「2022土拍观察」武汉第四轮集中土拍10宗地全解析

11月29日，武汉将出让10宗地，土地总面积约23.33公顷，总建筑规模约62.78万方，起始价总额约67.24亿元。从用地性质来看，涉宅地块共7块，其中青山3宗、江岸2宗、硚口及东湖高新各1宗，另外青山有1宗工业用地，东西湖有1宗旅馆用地及1宗商服用地。
随着央行融资政策利好的释放，以及城投不准“托底”，拿地大户失去“入场券”，在此新规下，本次武汉土拍将有什么变化？

汉正街东片扩大片地块
时隔五年地价涨2000元/平
P（2022）096号地块位于硚口区沿河大道以北，多福路以东，板厂街以南，全新街以西，土地面积11771平方米，住宅、零售商业、餐饮、娱乐、其他商服用地，建筑面积56000 平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金9520万元，起始价95200万元，起始楼面价17000元/平，最高出让价109480万元，最高楼面价19550元/平。
地块要求：
1、配建养老设施、环卫工人休息站。
2、该项目应配建的保障性租赁住房指标调整到易舵G1地块回购产权调换房中落实。
3、建筑高度不超过150米，并应符合汉正街中央服务区核心区都会设计及该区域净空管理相关要求。

地块为硚口区汉正街东片扩大片项目，位于汉正街核心商业片，一线滨江，是近年来板块内少有的住宅用地，周边配套成熟，商业氛围浓厚，地块周边分布的项目有BFC复星外滩中央御江廷、武汉嘉里中央住宅武汉江城府等。
2017年1月24日，复星以总价130.1亿竞得汉正街东片两宗捆绑地块，楼面价分别为15191元/平、10555元/平，两宗地总建面101万方。此次地块紧挨复星地块，起拍楼面价17000元/平，时隔五年过去，地价上涨2000元/平。
江岸区古德寺二期地块
紧邻二七滨江豪宅区
P（2022）097号块位于江岸区解放大道与新建街交汇处，土地面积43541平方米，住宅、零售商业、餐饮、旅馆、娱乐、公园绿地用地，建筑面积112500平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金19600万元，起始价196000万元，起始楼面价17422.22元/平，最高出让价225400万元，最高楼面价20035.56元/平。

地块要求：
1、A地块内配建1处建筑面积不小于80平方米公厕；B地块内配建1处用地面积不小于500平方米的社区体育设施。
2、A地块内临解放大道应预留规划14号线的接驳条件，接驳方式应符合轨道交通建设的相关管理要求。
3、A地块内沿北侧规划道路控制1处5米宽防护绿地，用地面积不小于1205平方米，沿解放大道控制1处15米宽绿地，用地面积不少于1416平方米；B地块内沿解放大道控制1处15米宽绿地，用地面积不少于3409平方米。

地块为江岸区古德寺二期，地处汉口历史风貌区，且毗邻二七滨江商务区，紧邻武汉地铁1号线头道街站、武汉天地壹方北馆、解放军中部战区总医院，周边在售的项目有武汉天地云廷、绿城黄浦湾、武汉瑞府、宸嘉100等。
后湖楼面价低至2681.17元/平
可供保障性租赁住房4.65万方
P（2022）098号块位于江岸区温馨路和幸福街交叉口东北角，土地面积22089平方米，住宅用地，建筑面积54700平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金1467万元，起始价14666万元，起始楼面价2681.17元/平，最高出让价16865万元，最高楼面价3083.18元/平。
地块要求：
项目为集中新建保障性租赁住房项目。
联合轨道交通控制线范围内用地复合建设公共开敞空间，占地面积不少于4500平方米，并向公众开放。
配建通车为可采用立体停车库、地面生态停车位等方式进行配建，地面生态停车位数量占总停车位数比例不得超过35%。

地块位于后湖板块，紧邻后湖运动公园，周边分布有圣诚阳光丽景、百步亭世博园、汉口都会广场等小区，有汉铁高级中学、育才可立小学、季佳荟华林广场、武汉市第八医院等配套，附近在售的项目有武汉城建星河2049、福星惠誉红桥城尚都、龙湖清能天曜、幸福时代各人等。
青山武粮库地块拆分后入市
起始楼面价最高13767.97元/平
P（2022）099号块位于青山区右岸大道与建设一路交汇处，土地面积9385平方米，住宅、公园绿地用地，建筑面积30600平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金4213万元，起始价42130万元，起始楼面价13767.97元/平，最高出让价48449万元，最高楼面价15833.01元/平。
地块要求：
1、用地内控制一处社区级邻里服务中央，建筑面积不少于3400平方米。
2、建建筑采取简约现代风格，并在高度、色彩、建筑风格等方面与青山滨江沿线建筑风貌相呼应,临江一线住宅建筑立面应采用公建化设计。
P（2022）100号块位于青山区抚顺街与建设一路交汇处B1，土地面积24731平方米，住宅用地，建筑面积73500平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金9282万元，起始价92820万元，起始楼面价12628.57元/平，最高出让价106743万元，最高楼面价14522.86元/平。
地块要求：
1、地块内配建一所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米。
2、用地内西侧控制一条连续的公共通道，通道宽度均控制为15米。
3、新建建筑采取简约现代风格，并在高度、色彩、建筑风格等方面与青山滨江沿线建筑风貌相呼应。

