老黄埔照旧科学城？抱着500万，我失眠了

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！


前几天，有个粉丝跑来问我，预算500万，天河上班，小孩马上要读书，想买一个带学位的三房，应该怎么买？


我简单梳理了一下他的需求，按优先级排序的话：


1、优先考虑小孩读书，最好是九年一向制的学校。
2、其次希望住得舒服，只管是南向的三房。
3、此外，粉丝开车上班，希望通勤时间控制在一个小时以内。


原来一开始，他把选择的重点放在了科学城，一顿筛选后，好不容易决定在保利罗兰、品秀星樾和中央城之中三选一。


结果，他老婆又觉得，科学城的通勤太远了，看了看老黄埔，觉得不管是自驾照旧地铁上班都很方便……


以他的预算，买科学城毫无压力，但只能开车去市区上班。


老黄埔呢，交通倒是很方便，但只够买一个朝向欠好的三房，住惯了南向的他，怕自己三天就想换房。


买房原来是个开心的事情，现在两个人吵得日子都要过不下去，于是找到了我，希望我能给点意见，到底是该买科学城照旧老黄埔？

整个老黄埔，500万预算，还能符合粉丝要求的盘，只有万科城市之光和富颐华庭。


加上粉丝之前自己看中的三个盘，现在他的选择实在就是五盘选一。


我们按照他的核心需求逐个对比，问题就好办理了。


首先来看这位粉丝最关注的教诲问题。


老黄埔属于老城区，传统的公立中小学并不缺，好比123中学、港湾小学、下沙小学等。基本的学位供应以及教诲水平，都是有保障的。


这几年，由于几个网红盘争相引进名校作为卖点，老黄埔也慢慢有了名校光环加持。


好比富颐华庭引进的九年一向制的广大附中黄埔实验学校，城市之光引进的华南师范大学附属开发区实验小学等等。


科学城固然是新区，但教诲配套在黄埔也是第一梯队。


这几年科学城的新盘激增，导致板块内越来越内卷，在拼产品的同时，开发商们也开始了名校大比拼。


保利罗兰对口开发区二小北校区（省一级），共有24个班，后期还将建一所30班小学，加起来规模达到了54个班，在整个片区比较少有。


小学对口科学城中学、广东省教诲研究院黄埔实验学校、北师大广州实验学校、铁英中学等四所优质中学，需摇号入读。


除此之外，周边也分布有二中苏元实验学校、华师黄埔实验学校、玉岩中学（广东省国家级示范高中）、香雪小学（省一级）等学校。


中央城和品秀星樾引进的学校，名头也不小。


中央城是湖南师范大学附属黄埔实验学校，品秀星樾是广东外语外贸大学附属科学城实验学校。


而且，这两所学校都是九年一向制，有直升优势，管理上也相对统一，省事且学校确定性更强一些。


可以说，买这两个盘的，很多人都是冲着学校去的。


不过，中央城是火村旧改项目，回迁房众多，居住人员混杂，学校生源会没那么纯粹。


跟老黄埔比，科学城的教诲照旧要略胜一筹。这五个盘排序的话：


中央城≈保利罗兰≈富颐华庭≈品秀星樾＞城市之光。

再来看产品。


老黄埔凭借靠近天河的优势，代价早就破5冲6了。


万科城市之光在售的A6和A7都是三梯六户的超高层，5.1-5.9万/㎡。

500万能买的，只有最小的92㎡户型，由于朝向和梯户比都较差，住起来舒适度低。


富颐华庭，均价5.1万/㎡，105㎡的南向三房，两梯四户，双景阳台设计，加上70米的无遮挡园林，采光和通风都很能打，符合粉丝的需求。

但是总价去到了535万，有点超预算，而且好楼层还得看首付比例，三成首付的他勉强凑得上一个低楼层。


品秀星樾，在售的98-108㎡的复式，层高5.8米，单价3.8-4.4万/㎡。


500万直接可以买一个最大的，而且复式上下两层，粉丝说以后就算老人来住，也比较方便。

保利罗兰，均价4.2万/㎡，目前在卖的两个都是改善户型，粉丝能买到108㎡的3+1房，三开间朝南，还
有6米长的园景阳台。




总价约400万左右就可以买到四房户型，对比之前，类似的代价只能买三房，现在性价比更高。而且保利作为央企，在产品质量上，也是大大的加分项。

中央城，就更加可以随便买了，3.7万/㎡的均价，粉丝说可以买一个130㎡的四房，直接一步到位。

当然，居住舒适度除了取决于产品，还要看周边的环境和配套。


就拿科学城来说，保利罗兰和品秀星樾比，离区府板块核心要更近，周边的大型商超也不少。


而合生中央城则属于云埔板块，目前仍以工业区为主，配套需要依赖香雪板块。


按居住舒适度排序的话：

中央城≈保利罗兰＞品秀星樾＞富颐华庭＞城市之光。

最后看交通。


万科城市之光，有地铁5号线文冲站直通天河珠江新城，通勤时间30-40分钟。


除开地铁，城光的地面交通也不错。


北边是广园快速路，东靠广深沿江高速，与天河、海珠琶洲形成了黄金三角，开车都在30分钟通勤范围内。


富颐华庭，在鱼珠板块，与天河东圃仅一路之隔，开车去往市中心只要20分钟。但离地铁比较远，不开车的话比较麻烦。


也就是说，如果买老黄埔，不管是开车照旧地铁，对粉丝来说都非常方便。


科学城，地铁主要靠的是南部一条东西走向的6号线，需要换乘5号线或3号线才气去到市区。


粉丝看的三个盘，最近地铁的品秀星樾去到香雪站大概1公里，区府的保利罗兰，在6号线香雪站和萝岗站之间。


科学城外围的中央城，离地铁站更远，2.5公里，即是没地铁。


地面交通上，科学城有三条高速：花莞高速、广佛肇高速、广州绕城高速。


无论自驾照旧地铁出行，在科学城50-60分钟才气“进趟城”，不过也在1小时通勤时间以内。


相比之下，老黄埔板块的交通优势照旧更明显，这五个盘的排序为：


城市之光＞富颐华庭＞保利罗兰＞品秀星樾＞中央城。

总结一下：


1、老黄埔的优势就是交通，不管是地铁照旧自驾，都能快速通达市区。


2、科学城，地段固然没有老黄埔好，但是胜在单价低，500万可以横着走。


3、教诲方面，老黄埔和科学城固然都有九年一向制的学校，但科学城的业主大多是新广，“鸡娃”的氛围更强。


因此，如果这位粉丝最在意学校和居住体验的话，综合对比下来，我会更推荐他选择科学城的品秀星樾。


离地铁站1公里，属于能接受的范围；
九年一向制的学校，更能保障孩子读书；
108㎡的大复式，住起来也很舒适。

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房地产成交大幅下滑，没生意，失眠了。[捂脸][捂脸][捂脸]

品秀星樾

最后买了黄埔新城[呲牙]

不还有个中鼎君和名城的新盘么