东湖高新集团杨涛：园区真正的落脚点是产业

“对于产业地产，落脚点肯定不能是地产，而是产业。”这是东湖高新集团董事长杨涛多次提及，也是推动东湖高新集团向生态运营方向改变的企业宗旨。

杨涛，东湖高新集团董事
无论是工业用地还是研发用地，政府整理供应肯定是亏损的，所以他需要从后端的税收、就业等方面去平衡。因此产业地产必然不会被答应走上类似于房地产的暴利模式，它最终的落脚点必然是产业。当产业地产玩家的业务也将回归发展产业这一初衷，那么产业生态运营的价值将会被无限放大。
这也是为什么，如今产业运营、生态运营等成为了产业地产行业最炙手可热的话题。在2023第九届方升产业园区大会现场，东湖高新集团董事长杨涛以“生态运营，融合共生”为主题，为我们分享了东湖高新集团的生态运营理念。大会现场情况内链
Part.01
以终为始，推动生态化运营
从张江集团到东湖高新集团，生态运营已经成为了产业地产顶尖玩家的必备能力。想要真正推动产业发展，光是提供载体、物业服务等基础服务是远远不够的。产业企业需要园区运营商对它提供各种服务，围绕它们不同的发展阶段，提供园区运营服务。
以东湖高新集团为例，从2016年以前走的是产业地产的传统老路，主要依靠研发楼、工业厂房等载体设施出租和销售。在2016年至2021年，当时以杨涛董事长为代表管理团队已经意识到了园区与产业企业之间缺乏粘性，从而对推动园区内的产业发展显得毫无办法，这也加速了东湖高新集团从单纯的载体建设者向产业生态的运营商转型。
在2017年，东湖高新集团成立了高定孵化平台，不仅仅帮助企业解决研发领域的关键技术问题，也通过组织上卑鄙企业的对接、促进合作，解决企业发展问题，现在也被武汉市列为十大科研成果转化平台。但这并不敷以解决科技创新型企业所有的问题，所以东湖高新会和国内的院校、科研机构以致国外的伯克利大学、鲁汶大学等学校进行紧密合作，帮助企业解决各类难题。包括在东湖高新集团的园区中不定期的邀请专家为企业进行讲座、出台相关行业研究报告等，不断加强了产业企业与东湖高新集团的粘性。
提拔粘性是第一步，后续通过产业投资与投后服务加速园区内的企业发展强大，加速产业生态的形成。东湖高新集团从最初与外部合作成立产业投资基金到如今自主管理，为园区的企业解决融资难题。当然一家之力无法解决所有企业的融资贷款需求，因此东湖高新集团与各大银行之间也保持着紧密的合作关系，为产业企业提供较低利率的融资贷款服务。
很多园区运营商在学习产业投资经验的时候最容易忽视，却也是最关键的就是投后服务。在东湖高新集团的生态运营体系中，产业投资只是服务企业的一环，后续的企业赋能同样重要。例如当时投资了一个做自助自行车的电机公司，之后通过东湖高新集团的股权运作给了美的，随后又增投了一轮。美的就把他的自己的供应链管理全部输出给了这家企业，它后续的发展势头就比之前提拔了非常多，这才是产业投资的真正价值。
近年来产业园区运营商都在做智慧化与数字化的转型，但目前大部分的企业过于形式化。园区运营商需要做的智慧化、数字化要在提拔园区运营效率的同时，也能推动园区与企业的融合共生。
东湖高新集团近年来在这一领域已经逐渐走出了一条成熟的门路，通过与科大讯飞成立合资公司，自主研制了智慧园区运营体系，在2021年底正式建成。经过2年时间的打磨，帮助园区在管理效率上提拔了30%，运营成本综合下降了15%，企业满意度从过去的90%提拔至了98%。
产业大脑则是近年来东湖高新集团在数字化发展中的最具代表性的成果。
例如其中的产业分析体系，通过知识产权的引用和被引用的数量来判断这个领域头部企业以及他的技术脉络。例如东湖高新集团过去发现百度外部引用了一家小公司的知识产权，那么这家企业虽然很小但他本身是具备发展潜力的，他不仅仅应该是园区的招商目标，也应该是产业投资的目标。通过知识产权等信息的分析，可以帮助园区辨认、规避很多风险。
对于园区内的产业企业来说，这个体系也能够解决很多意想不到的问题。例如科技创新型企业希望招聘一些高精尖人才，按照现有的方式，无非圈子内的推荐或是找猎头。但依靠知识产权体系，可以挑选出他所需业务的那一类人才，并在后续促成一些针对性的业务接洽。
Part.02
专注特色产业生态圈营造
当生态运营成为园区发展的核心之后，聚焦特定产业，做实、做深生态运营体系就成为园区运营商未来发展的唯一通道了。目前东湖高新集团在全国运营了42个园区，运营面积超过1500万平米，高新技术企业超过3000家，聚焦于智能制造与生命科技。

只有足够聚焦才能发挥生态运营的最大作用。东湖高新集团的空间拓展逻辑一如既往的围绕产业发展本身，根据特定产业企业拓展布局的脉络进行对外拓展。
同样以知识产权体系为例，东湖高新集团通过知识产权的热力图可以清晰地看到某一都会，甚至某一条街它的只是产权分布情况，这将成为运营商布局选址的关键依据。例如某一个都会从去年开始，险些所有的知识产权都出现在东区。那么作为一个合格的园区运营商就要推动新园区以及对应企业向东区落子。它不仅仅是帮助东湖高新集团完成园区的对外拓展，也在为园区内的企业向外布局所服务。
“千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金”，发现并真正解决中小企业的需求和痛点，必然是一条崎岖不同的门路，方向是正确的，不管要履历多少苦，都比站在原地更加接近成功。

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