光谷著名地王好不容易卖了1套，退了！精装改毛坯直降6500

还记得客岁6月土拍中，光谷最光辉的一天吗 ?


这边光谷核心，南山前脚刚革新光谷地王；那里光谷中心城，3小时不到就再度革新东湖高新地王、次地王，光谷一天拍出3个地王，一天革新3次东湖高新最高楼面价，被疯狂刷屏。


他们如今去化怎么样，代价怎样？我们一起来看看。




01
3个地王，2个已经入市
去化让民气疼


1、南山樾府：开盘4个月只存案1套，末了还被退了，无奈装修改毛坯，均价直降6500？


拿地环境：南山樾府是客岁土拍中的P（2021）036号，在颠末136次竞价，终极由南山以总价73050万元竞得，楼面地价15985.65 元/㎡，溢价率100.41%！革新2016年正荣拿下的15966元/平东湖高新区的地王！

开盘时间及代价：该项目于本年1月22日首开，推出的1号楼建面约88㎡户型，共240套房源，存案均价3万/平（带装修），是其时东湖高新首个破3万的楼盘，不外项目后期不停有扣头，据相识，折后均价约26500元/平，单价24500元/平起，首付60万+。

去化环境：根据房管局数据表现，现在项目存案照旧0套，开盘5个月一套没卖。

不外，值得一提的是，一姐在5月尾的时间查过一次项目的存案环境，其时是存案了1套房源的，以是如今没了，是被退了？

别的，在某平台网站上，已经可以看到，项目最新动态改为了即将加推毛坯房源，也有项目员工发群消息证实改为毛坯，均价23500元/平，这相称于是降了6500元/平，着实让人震惊。

2、香港置地元庐：存案均价3.1万/平，悄无声气开盘，至今存案照旧0套。


拿地环境：香港置地云庐客岁土拍中的P（2021）033号，光谷外校南地块，竞价303次，终极被香港置地拿下，成交楼面价20330元/平，溢价率84.37%！成为最新东湖高新次地王！


开盘时间及代价：项目于5月26日拿的预售证，推出6、7、8号楼建面约115-143㎡户型，共275套房源，存案均价31000元/平，含4000元/平装修，此代价革新最新的东湖高新最高价。






项目在开盘前就上了分销，拿证后就有海报出来称5.28日开启锁房，但自这后就不停未见项目有什么开盘的大动作，比说热销海报、图片、氛围造势等，相比开盘前都低调了不少。

一姐5月30日探询项目开盘没，答案是没有正式开盘，但可以选房，6月初项目就可以直接认购了，以是具体哪天开的盘，不确定，这个盘开得相称低调。


不外有消息称，项目在5月28日就已经首开，大概去化了10%，5月29日定存了4套，按照项目所推房源总套数来算置业也卖了30套。


代价上，项目存案均价31000元/平，中介海报折后说是96折，折后约29760元/平，一姐探询到的是95折，折后约29450元/平，尚有27XXX起的房源，某平台网站写的均价29000元/平，以是不但开盘时间成迷，实际成交价也是个迷，但大概率均价是在2.9-2.95万/平。

存案环境：根据房管局数据表现，现在项目存案照旧0套。间隔项目拿证已经半个多月，项目没有房源抵押，按原理说应该也有存案房源出现。

3、城投南山长投领峯：存案均价3.1万/平，已取证，折后均价2.95万/平


拿地环境：城投南山长投领峯是客岁土拍中的P（2021）037号，奥体地块，比武421轮后，终极以总价72亿被南山收入怀中，成交楼面价20799元/㎡，溢价率高达103.27%！成为东湖高新新地王。

开盘时间及代价：项目于6月8日取证，推出1、2号楼建面约107-143㎡户型，共408套房源，存案均价31000元/平，含4000元/平装修，据相识如今已经开盘，可以认购。


代价上，项目存案价3.1万/平，与香港置地元庐并列东湖高新第一高价，不外项目开盘也有扣头，中介宣传的有一个98折+一个97折，算下来折后均价约29648元/平，预计跟元庐代价差不多。

存案环境：由于项目刚拿证开盘没几天，以是现在房管局上还没有存案房源。

4、两个前地王“借东风”，去化显着好转


别的，还不得不提一下前期的两个地王，光谷洺悦天玺和光谷翡丽天玺。


在元庐和领峯出来之前，这两个项目分别稳坐光谷中心城的第一、第二高价，存案均价均在2.7万/平以上，翡丽天玺特价最低打出过23XXX起，洺悦天玺最低打出过24XXX起。

但此前往化不停一样寻常，但在新地王出来前后，销量大增，尤其是洺悦天玺。


洺悦天玺是客岁11月28日首开，一姐3月中旬查询的时间，其时只存案了19套房源，均匀一个月只能卖5套，但如今已经存案了56套，这3个月存案了37套，相比前3个月的成交翻了一倍。

