光谷东地段，区域评测

武汉光谷即东湖高新区，于1988年创建成立，是国家级高新区、也是全国第二个国家自主创新示范区，规划面积518平方公里，集聚了40多所高等院校、数十家国家及省部级科研院所，是中国三大智力麋集区之一。

2021年东湖高新区（光谷）GDP达到了2401亿元，成为武汉首个GDP跨过两千亿元门槛的区。2022年，东湖高新区地区生产总值约2643.81亿元，同比增长6%，在整个武汉依然处于绝对领先的地位。
随着光谷东扩，尤其是2015年8月，东湖开发区管委会搬迁到光谷东，光谷的中心已逐步转向光谷东，如今的光谷东已是武汉购房者心中的“宇宙中心”。

光谷东整体概况及板块细分
东三环以外，一路往东到左岭均属于光谷东范围。
从楼市板块细分来说，光谷东又分为了光谷中心城、未来科技城、左岭新城这三大板块。

1、光谷中心城
光谷中心城总用地面积36.15平方公里，规划范围西起光谷三路，东至光谷七路。其中，由高新大道、光谷四路、光谷六路、以及高新四路合围的区域为光谷中心城的核心区。
值得一提的是，光谷中心城的核心区又被关豹高速（未来将改为高新三路）又分为了南区和北区。

光谷中心城规划重点引进“金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住”，打造高科技商务中心，力争成为今后全省乃至中部区域科技创新企业（总部）的聚集区。

光谷中心城的功能规划示意图：

光谷中心城实景：


2、未来科技城
光谷七路到外环线这一部分则属于未来科技城板块，未来科技城占地面积66.8平方公里，规划为城市功能完备的卫星城，将能容纳30万人口。
其中，高新大道以北、外环线以西的2.6平方公里区域为首期建设区，目前华为技术、台湾联发科、德国电信、中国移动、中国电子动力电池研究院、武汉未来科技研究院等项目均已入驻。
另外，外环线以东、高新大道以北28平方公里为长山基地；外环线以东、高新大道以南36平方公里为龙山基地，这两个基地将作为武汉未来科技城的发展区。
未来科技城主要以工业用地为主，大量高新产业集群，住宅极少，环线位置、生存配套均不如光谷中心城。


3、左岭新城
左岭新城远离了传统的光谷中心城区域，更靠近鄂州葛店，达到了光谷东的边界，绝对地理位置较远，区域辐射力较弱，不外行政区还是属于东湖高新区。片区内以工业用地、住宅用地为主，也有部分商业用地和教育用地。

左岭板块的综合实力较强，布局了光谷智能制造产业园等高精尖产业园区，聚集了大量代表光电子产业的全国性头部高新企业，如华星光电、天马微电子、长江存储等，左岭大道更是规划为千亿产业大道，有一定发展潜力。不外区域目前还处于发展初期，现阶段生存配套不足。

左岭大道产业布局示意图：
左岭新城规划为一个以产业为主，具备综合型城市化功能的绿色科技新城，其中住宅用地仅约2.86平方公里，早期已建成一批还建房，这两年中海、伟鹏等房企逐步入驻，开发新房市场。


4、武汉新城
2023年年初，武汉新城规划发布，规划范围东至鄂咸高速，南至梁子湖，西至京广铁路，北至长江南岸，规划面积约719平方公里。

武汉新城规划按照“山水城、故里城、智慧城”三大目标，构建山湖相映、组团发展的空间结构，分别新城中心片区、光谷片区、葛华片区、花山片区、龙泉山片区、红莲湖片区、梧桐湖片区、滨湖半岛片区共8大片区，形成产城融合、功能复合的空间布局。

武汉新城规划定位较高，规划打造“两高地、两中心、一样板”，即世界级科技创新策源高地、国家战略性新兴产业高地、全国科创金融中心、国际交往中心、中国式现代化宜居湿地城市样板。
将重点发展科技创新、高端制造、数字经济、商务金融、国际交往、文旅消费等6大产业功能体系，形成“1+2+5”产业功能布局。
其中，“1”就是中心片区，主要布局现代金融、高端商务、数字经济、科技服务等高端服务业。“2”就是光谷片区和葛华片区，主要布局以高精尖产业和未来产业为核心的高端制造业。“5”就是龙泉山、滨湖半岛、红莲湖、花山、梧桐湖等特色功能片区，分别布局科学研究承载区和文化旅游休闲区，国际会客厅和生态绿心，数字创意宜居区，康健智慧宜居区，科教文化宜居区。

