光谷的顶流公寓

12月18日，位于光谷中央城正中央的－武汉大悦城封顶。
这个购物中央预计明年12月提前开业，比原计划早4个月，是光谷中央城首个开业的大型贸易综合体。
业内对此评价说，“这是实力与实在的体现”，区域内众多贸易，唯有大悦城能提前兑现。
此前一周，武汉大悦城二期树模区开放，2000多人慕名而来打卡二期公寓。
在光谷中央城公寓扎堆的市场下，大悦城公寓不打广告、不做分销，也赢得了光谷年轻人的认可。
一年前，武汉大悦城的住宅－中粮光谷祥云，成为光谷的顶流住宅。从小高层到叠墅，再到高层，每次开盘，都能热销。
如今，大悦城二期的公寓，是光谷中央城首个开业的贸易综合体上盖公寓。在公寓扎堆的光谷中央城，它能延续传奇，成为光谷顶流公寓吗？
01
在限购之下，相对于商铺而言，公寓是人们资产再配置的一种稳健方式。公寓的收益在于，持续稳定的租金收入。
大多数买公寓的人，都是房票用完的人。近来两年，城市中央的公寓，也是年轻人的一种新生存方式。总价不高，入手门槛低。
如今的武汉公寓，在产品上大体上差不多：
4.5米层高，50-70平米的户型，毛坯或精装。部门高端公寓面积，从90平米起步。
在外立面上，多是公建化外立面，大面积玻璃采光，与写字楼类似，享受宽幕风景。
不是全部公寓，都值得投资。在当前市场上，我仅保举一种公寓：
自带人流的公寓，就是公寓的旁边有超大贸易、写字楼或商圈，贸易里的商户多，天天的自然人流量大。好的生存配套，推动公寓升值。
在武汉市场上，买公寓起首思量的是中央地段与持有贸易周边的公寓。
这一条标准，可能就帮你筛选掉80%的公寓。
02
光谷是留汉大门生与投资客首选的置业区域。
每年武汉有25万左右大门生留在武汉，其中一半将留在光谷。以前他们留在关山大道，未来随着产业的转移，他们将留在光谷中央城。
当“房住不炒”国家战略持续时，现在在光谷中央城买房，更多思量居住功能。
今年，光谷中央城仍旧是武汉最热的板块。住宅价格突破2.2w，地价接近1.6w，甚至连花山的地价，也破1.2w，光谷中央城多个项目热销。
在光谷全民买房的时代，我们为什么还要买公寓？
从光谷中央城的核心区版图上看，高新二路到高新大道的北区，以贸易、公寓、写字楼为主贸易中央，贸易中央的两侧是多元居住区，很多项目处于尾盘状态。高新二路以南，则是区域的主要居住区。
换句话说，现在想留在光谷中央城的贸易中央，只有公寓可选。
这很像深圳的CBD区域，住宅供应少，人们选择高端公寓，并且高端公寓的价格，远高于二手房的价格。
03
在光谷中央城，公寓众多，为什么大悦城的公寓值得保举？
大悦城的公寓，位于光谷政务服务中央正对面，区域的封面核心位置。这个绝对中央的地段位置，是其他公寓项目无法复制的天赋条件。
顶级地段，才有机遇成为顶级公寓的可能。在光谷中央城，不是任何公寓都值得买。只有在区域的绝对中央，才气成绩顶级公寓的稀缺。
在这个黄金地段，公寓的两侧，各有一个公园（豹子溪公园、新月溪公园）；两侧有两大地铁站口。这种资源与公共交通配置，将影响到公寓利用者的窗外风景与出行便捷。在中央地段，如果都是密密麻麻的公寓，没有贸易与写字楼，也将影响未来的升值。
公寓的价值，肯定有外部贸易引擎。没有繁华贸易，只靠过路客的公寓，未来的租客不稳定。公寓利用者的生存也不方便，不能靠外卖生存。
刚刚封顶的大悦城购物中央，约14万方，地上5层，地下3层。一座购物中央与三大主题贸易街区，约600多家商户，未来将给公寓带来稳定人流与客流。
大悦城，是国内贸易的IP，在全国已开业12座。每一个大悦城，都是区域的繁华中央、青年文化地标。武汉大悦城的贸易建筑面积，与杭州、西安大悦城相称。
从客流量上看，北京朝阳大悦城日均客流高达7.35万人，天津南开大悦城、沈阳大悦城、成都大悦城均保持着6万人左右的日均客流。
目前，武汉大悦城招商签约率已超30%，引进了包罗七鲜美食生鲜超市、卢米埃影城、卡通尼乐土、康斐斯高端健身以及星聚会KTV在内的5大主力店。其中，打造华中最大杜比全景声震动影厅的区域首家IMAX影院。