02
为什么去化差？


光谷不停是武汉楼市的核心，客岁翡丽天玺入市的时间，突破光谷中心城最高价，但开盘照旧靠近售罄，为什么本年入市的几个地王就云云昏暗？


一是，市场行情影响。


客岁到本年，受疫情颠簸和市场影响，武汉楼市都很“冷”，市面上项目扣头不停，不少购房者都处于观望状态，不敢动手。


二是，地段都不是地域内最好的


南山樾府位于光谷民族新城，民族新城由于发展已经非常成熟，以是该地域也不是光谷新居很热门的板块，比力小透明。别的，该地域现在没有地铁颠末，自驾重要依靠民族大道出行，比力拥堵；而且项目一线临三环，以是会有噪音影响。

香港置地元庐和城投南山长投领峯位于光谷中心城，都不算光谷中心城特别好的位置，网友对两个项目的位置争议也比力大。


元庐位于光谷外校南面，已经靠近关豹高速，在光谷中心城眼里已经算是比力偏了，

领峯在光谷三路，紧挨着奥体中心，也不是光谷中心城正核心地段，且两个盘间隔已通车的11号线地铁站都比力远。

别的，光谷中心城现在的兑现速率相对从前有所放缓，利好也没有从前来的那么剧烈，加上配套照旧不太成熟，以是难免让人犹豫。


三是，代价太高了！


此前，一姐也说过，光谷地域内上班就业的大多照旧新武汉人，绝大多数也是刚需群体，但现在民族新城、光谷中心城，三环外地域代价已经相称于武汉二环内代价了，已经不是刚需可以或许蒙受的了。


南山樾府固然是88平小户型，在光谷核心很稀缺，但存案价3万/平，总价也要200多万，门槛不低。

其次，南山樾府产物定位上也很有题目，3栋楼满是约88平的户型，但项目位于的民族新城是个发展非常成熟的片区，当年就有很多70、80平小户型，如今根本都是改善想换房的家庭，但该项目产物却无法满意。

而香港置地元庐与领峯重要照旧代价太高，存案价都已经破3万/平。前面的两个地王翡丽天玺、洺悦天玺顶着2.7万的存案价都很难卖，都要靠特价房。因此，这两个项目折后均价都在2.9万了，起价都要2.7万多，在如今的光谷中心城确实比力难继承。

别的，关于这两个项目对比，不少网友以为领峯的位置好于元庐，不外元庐的品格高于领峯，不外有网友称，在他们心田价位领峯2.4万，元庐2.5万。。


别的，此前在洺悦天玺、翡丽天玺出来之前，光谷中心城新居、二手房倒挂优劣常显着的。


但如今光谷中心城位置比力核心的几个二手房小区，均价都在2.6-2.9万/平，相比地王们而言代价是更有上风的，而且照旧现房。不外有一说一，地王的规划品格照旧更高一些。

小结：
说实话，这几个地王代价高，并不是项目故意订价高，重要是拿地价太贵了，像光谷中心城的两个地王，楼面价就2万多/平了，存案价3.1万/平，还带4000装修，基于地价来说，这个存案价真不高，而且折后约2.9万/平的代价，对于项目而言已经是很难赚了。


但对于购房者而言，买房综合的因素很多，假如不是特别产物主义者，可以看看地域内其他在售新居，像恺德光谷熙园、鼎正光谷悦府，大概也可以看看二手房。

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南山樾府的地竞拍前我去现场踏勘过，竞价时果断放弃，那区域破3万是没有市场的。光谷东破3万在开盘前我就预测到卖不动。地段为王，非核心区的中心区域的地王成了接盘侠。

放心，房子都剩不下，你不买其他人买，南山这边新盘太多了，光谷香恋，也在附近竞争很激烈

南山樾府全是小户型，明显与“地王”气质不符[大笑]后打听了一下，据传是为了与隔壁的省直机关公务员小区大户型互补，冀望这些隐豪买了给长辈居住[捂脸]

绿地星河绘烂尾了对光谷东的影响太大了，卖完了就停工烂尾，谁傻去买这个地盘的商价房，买了谁能保证它不烂尾，有钱买二手房靠谱。

暴风雨正在来临

房价这么高，究竟是谁赚了钱？

折了你也买不起

你说的这几个盘除了南山樾府价格和产品名不符实之外其他的都还不错，需要时间不是需要这里工作的人待遇提高，这里高薪的不少而是需要这里的配套商业学校医院完善目前看要不了三年了光谷东是个美丽的产城结合的城区要购房者放弃老城区来这里一定要有让别人放弃的理由那就是规划前瞻性五十年老城区的孩子们未来工作的主力学区的师资力量这些都在一步步兑现

备案价其实不高，是因为拿地价高。那他们为什么要溢价100%去拿地？