光谷东楼市评测

一、光谷东近几年新房价格走势：飞速上涨之后逐步回落
光谷东有个楼市经典案例，那就是朗诗里程，十年前仅约5000多元/平，当初买了它的人都享受到了楼市红利。但是5000多买光谷东的人毕竟是少数。
还是从五年前说起吧，2018年的光谷东，在售楼盘都集中在光谷中央城北区，光谷188国际社区，带装修不到17000元/平，光谷创新天地一期带装修16500元/平。
2019年，光谷中央城北区大部分住宅带装修涨到18000-19000元/平，中粮光谷祥云的毛坯房仅约16000元/平，又算是享受了一波低价红利。
2020年，光谷东房价疯狂上涨，南山府首开存案价冲到22500元/平，以中建星光城为代表的毛坯房涨到17000，甚至18000元/平。
2021年，毛坯房涨到19000，光谷中央城北区带装修价格普遍上涨到2万元/平以上，部分地王楼盘带装修价格直接涨到27000元/平。
2022年，区域房价团体回落，几乎所有楼盘都开始打折，但光谷东还算是武汉各个片区中价格相对坚挺的，高价地王折后价格降到25000以内，中央城北区带装修价格基本回到2万出头。
2023年，光谷东市场回暖，部分折扣收回，不过领峯等项目依然23XXX元/平起，北区大多数楼盘还是在25000元/平以内。
团体来说，2021年基本是光谷东房价的巅峰，也是光谷东楼市的分水岭。之前16000、甚至是18000买入光谷中央城北区的人，基本上也没有亏；25000以上买入的人，多多少少还是有些站岗。


二、光谷东最新销量榜单
东湖高新一季度销量榜单中，有一半楼盘来自光谷东。尤其是左岭，异军突起，中海光谷东麓一季度存案237套，位列光谷销量榜TOP2，硅谷小镇销量201套，排名第四。
另外另有万和竞界、香港置地元庐、十里星河纷纷入榜前十！在整个东湖高新楼市的几大板块中，光谷东楼盘的销量起码顶了半边天。

从一季度东湖高新销量榜单中可以看出，光谷东卖的比较好的大多都是性价比较高的楼盘。
左岭的光谷东麓和硅谷小镇约13000多元/平的价格，比较光谷中央城的单价便宜了一万左右，一个是央企带装修，一个自带超大规划，对光谷的刚需来说，还是有明显吸引力。
另外，就是光谷中央城北区的万和竞界，2万出头的价格，比周边的地王便宜不少，再加上高层小户型，是光谷人入住北区的超低门槛。
香港置地元庐走出了独立行情，约29000元/平的价格，一季度还卖了110套，自身的出众规划是不错，估计外地大V的助力也起了关键作用。


三、团体折扣力度以及在售楼盘价格梯队
光谷东房价之前比较坚挺，2022年开始，陆续开始打折，尤其是2022年下半年至年底，光谷中央城、左岭板块都有较大折扣，光中央城北区的房价一度重回1字头，左岭打出了10888起的特价房，甚至大量叠拼别墅的价格比高层价还低。
2023年年后，光谷东的在售楼盘折扣力度团体有一定回收，尤其是光谷中央城一些热门楼盘，成交价上涨之势非常明显！
万和竞界的高层价涨到约21400元/平，随着其高层的售罄，光谷中央城北区的房价团体都在23000元/平以上了。
其中，元庐、领峯、洺悦天玺这些价格约25000元/平以上的楼盘，属于光谷东新房价格的第一梯队。
恺德光谷熙园、万和竞界这些23000左右的楼盘则属于第二梯队，均属于光谷东楼市中的高价楼盘。
南区的毛坯房约18000-19000元/平，光谷大家中央带装修约22500元/平。这些楼盘基本属于光谷东房价的第三梯队，也是价格相对适中的区间。
左岭如今的热度不错，三个项目也均有较大的折扣优惠，中海光谷东麓和硅谷小镇存案价约15100-15700元/平，折后约13000多元/平，高科世茂十里星河特价房约11XXX元/平起，这里显然就是光谷东房价的第四梯队，也是整个光谷价格较低的区域。
区域楼盘一览：

