光谷步行街怎么会有这么便宜的房子。

光谷步行街为什么有这么便宜的房子

如果有人问光谷最繁华的地方是哪里，那么一定是光谷步行街，这里是光谷的起点。这里是亚洲最大的商业地产项目，光谷步行街内有5176个沿街商铺，涵盖商业、娱乐、休闲、体育、餐饮等业态，可同时容纳100万人在这里逛街，年均客流量约1.5亿。每逢节假日根本上这里都是人山人海，除了汉口的江汉路步行街根本没有对手。有一年平安夜打车回家，排了一个半小时。这里这么繁华地段这么好，那这里的房子应该很不便宜吧。

世界城尚都，位置在光谷步行街一期。这个小区的价格均价只有1.7万，比三环外面的房子还要便宜。而且在网上挂出一套面积56.63平，总价87万，单价才15363元/平。不是顶天立地的楼层。比周边的小区便宜好几千一个平方。

今天就聊一聊这个非常有意思的楼盘，小区是2006年建成，2008年交房，电梯房总层高是30层，建筑类是塔楼，开发商立嘉置业（光谷步行街都是这家公司开发的），物业是香港戴德梁行物业管理有限公司，总共两栋楼。2007年5400元的均价卖完。这个楼盘，从2007年每次开盘都是日光，一直到2016年上半年都是非常抢手的，为什么现在价格不但没有涨而且还在跌呢？

首先我们来说一下它的户型，两栋楼都是小户型，标准的一室一厅一厨一卫一阳台，70年的住宅性质，还带有天然气。放到现在都是市面上非常稀缺的户型，其总价低功能全，租金单价高。（也就是投资回报率高，年租金收益率平均都在6%左右。）

周边交通地铁2号线光谷广场站离小区300米，公交整个光谷最麋集的站点就在光谷广场。学校周边学校虽然多，但是对口的小学一般，旭光小学。医院，两所三甲医院都在一公里范围。商业配套光谷之最。

这个小区从07年到16年上半年都是热销楼盘，涨幅在光谷都是第一梯队，那现在为什么价格会在16年下半年突然冰冻呢？但是周边其他小区都是跟大盘走，稳步上升。

我们先来分析一下在16年以前，这个楼盘当时购买的群体大概分为两类，第一类是纯投资，这个小户型当时总价低，地段好，租金高，对于投资的人群来说是非常适合的，因为不考虑本身住，所以交房后就，赚取租金收益，房子还能不断增值。第二种就是刚需群体，年轻人买房过渡。在07年的时候光谷还没有特别多楼盘选择，这种电梯房就已经算比力好的选择，这种主要是考虑公交和周边配套成熟，比力这个户型小一点，但是年轻人本身住还是比力好的。在这几年光谷有新楼盘建这种户型，但是数量非常少，而且地段都没有世界城尚都对投资者有吸引力。一直到2016年，世界城尚都无论是租金还是房价都一路攀升。
到了2016年下半年情况就不一样了，房租没有涨，房子突然不好卖了。我想主要是以下几个原因。
1.2016年出台限购政策，投资者买房名额受到限定，而且发现市场上对小两房和小三房更好出手。各人肯定会买更大一点的面积，毕竟房票有限。
2. 小区因为地段比力好，又是在商业街上，又加上都是投资买的房子，都往外面出租，所以小区里面办公的越来越多，那些自住的业主一部分搬到其他地方住，一部分把房子拿出来出租，自住率越来越低。导致整栋楼居住环境越来越差，现在整栋楼根本都拿出来出租了。整栋楼里面办公的越来越多，进出人员越来越的，电梯原来是住宅设计，4梯24户，但是现在变成了办公楼，每天进出都特别麻烦。想买房自住的根本都不会考虑买这里了。
3. 以前2号线的终点站是在光谷广场，现在2号线延长，11号线也已经开通，交通环境的改善，这里也不是唯一的地铁口。也导致许多人可以选择去更远，环境更好，价格更低的地方买房和租房。
4. 租金的下跌，小区都是出租房，不管你一开始装修有多好，经过十几年的出租，再爱惜房子的租户都不可能保证房子没有磨损，长此以往。这种情况除非重新装修，不然每年都会有地方需要维修，业主很麻烦，租户体验感比力差。这对租金肯定有影响。
5. 这几年合租公寓的盛行对小户型的出租有很大冲击，这种公寓相对价格便宜，环境又比力好，最起码都是在住民小区里面。而且在光谷步行街附近有三个大型还建房项目：八一花园，青年城，曙光星城。这三个小区户型和世界城尚都一样，而且后面还有新的还建房持续在建。这种还建房和普通住宅一样，小区环境较好，有正规物业服务，周边生活配套设施也比力齐全，价格也便宜许多。
很惋惜，原来世界城尚都出生非常好，以前的优点（户型稀缺，交通便利性)渐渐被蚕食，缺点(小区环境没有，出入人员杂乱）慢慢放大，本身也慢慢没有了竞争力。感叹光谷变化太快，这个事情告诉我们，买房子闭着眼睛买的时代已经过去，现在买房也是一个技术活。十年前李嘉诚说买房要看地段，现在不仅要看地段，随着各人对住宅的要求越来越高，同一区域两极分化的情况越来越明显。这里也不是说这个小区就一定不值得买，毕竟价格是买房最重要的一个因素，一个便宜三个爱，而且按现在这个价格首付只需要不到十万，至于为什么首付可以这么低，关注我后面文章我会讲到的。

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