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同时，真快活动漫体验中央、华为体验店、小米形象店、金宝贝、海沛美学、Find智慧钢琴、奈雪の茶、太二酸菜鱼、顺风汤馆、晓扶南、垦丁花园、必胜客、仓桥家、茶港、南棠馆、鱼酷、蜀锦堂、肯德基等众多区域首店与优质品牌商户已签约入驻。
04
大悦城二期公寓，与光谷中央城市场上在售的公寓，有哪些不同？
整个项目，仅3栋公寓。一栋在售，一栋是精品旅店公寓，还有一栋待定。在如此大规模的贸易综合体里，仅3栋公寓，这就是稀缺的价值。
起首，是大悦城的品牌溢价。
在北京朝阳的大悦城公寓，是当地CBD精英们的首选；在深圳宝安的大悦城里，也有类似的公寓产品，单价每平米6.3万元，同期住宅每平米8.6万元。
其次，大悦城公寓的楼层仅14层。而市场上公寓有些是30层以上的超高层建筑。
第三，大悦城公寓的标准层，4梯16户的低密配置。
从舒适度来说，标准层超过20户，将影响未来的居住体验。
第四，大悦城公寓的户型方正，全景落地窗。
没有十几平米、30多平米的超小户型，5号楼主力户型72平米，每层有两个大户型：98、99平米，而且都是复式loft。
前些年，loft公寓的面积段多在30-50平米，不适合长期居住。大悦城公寓的72、99loft户型，更思量年轻人的生存标准。
标准层的户型分布，大悦城公寓，5号楼南北两侧各7户，中央2户，做到全明走道。有些公寓的建筑布局，奇形怪状，导致公寓室内不方正，有“菜刀”、“三明治”等奇葩户型。
第五，在室内空间里做到反梁计划。通俗地说，室内很少看到大梁。这样方便业主隔断。
最重要的是，在产品之外，大悦城的服务，也是我保举这个公寓的重要原因。买一套公寓，可以享受大悦城的VIP权益，还能得到运营服务福利包。
公寓业主获得大悦城购物中央VIP卡，还可优先到场大悦城举行的各类主题活动与会员专属活动。在运营服务福利包里，业主能享受免费的公寓装修方案、装修优惠福利包以及其他专属物业服务。
05
对于喜欢热闹的光谷年轻人来说，中央城核心多是改善型住宅，总价超过230万元。总价低于200万元的住宅，位置较偏。此时留在中央城的正中央，比较好的方式是，用低首付，买一套大悦城的公寓。
买一套公寓，实在是买下了这座70万方的大悦城。当大悦城贸易开业后，大悦城公寓的价值将快速兑现。
在杭州、北京等地大悦城周边，大悦城公寓的租金、价格都远超过周边公寓。其中，朝阳大悦城公寓，租金每月1万元，而周边公寓则6000元左右。
对于光谷年轻人来说，这套公寓有太多利用的可能：
可以用来创业，注册公司，开设办公室，成为创业空想开始的地方。地铁口、有贸易，也很容易找到小伙伴。项目对面就是小米等科技公司、大型展馆。出门就能办理报税等业务；
也可以楼上生存，楼下工作。特别适合像我一样的自媒体、带货网红、自由拍照师等新阶层人群，有一个双层空间，不用再担心长租公寓爆雷，房东赶人。有一套自己的公寓，是另一种投资；
或者变成一套双钥匙公寓，每层租3000元左右。一个月多6k租金收入，贴补家用，相称于多了一个躺赚的工具。对于年轻人的父母来说，在光谷最好的位置，为后代存一套公寓，未来孩子可以自住、收租。
［后记］
从新一线城市，迈入一线城市，武汉最早的区域将是光谷。
在一线光谷买房，最好有一线城市的头脑：买中央区域的顶流公寓。从地段、流量、产品力等角度看，大悦城的公寓将是光谷中央城的顶流公寓，没有之一。
光谷中央城核心区，以大悦城公寓为原点，周边至少有10个公寓在售。从户型面积、层高、价格等方面，难以分出高低。唯一的不同，谁在中央，谁的产品更好。
大悦城公寓将于2022年8月份交付。明年年底大悦城贸易开业，运营8个月后，公寓交付正好享受成熟的贸易。这里宜商宜居宜投资，这里有很强的兑现力。
在当前市场背景下，公寓投资是长线投资，从10年周期看团体回报。在光谷中央城，中央区域的公寓，未来更多思量生存场景，将作为生存的必需品。而大悦城公寓，则是光谷青年们的首选。
这里不是一套冷冰冰的公寓，这里是有温度的光谷青年交际场；这里能享受光谷的繁华当下，而不用太久等候；这里是光谷新青年留下来的第一站。
文｜杨光华（地产写字人）
本文仅代表个人观点，市场有风险，投资需谨慎

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