四、分组团楼盘PK
光谷东的楼市开发已有多年，住宅选择越来越少，在如今的光谷东究竟应该如何买房？接下来，我们就将整个光谷东分为光谷中央城北区、光谷中央城南区、左岭三个区域进行分析。

1、光谷中央城北区：
在售楼盘不少,但基本是大户型和地王的天下
光谷中央城北区在整个光谷中的地位较高，无论是前期楼市热度，还是房价在整个光谷东都是领先其他板块的，且这里的配套兑现也非常快。

北区楼盘地图：


①元庐、领峯两大地王：(存案价达到31000元/平)
这两项目都在高新三路以北，与高新大道的距离差不多，与光谷五路的距离也差不了多少。
香港置地元庐有四个地块构成，现在主推C地块20、22、23号楼建面约167-190平大平层，折后约29000元/平，几乎是光谷最高价。香港置地有一定品牌认可度，户型大、门槛高是元庐核心特点，不差钱的外地人更容易被其吸引。
领峯差不多时期入市，此前一直是28000元/平左右的价格，热度不高。现在主推1、2号楼建面约107-143平三房，均价约26000元/平，特价房约23xxx起。该项目节奏非常慢，现在已拿了一次预售证，首开到如今，还在去库存。虽然户型面积不大，门槛也没有元庐那么高，但是销量和热度远不及元庐。


②洺悦天玺、创新天地、翡丽天玺、龙山湖：(高价大平层)
洺悦天玺主推6-8号楼建面约140-175平房源，带装修存案价28287元/平，折后约27500元/平，基本已没多少折扣。该项目只剩1、2号楼两栋高层未推，不能说卖的有多好，反正是不发急慢慢卖。
翡丽天玺入市近一年的时间里就推出了所有楼栋，团体的推盘节奏还是比较快的。现在主推建面约138-196平大户型，带装修26000元/平起。没有拼价格，也没什么特价房，卖一套是一套。
光谷创新天地就有些不一样，前期已推出R1、R5、R6三个地块，基本售罄。现在主推四期1、3、4号楼建面约140-245平大户型，带装修均价约24500元/平。该项目此前几期相当难买，大平层也要抢。不过四期入市也沦为了平销。
另有个特立独行的大平层则是武汉城建光谷龙山湖，主推的全部都是建面约200平以上大平层，带装修均价约25000元/平，价格坚挺，基本没什么折扣。该项目全盘住宅已推，还剩120多套住房在售，长期平销，缓慢去化。
这些大平层，从地段位置上来说，龙山湖比较偏远，主要针对的是未来科技城的高管；光谷创新天地靠近光谷五路商业主轴；洺悦天玺则距离高新大道更近。
从品质规划来看，光谷创新天地为开放式小区，存在一定争议；翡丽天玺、洺悦天玺属于同一个产品系，翡丽天玺品质规划略高一筹。


③光谷中央城北区较低价楼盘：(要么买不到，要么不受待见)
除了大平层之前，光谷中央城北区另有恺德光谷熙园、万和竞界、广电光谷家这样的较低价楼盘。
这三盘当中，万和竞界自带电竞产业规划，户型面积小，高层约21400元/平，国企文投开发，基本没有什么瑕疵，卖的也非常火爆，二期新地块可能要下半年才推出，值得期待。
其次就是恺德光谷熙园，地段、产品都比较合适，不过开发商前期口碑一般，带装修约22000元/平的价格，说贵不算贵，但也没有便宜到哪去。
广电光谷家约18799元/平，毛坯贩卖，便宜是便宜，但是对外贩卖的房源很少，正常渠道几乎买不到。




