就在板块北部的鲁台片区，绝对是超等发展引擎，合武段预计年内可开工。

长江新区高铁站结果图：

另外就是长江新区行政中心落地汉口北大道以南、武英高速以东，包含政务中心、规划展示馆、行政办公楼、集会中心和档案馆等，目前正在建设中。

（以上图片来源于公众号长江新区汇）


该板块劣势同样显着，就是各方面发展兑现必要较长时间等待，近5年区域内几乎无实质性的利好动作。长江新城起步区多数在售楼盘都集中在该板块，购房者可选择的余地还是不小。


阳逻线高车站及中百仓储：

不过事实上，长江新区的发展进度还是比较迟钝的，毕竟片区整体覆盖地区涉及到江岸区谌家矶、黄陂区武湖和新洲区阳逻，规划“一核两翼、三港多园”，规划面积500多平方公里，真的很大。

整个长江新区目前重要发展的地方，还是在谌家矶，区域内的交通路网、配套办法都在如火如荼的进行中，但与其一桥之隔的武湖，目前还没有多少大动作，武湖的功能也重要是以居住区为主，产业配套方面要比谌家矶少不少。

长江新区楼市基本情况
热度消散，销售艰巨


长江新区的楼市也在2017年时，迎来一波爆发，当时普遍冲到了1万+/平，然而，时间来到2022年，长江新区的热度早已大不如前，区域内很多楼盘也都开始陆续降价。


目前片区内在售楼盘总共只有八个，且普遍销售周期都很长，早期入市的长江凯旋城、东方城等卖了七八年还在卖。在武汉阿松成交量统计数据中，长江新区起步区重要在售楼盘划分在黄陂区， 之前一直排不上名次。

在本年1-10月黄陂区销量排名中，前十中长江新区只有天纵期间天樾这一个项目上榜。
目前整个区域内没有多少知名的上市开发商，都是一些本土开发商在此开发，而且大型配套也比较少，这也是武汉靠近三环，为数不多房价在1万/平的区域。

03
武昌滨江
依然风头正盛 未来2年集中兑现


武昌区，无疑成为了武汉中高端改善人群的聚集地，而此中的武昌滨江商务区，依附快速兑现的商业、商务配套，在建的交通体系，长江主轴发展大势，及众多品牌开发商齐聚，让武汉中高端改善群体纷纷入住，成为武汉楼市的当红炸子鸡！
近几年以来，武昌滨江也是利好不断。


产业方面：区域型总部林立，商务、产业跨越式发展


武汉绿地中心已基本完工，正式进入招商模式。

阿里巴巴华中总部项目规划方案2021年底就已公示，2022年4月正式动工，目前已基本完成桩基工程。


开工实景图及工程进度：

该项目计划2024年年底商业部分开业，2025年写字楼部分全部入驻，2026年全面建成，将成为阿里巴巴的产业生态聚集地、新零售体验地和网红打卡地，打造集人才、创业、工作、商业及生存于一体的智慧产业集聚区。

商业方面：三大购物中心齐聚，武昌内环滨江商业迎来大升级


2019年，绿地缤纷城开业，成为武昌滨江商务区第一个开业的大体量购物中心！

武汉绿地缤纷城总面积达12万方，定位“新潮、轻奢、品味”，聚集轻奢、时尚、美食、娱乐、儿童、休闲、文化、科技八大主题于一体，是一项主打“时尚潮人的天然秀场”的购物中心。

武汉长江中心规划自带约25万方城市级旗舰商业，目前已经正式动工，最早有望于2022年底开业！

根据规划，该商业规划了约300米的巨幕中庭、十大创新业态、约60米的巨构天街等，将引进约600余家商户，是三家购物中心里，体量更大、业态更全、计划更先辈的购物中心，意味着将是区域商业标杆！

据了解，武汉滨江天街是龙湖集团在华中最高量级的天街购物中心，已于2021年2月开工，由龙湖集团和清能集团携手打造，预计2023年开业。


据了解，该项目规划总建面约39.2万方，商业计容建面约13.2万方，停车位共2243辆。


滨江天街规划结果图：

别的方面：教诲、交通、生态全面爆发


2022年3月16日，随着最后一块500平方米的顶板浇筑完成，由中铁十一局承建的二区匝道顺遂封顶，标志着地下环路打通了南北主通道，实现初步成环。

2021年4月19日，总投资4亿元的武昌区滨江小学项目开工，该项目有望于2023年完工！

学校工地大门实景图：

该学校位于宁静大道与秦园路交叉口，规划为30班小学，将新建一栋地上五层、地下两层讲授楼。


学校结果图：

2018年，武九铁路北环线正式搬迁，约17.1公里长的武昌生态文化长廊应运而生，它是长江右岸重要的天然景观资源带，是将串联武昌、青山焦点的国际化生态线。

月亮湾城市阳台就是武昌生态文化长廊的重要组成部分。


月亮湾城市阳台，由国际知名扎哈哈迪德修建计划公司操刀，规划了“两大中心+三大场馆+四大配套”，将打造集游艇码头、江滩公园、露天剧场、艺术创意村落、休闲娱乐空间于一体的国际艺术文化中心。

总的来看，武昌滨江大量配套都正在兑现中，不是画饼，可以说是潜力非常大，后期上限也高。


武昌滨江楼市现状：
价格贵，销量好


2022上半年，全武汉销量都比较低迷的背景下，武昌滨江商务区仍是关注度比较高的板块，尤其是片区内的福星惠誉月亮湾壹号，开盘即罄，上半年销售额全武汉NO.1，月亮湾壹号也成为本年武汉楼市唯二的日光盘之一。

整个武昌滨江板块内，大部分在售新居销量都不错！


2022年1-10月，整个武昌区新居销量前十，共有5个楼盘属于武昌滨江，足以说明销量不差。

武昌滨江商务区虽然定位高、规划好，但目前的在售住宅可选性有限，如果另有标签认定，只有1-2个选择空间；


片区内，如果就是冲着顶豪去的，重要思量武汉长江中心、城投融创武汉印；如果想买可看江房源，重要思量武汉长江中心、联投中心；如果寻求性价比，重要思量福星惠誉月亮湾壹号、武汉城建华润长江悦等。


武昌滨江迎来了发展的爆发期，预计在2025年将翻天覆地变革，现在入手，也不失为一个好时机！

写在最后：


通过对比武汉曾经三大风口片区，有的发展如日方升，有的热度已过，甚至是无人问津。武汉这么大，新区概念也很多，但并不是每个地方都可以或许快速发展起来，所以买房人选择这种区域一定要慎重。

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正经人谁去光谷啊[擦汗]

光谷东那里被吹了。现实在那里摆着

光谷楼盘已今非昔比，今年掉价也很厉害啊！！！