在武汉新城的规划中，整个光谷东再迎利好，尤其是左岭新城规划定位为新城中心片区，未来的空间以及发展潜力非常值得期待。


二、地段规律评测：
1、距离高新大道越近，地段价值越高，也就是说光谷中心城北区价值高于南区。
光谷东的核心主轴为东西向的高新大道，高新大道功能定位为市域级发展轴、产业轴、交通轴、景观轴，是连接东湖高新区与武汉市中心城区及鄂州市的主要通道，是光谷科创大走廊主轴，也是一条串起“光芯屏端网”和生物医药两大万亿级产业集群的“黄金大道”。
距离高新大道越近，相当于距离地铁11号线越近，距离政务中心、科技馆等公共配套越近，地段价值越高。
光谷中心城的南区和北区地段价值的差异，实际上也是与高新大道距离远近不同而产生的区别。
光谷中心城被关豹高速（未来将改为高新三路）分为南区和北区。北区显着距离高新大道更近，规划更完善，商业以及学校配套的兑现速率更快，住宅也更集中，更成熟。大悦城、光谷十八小、光谷十七小、光谷外校等均在北区。
而南区距离高新大道较远，现阶段较为荒凉，部分项目尚在建设中，公共交通、生存配套相对缺乏，大量空地待开发。现阶段来看，北区的地段价值优于南区。

2、距离三环线越近，区域辐射力越强；距离光谷五路越近，商业价值越高。
从区域东西向的地段价值来看，有三环线和光谷五路这两个参照标准。距离三环线越近，辐射力越强，自驾出行到主城核心更方便。
而光谷五路规划定位为光谷东的商业主轴，沿线大型商业麋集分布，尤其是光谷五路北段，商业兑现速率相对较快，在光谷中心城北区来说，距离光谷五路越近，相当于距离光谷东的商业中心越近。
三环线和光谷五路的地段价值要综合来看，并不是距离三环线越近越好，也不能说距离光谷五路近就足够好。
好比，中建星光城在光谷三路沿线，距离三环线约2公里，环线位置不错，但是它到光谷五路相对略远，并不能说其地段价值多高。
与光谷五路距离差不多的领峯和元庐这两项目中，领峯距离三环线更近，环线位置更好，地段价值略胜于元庐。
而在光谷中心城的南区，光谷五路的价值就并不突出了，距离三环线越近，出行越方便。
3、武汉新城的规划是否会改变现有的价值规划，目前尚不得而知。
武汉新城规划中，光谷东的外环以外的区域规划为新城中心，而现阶段，这一区域环线位置远，且远离光谷中心城的商业中心，并没有显着的地段优势。后期是否会因武汉新城的规划而有改变，只能拭目以待。


三、光谷东整体区位点评：


优势：
1、世界光谷，区域定位较高，产业布局非常强大，小米、华为等高新企业云集，基本已建成“芯-屏-端-网”万亿产业集群，经济实力遥遥领先，发展潜力显着。
2、高新大道主轴沿线城市面貌不错，地铁、空轨、公园、学校、商业、医疗等配套超前规划，部分已经兑现。
3、光谷东属于近期规划的武汉新城范围，也是武汉新城发展的起点，随着武汉新城的高调启动，光谷东的规划利好以及发展势头更值得期待。
劣势：
1、环线位置在三环以外，对外辐射力有限，到汉口、汉阳通勤距离较远，且高峰期收支光谷的交通较为拥堵。
2、区域内商业以及住宅用地较少，工业用地较多，尤其是住宅用地规划殆尽。
3、商业用地规划多，但不少都开发成了公寓，大型商业配套兑现速率较慢，居住氛围一般。

免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系光谷社区站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！

要啥没啥的还宇宙中心？

转发了

离汉口太特么远了

未来科技城现在楼盘很多，配套设施也齐全了，这个文章怎么感觉写的是18年左右呢？三甲医院这里都有几个了，幼儿园和小学也都齐全。不明白作者真的来过这里吗？