2、光谷中央城南区
现在三盘鼎立 后期将是光谷东供应主力


光谷中央城南区现在主要是三个楼盘在售，毛坯房价格普遍也要比北区低一些。另外另有两个新地块待开发，后期的供应将增多。
南区楼盘地图：

①南区三盘争霸，毛坯房低密低门槛，带装修楼盘贵了一大截！
光谷五路沿线的光谷鼎正悦府、万和光谷、光谷大家中央三个楼盘几乎都是一路之隔，地段相同，房价却差价明显。
其中，万和光谷主打国企、低价小户型，主推1号楼建面约98-141平毛坯房，价格约18000-18700元/平。
光谷鼎正悦府则是低密小高层，主推7号楼111平户型，南北双阳台，带独立入户前室，户型超赞，毛坯贩卖，约19000元/平起。
光谷大家中央自带商业配套，主推8号楼建面约107-127平，带装修22500元/平。


这三个楼盘各有特点，万和光谷、鼎正悦府，一个价格低，一个户型好，追求性价比的话，这两个毛坯房值得一看。光谷大家中央则主打综合体，高配装修一步到位，最近被外地大V带火，销量有一定提升。


此外，P（2021）194号和195号打包地块将引进绿城代建。
P（2021）194号地块位于东湖开发区百川街以南、高新五路以北、豹溪路以东、阳苏路以西，修建面积379700平方米，楼面地价6122.99元/平。

3、左岭
在售楼盘另有较多房源


左岭现在的在售楼盘仅有3个，且离得相当近，基本都集中在未来三路地铁口以及高新大道附近。左岭与光谷中央城相隔约10公里，房价相差1万元/平左右，这里是光谷刚需的置业主场。

这三个楼盘也是各有特色。
中海光谷东麓全盘已推，主打央企品质，带装修准现房。项目主推建面约74-118平房源，现在折后约14000元/平左右，一期已基本售罄，二期另有400多套住房可售，今年将全盘交付。
高科世茂十里星河则主打地铁口低门槛。该项目所在住宅也均已推出，主推二期1、2、3号楼75-125平户型，均价12500元/平，特价房约11xxx元/平起。虽然在地铁口，价格低，但是世茂前期有负面消息传出，对项目有一定倒霉影响，尽管是左岭三盘中的最低价，但是卖的并不好，另有300多套住房在售。
硅谷小镇在高新大道以南，自带产业、商业、学校等配套，主打的是产城融合综合体，规划品质较高，价格也比较，毛坯贩卖约13700元/平。虽然该项目价格不低，但是销量不错，3月存案了约120套，成为光谷月度销量TOP2。
在左岭三盘中，要买带装修准现房可以去看中海，对学校、环境等配套要求高的，可以重点看硅谷小镇，追求低价的，十里星河也是个选择。


五、光谷东二手房分析：光谷中央城北区价格偏高，成交更活泼
光谷东的二手房差价比较大，价格较高的二手房约2.3万-2.4万元/平，比如光谷五路、光谷六路附近的龙湖光谷城、光谷创新天地、光谷188国际社区等等。
另外，光谷中央城北区的二手房普遍在2万元/平以上，中粮祥云2.2万元/平，碧桂园云境2.1万元/平。朗诗里程、北辰优+约1.9万元/平属于光谷中央城北区二手房中的较低价。

二手房价格较低的则是新希望锦粼九里约1.6万元/平，高新三路以南的部分二手房价格约1.8万-2万元/平。差不多的环线位置，南区的二手房普遍要比北区低了2000元/平以上。

在光谷东的二手房市场中，很明显的规律为：距离光谷五路越近价格越高，北区普遍比南区高。
在二手房成交活泼度方面，北区部分楼盘也比南区更活泼。中粮光谷祥云近90天成交20套，龙湖光谷城近90天成交7套。

南区的绿地国际理想城近90天成交8套，十里春风近90天成交3套。

总体来说：
光谷东疯抢的时代已过，经历了房价猛涨、折扣遍地，如今的光谷东部分楼盘房价依然有透支，不过买房人越来越理性。
可惜的是随着光谷中央城北区的供应骤减，购房者在光谷东核心的选择越来越少，接下来将是往南或者继续往东的外溢。

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