武汉楼市：光谷东内部分化巨大，部分小区不要碰

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市颠簸，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选


提问：智慧的房姐，您好，进入圈子后，入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？山水贷款51万1月开始还款，利率5.93，怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子。
回答：你好，感谢付费！
1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高长持10年没问题。你的入手节点选的不错。但是现在建仓光谷东，也只能在知识星球推荐的楼盘里选择。
最近二手房价格破3W，已经是阶段顶了，这时候追高必定会站岗。
2.利率不超过6%都可以接受。假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？别的你的租房收益也应该算进去。房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。
3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，大概价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。
即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。建议出手换筹，可以用老人票全款买。


提问：新人首问，房姐你好，中北路1818小两居2套，恒大首府1套在置换三居或四居自住，和光谷东投资过几年后再置换，怎么选？
回答：你好，看你首要要求是满意自住还是投资？ 起首自住的话，在你经济承受范围内挑自己喜欢的。 投资优先的话，是在投资标的里选择一个可以自住的。 兼顾的最好办法是，租你想要的房子住，投资的归投资，这样几年后你赚的钱就可以把租的房子买下来了。 我们圈子是投资为主，建议优先考虑光谷东。


提问：美丽睿智的房姐你好，新人前来报道！我在白沙洲金域天下有套110平精装修三居室(空置)，在友谊大道融侨悦府有套50平两居(自住)，中南路有套公寓(出租)，三处房月供约1w。生活半径在徐东，目前看中融侨滨江城美域111平的房子，单价2.7w，是否值得入手？自住。打算卖出白沙洲房，一半付融侨美域的首付，另一半在投资一套。但因隔壁楼盘蛮横施工导致小区商铺有开裂下沉，影响小区声誉，近期风评不太好，卖不出理想价格。如卖融侨悦府，月供大概会有压力，(不打算卖公寓，目前租金尚可)，这两个房哪个以后升值空间大？我这种思路对吗？望房姐指点迷津，不胜感激！
回答：你好，这几个楼盘，看你是图的是租金还是涨幅？ 如果图涨幅就建议出手公寓。 如果图租金可以出手金域天下。 自住+投资角度，更倾向出手公寓和融侨悦府（小户型占房票，利润较小），保留金域天下，入手融侨滨江城或者月亮湾。 如果有多余子弹可以继续加仓光谷东。


提问：房姐你好，首问。目前有锦绣龙城E区1楼一套106两居室（可改三居，14年装修较新），购得琨瑜府158（17层）。有两个问题想请教： 1、琨瑜府158户型并不是很好，第四个房间书房很小，虽然是自住，但也想保值，158总价贵贷款压力大，值不值得持有，保利时代144的四房感觉更好，交房后可否置换130，或考虑置换其它楼盘。 2、目前手上没子弹，还欠一些外债，每月贷款1.4压力大，家庭年收入28以内，考虑锦绣龙城出售，一是感觉今年不是卖房好时机，二是卖了就要租房住，请问什么时候卖比较合适，可否等9号线消息，一楼怎么卖出好价钱。卖房后提前还银行多少合适。
回答：你好，对自住环境不是太挑剔，其实琨御府还行。房产投资忌讳频繁换筹，一进一出税费吃掉利润。 如果是单纯的卖房套现，现在不是好时机，等明年初吧。 卖房之后，建议再入手一套光谷东的上车盘，留足5年子弹就没问题。


提问：新人首问，看了很久终于买了圈子会员，美丽房姐你好，坐标乌鲁木齐想在会展片区再买入一套房（已有一套目前商贷月供2500，目前子弹45，算不上投资现在看乌市的房产投资价值不大，更倾向于保值，内地入手现在资金有限，因为在这边考虑使用公积金贷款）想在会展片区入手一套看来看去已经有点晕了，寻求房姐帮忙指点。
回答：你好，乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。 子弹45，买武汉 西安 重庆更好


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所以山水年华是能碰还是不能碰啊

转发了

不要被她骗了，信息完全对不上，都5月底了，还1月消息

我记得房姐之前说过光谷东1.8万要长期站岗，现在又是3万站岗