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武汉假期新盘“拼了”:同区域楼盘“互踩”,销售蹲竞品门口拉客,二手挂牌

巴赫旧约 发表于 2023-10-8 18:43:14 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自 俄罗斯 LLC Baxet
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武汉在建新房项目平安璟园。 董红艳/摄
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 董红艳 李贝贝 武汉报道
近期,武汉实施“认房不认贷”政策,并取消二环内限购,各区均不再限购。中指方面指出,武汉主城区多个改善型项目热卖,去化率达到70%以上,大大高于武汉平均不到30%的去化水平。市场重现“日光盘”,为“金十”开了一个好头。
不过,武汉的局部市场呈现冷热不均的状态。“双节”期间,记者走访武汉光谷金融港附近多个新房楼盘,发现该区域聚集的新房楼盘市场较为冷静,看房人数寥寥。楼盘之间甚至互相“拉踩”,有的楼盘销售人员甚至蹲守在竞品售楼部门口抢客。
楼盘相互拉踩+抢客
“双节”期间,武汉光谷南金融港附近多个新房项目争相开盘或者加推。记者走访相关售楼部后发现,各个楼盘在开盘初期销售状况不错,不过后劲不足,“双节”期间来访人数寥寥。同时,相邻的楼盘之间有明争暗斗,互相抢夺客源的现象。
位于2号线佛祖岭地铁站正对面的平安璟园在9月29日中秋节当天正式开盘,首推1号楼的150套房源,均价约2万元/平米。10月2日,销售顾问向记者介绍,该楼盘属于精装改善盘,共计有3栋楼,本次开盘已经卖了一半了。
不过,当天下午2点半左右,记者环视整个售楼部,并没有发现其他的购房者前来此楼盘咨询。“放假了,大家都回故乡或者出去旅游了,所以看房的人很少。”以上销售顾问向记者解释道。
与平安璟园相隔数百米的伟星光谷星悦广场在8月19日加推1号楼的房源。据销售人员介绍,优惠后大概为均价2万元/平米,截止10月2日,已经卖了一半了。而彼时售楼大厅仅有2—3家客户正在洽谈。
伟星光谷星悦广场售楼部。 董红艳/摄
别的,记者注意到,该区域的销售人员在介绍自家楼盘的时候,会不经意间拿附近的几个楼盘做对比,“拉踩”对方楼盘。平安璟园的销售人员在提到楼盘的配套优势的时候,指出光谷锦曜的区位较差,距离地铁较远。
光谷锦曜销售人员则表示,平安璟园开发商是武汉本土的小企业,此前开发的光谷春天的二手房是整个区域价格最低的,即便房龄更新,距离地铁站更近。伟星光谷星悦广场的体量比力小,只有三栋楼,可能未来学校也会差一些。
伟星光谷星悦广场销售人员则称光谷锦曜的是“斜的三角形的,地皮不够规整”,开发商口碑虽好,但是光谷锦曜邻近地铁二号线的地铁停靠站,会受噪音影响。平安璟园的开发商没有做精装修的经验,早期开发的房产品质都很差。美的云筑距离京广线铁路只有不到100米的距离,大概每十分钟就有高铁颠末,交房半年甚至都已经出现地基塌陷的情况,每平米售价已经降了好几千元。
美的云筑的销售人员则称伟星的实业规模没有美的大,伟星光谷星悦广场的部分楼层,或受将受到商业体的噪音和废气的影响。户型不太行,100平米的只做了一个卫生间。而“平安璟园的价格也卖得太贵了”。
别的,记者注意到,购房者一旦从一个项目的售楼部走出来,很快就会被在门口蹲守的竞品项目销售人员迎过去,被邀请去竞品项目看房。
其中,蹲守在伟星光谷星悦广场的美的云筑销售人员张钧(化名)告诉记者,美的云筑是在2019年拿的地,属于整个金融港的地王项目,楼面价高达10366元/平米,比平安璟园、伟星光谷星悦广场、光谷锦曜要贵出好几千块。加上施工成本约莫为3000元/平米,再加上绿化等方面的成本,现在卖这个项目公司一直都是在亏本卖,“卖一套亏一套”。这个项目现在已经亏本约两亿元了,现在领导对我们的要求就是要流量,要去化。
武汉美的云筑售楼部。 董红艳/摄
经济学家新金融专家余丰慧在接受《华夏时报》记者采访时表示,新房楼盘之间相互拉踩、抢客可能是由于市场竞争激烈。随着政策的宽松,楼市的供应量增加,购房者的选择空间也加大。楼盘为了吸引更多客户购买,可能会接纳主动推销,甚至攻击竞争对手的策略。
还有调控空间吗?
截止目前,武汉的楼市政策达到近年来最为宽松的阶段。9月19日,武汉发布十条新政,取消二环内限购,武汉各个区域均不再限购,并对贷款套数认定标准调整优化。同时,9月28日至10月31日第41届武汉秋季房交会期间,在武汉市参展楼盘中购买首套住房的,按契税应缴额度给予补助优惠,购买第二套住房的,按契税应缴额度的50%给予补助优惠。
在此之前,武汉首套房贷利率和首付比例已经低至3.8%和20%。同时,武汉官宣“认房不认贷”,只要购房者在当地没有房,都可以按首套来执行首付比例和贷款利率。
成交数据上看,伴随着利好政策,武汉的新房销售在9月末向上冲了一波。其中9月29日,新建商品住宅成交量达到835套,超过当月最低值的10倍。“中秋和国庆假期期间,我同事基本上都有卖出去房子,最多的卖出三套。”房产中介人员夏冰(化名)告诉记者。
不过,9月份新房的总体成交数据仍旧不是很理想,新建商品住房成交数量仅为6976套,还是相比8月下降了2.8%。进入10月份,成交仍旧未见起色,10月1日至10月6日,每天平均成交量仅为141套。如果按照此销售进度,预计10月份的成交量仅能达到约4370套,将比9月份还要低。
武汉不仅新房面临去化压力,二手房也面临较大的成交压力。诸葛找房网显示,截至6月15日,武汉二手房有效房源挂牌量达到187754套,截至8月31日,挂牌量为195934套,截止10月7日,挂牌量上涨至212007 套。也就是说,不到4个月的时间内,二手房挂牌量上涨了2.4万多套。
二手房供应数量不断增加的同时,价格却在较大水平的下滑。2021年初,马晶晶(化名)在金融港附近以约200万元的总价购买了金地艺境的约90平米的两居室二手房。马晶晶向记者感叹,“现在200多万元都可以考虑同小区120多平米的四房了。”
该片区的销售人员也向记者表示,以前这个区域的二手房都是2万多元/平米。其中,万科魅力之前在高峰期单价能卖到2.3-2.4万元/平米,但现在南区房源的单价大概2万元/平米,北区可能只有1.8万元/平米。
武汉金融港附近二手房。 董红艳/摄
中指研究院华中市场分析师李国政向《华夏时报》记者表示,武汉房地产市场信心与成交有所提振,呈现复苏势头。不过,由于商业银行此前在武汉的信贷政策相对比力宽松,因此,政策放松效果远不及一线城市。新房、二手房价格依然处于筑底回稳过程中,市场复苏缺乏稳定性。
不过,李国政认为,武汉的楼市仍旧具备肯定的调控空间。包括精准支持改善自住需求,降低住房换购交易税费,促进新房二手房良性循环等;加大供给侧结构性改革步调,允许自持的商办物业整体转让,已出让存量地块可收回重新规划利用,鼓励产品创新,建造好房子,提升产品品质等。

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