P（2022）101号块位于青山区抚顺街与建设一路交汇处B2，土地面积23103平方米，住宅、公园绿地用地，建筑面积71500平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金8852万元，起始价88520万元，起始楼面价12380.42元/平，最高出让价101798万元，最高楼面价14237.48元/平。
地块要求：
1、配建一所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米，建筑面积不小于1940平方米。
2、新建建筑采取简约现代风格，并在高度、色彩、建筑风格等方面与青山滨江沿线建筑风貌相呼应。
P（2022）099号、100号、101号地块位于青山武粮库，是青山滨江商务区板块的核心片。这3宗地是前期流拍的P(2022)007号地块拆分后再重新挂牌。
3宗地位于青山一线滨江，近青山江滩公园，附近都是成熟社区，居住氛围较好，周边分布地铁5号线科普公园站、武商都会奥莱、普仁医院等配套。目前周边在售新盘有艺城紫金滨江、大华锦绣时代、御江壹品青山樽、华侨城红坊、中交澄园等。
P（2022）102号块位于青山区青山镇街工业港，土地面积9999.49平方米，工业用地，建筑面积2694平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金1130万元，起始价1130万元，起始楼面价4194.51元/平。

花山纯宅地楼面价仅8537.44元/平
与花山地王差价达7000元/平
P（2022）103号块位于东湖开发区花城大道以北、立琮路以东，土地面积57603平方米，住宅用地，建筑面积132487平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金11311万元，起始价113110万元，起始楼面价8537.44元/平，最高出让价130076万元，最高楼面价9818.02元/平。
地块要求：
1、宗地范围内需配建9班幼儿园1处，用地面积不低于3780平方米，建筑面积不低于2730平方米。
2、建筑风貌以现代风貌为主，凸显生态特色，花城大道和生态底线区界面的建筑立面应使用公建化处理和封闭式阳台，鼓励屋顶花园。

地块位靠近绕城高速，离在建的花山河商业街、光谷人民医院较近，目前地块周边在售项目有花山花锦、交投华园、花山印象、安屿那、华润联投半岛九里等。地块临近花山地王P（2021）038号地块，楼面价15603.43元/平，该地楼面价与地王差价高达7000元/平。
东西湖旅馆用地
楼面价3659.50元/平
P（2022）104号块位于东西湖区将军路街金银潭大道以北、姑李路以西，土地面积5697.48平方米，旅馆用地，建筑面积22790 平方米，建筑密度联合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金834万元，起始价8340万元，起始楼面价3659.50元/平。
地块要求：
1、建筑高度应满足天河机场净空及吴家山空管雷达限高控制要求。
2、项目内建筑应注重屋顶设计，建筑风格、外立面材质及色彩应与周边都会风貌相协调。

地块位于常青花园，紧邻常青第一中学，周边分布有金银潭永旺、武汉地铁金银潭站、武汉常青树实验学校、将军路中学等配套，附近为成熟居住区，有恒大御景、凯旋名居、美联奥林匹克花园等小区，附近在售的项目有金地北辰阅风华、美联奥公馆、青青佳园、当代东风十里等。
东西湖将建2万方健康综合体
3年内将完成建设
P（2022）105号块位于东西湖区金银湖南街以北、金银湖西一路以西，土地面积25414.55平方米，商服、公园与绿地用地，建筑面积71000平方米，建筑密度联合具体方案审定，现场挂牌出让，竞买保证金2044万元，起始价20440万元，起始楼面价2878.87元/平。
地块要求：
1、竞得人须在地块内建设建筑面积不小于20000平方米的健康综合体，其中，自持不少于10000平方米，自竣工验收及格之日起五年内，不得对外整体或分割转让、销售。
2、自地块成交之日起3年内，竞得人需完成项目建设。

地块位于金银湖板块，紧邻裕亚银湖城和翠堤春晓，附近分布有金盛国际家居、金银湖199+等商业，临近武汉园博园，生态资源优越，附近在售的项目有华生金银湖中央、恒基旭辉铂悦园著、马赛国际、恺德信达樾景臺等。

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这里面包含了汉正街石码头吗

也就只能左手倒右手。什么时候还这么高地价