我从光谷东最贵的二手房，找到5条买房规律

大家都知道开年以后光谷楼市很疯狂，没想到这么疯狂！


昨天晚上，光谷东联投驿园一套125平房源以340万元成交。


均价为27200万元/㎡，刷新了光谷东二手房最高成交价。

我查了一下联投驿园近期成交价，稳定在24000元/㎡左右。

联投驿园之外的成交单价三甲：中建光谷之星、绿地光谷中心城、光谷188国际社区


中建光谷之星上个月有套房源26126元/㎡成交；


再往光谷五路走的绿地中心城，上个月也有二手房26083元/㎡成交；


光谷188国际社区成交均价也是24000元/㎡左右。


关于光谷东新房、二手房涨过一轮之后怎么买房，我最近说过好多次，文章链接如下
光谷中心城快要高攀不起！还剩这些总价130—220万楼盘


今天就不重复老话题,我想说一说新发现——


从光谷东二手房价最高的几个小区中，我找到5个规律。


买这样的房子，保值升值幅度大于同时期、同区域的其他小区，以后想置换时房子抢手，可以快速卖掉。


地段和品质决定房价上限


光谷东的C位是哪里？


我认为是光谷五路和高新大道两条轴线交汇处附近。

光谷东空间分布


更具体一点，东西向从光谷四路到光谷六路，南北向从高新大道到高新二路，这个区域是光谷东资源最聚集的区域。


光谷东最主要的公共配套，如地铁11号线，有轨电车、地下空间、大悦城以及各种写字楼都在这个区域。


联投驿园、中建光谷之星、绿地光谷中心城、光谷188国际社区这四个小区，都在这个区域。


在各个小区配套差不多的情况下，小区里外环境、户型结构、物业、景观资源等条件，决定了房价会不会成为区域最高价。


像联投驿园和中建光谷之星，在驿山高尔夫球场旁，小区内多数房源可以远看高尔夫球场的绿地，环境清幽。


下图是中建光谷之星一套高区房子窗外的景色。

而且中建光谷之星楼下的商业街已经开业，是现在光谷东餐饮最集中的商业街。

中建光谷之星商业街


有星巴克、汉堡王等连锁餐饮，还是武商超市，不用走远也不用叫外卖就能解决日常餐饮，在光谷东还没完全发展起来时是很大的优势。


近期成交价如下：

光谷188国际社区胜在低容积率和户型。


近期成交价如下：

小区是四个组团组成，每个组团四栋楼，楼间距开阔，除了32层高层，也有总高23层的楼栋，得房率高一些。


小区精装交房，装修标准在光谷东同期新盘中不错。


绿地光谷中心城是个特例。


近期成交价如下：

我翻了一下成交记录，单价能卖到26000元/㎡的是101㎡小户型，
120-140㎡户型成交均价24000元/㎡。


说明绿地的品质大家都懂，买这个小区更多冲着地段去的，不指望实现改善居住条件的目的。


就业机会多、人口增量大的区域
房屋买卖最频繁


先看看贝壳总结的3月武汉成交榜。

成交量前12的小区里面，一半小区在光谷，其次是洪山区的。


因为大武昌、大光谷高薪就业机会多，是新武汉人就业安家的首选区域。


这也是光谷最近半年市场火爆的根本原因。


留在光谷工作的大学毕业生人数是全市最多的，安家置业需求强。






高端小区大户型吃香
刚需小区小户型抢手


从成交套数来看，光谷东转手率最高的小区是朗诗里程、桃花源这些建成时间早、小户型为主的小区。


熟悉光谷东的朋友肯定知道，这两个小区的品质、环境、物业，在光谷东所有小区里属于中下游水平，为什么这么火爆？


最关键的原因是，总价低。


朗诗里程有大量6、70㎡两房，还有90㎡三房。

对于单身年轻人来说够用了，有家有口后小三房局促一点，也住得下。
总价160万-210万左右，首付和月供压力不大。


而现在光谷东新盘中，100㎡左右三房已经很少见，都是大户型，总价一下子拉到250万，加上装修贷款年限短，买新房相比买二手房，每个月月供增加4、5000元。


所以买品质一般的小区，小户型最吃香，划一面积房间数量尽量多，功能性越强越好卖。


而驿山高尔夫之外、中建光谷之星、绿地光谷中心城、光谷188国际社区这四个单价最高的小区，反而是大户型成交量大。


我认为现在越来越多大企业入驻光谷东后，带来一批中高端人才，他们对好小区的大房子有需求。


他们收入不错，到了上有老下有小的年龄，需要更宽敞的大房子，愿意也有能力为居住更舒服、环境品质更好的小区。


最近两年，找我咨询光谷东叠墅、别墅和大平层的网友数量多了，光谷东公认的“豪宅”光谷创新天地大户型也抢手。


这个道理放在全武汉范围同样适用。


后湖、四新、白沙洲同样是100㎡以下小户型卖得快单价高。我认为现在的总价门槛就是200万元，哪怕单价高一点，总价控制在200万以内，同样受接待。


但在武汉天地-二七滨江、西北湖、沙湖、东湖这些武汉人公认的“好位置”，大户型（四房）单价更好，如果能看江看湖，单价更是10-20%的递增。


别的名校旁的学区房或陪读房，一般也是3房比2房单价贵。


因为买这些高端小区的朋友，主要是置换。置换肯定希望面积、地段双改善。泛海、恒大首府、华润橡树湾、金沙泊岸等小区就是典范。






没硬伤的小区更保值


临主干道、临高架桥、临铁路、临污水处理厂、开发商不好、小区体量小楼栋太少、商住混合、物业不给力等因素都会让二手房折价。


像光谷东成交量前3的烽云慧城、桃花源，前者是经济适用房、后者是本地小开发商开发的，现在成交价16000-17000元/㎡，比相邻的商品房小区低4、5000元/㎡。






学区房保值，但房龄也不能太老


光谷东都是新学校，谈不上优质学区。


但是要找规律，确实很多人希望买对口光谷17小的小区，因为光谷17小建校时间最长，又引入武汉市教科院资源，出口成绩好的概率更大。


如果在武汉其他区域，对口同一所学校的小区，房龄较短的商品房，单价远远高于老破小。


比如对口武汉小学的帝斯曼，单价比省直单位各种宿舍高出50%以上；对口长春街的常阳永清城房龄接近15年，也有不少异型房源，但是比老社区高出50%。还有对口光谷一小+光谷实验中学的保利时代，比关山大道初代小区宏祥花园贵了近一倍。


对口省示范小学、中学的学区房多在市中心，很多小区房龄已经2、30年，办理银行贷款都受限，想买套老破小给孩子读完书后再卖出，这个循环有些老房子可能玩不动了。

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