光谷东地段分级#D069

关于光谷东地段分级的判断，已经在星球回答问题的时候都说了，但是并没有体系性地整理，有些则公开在微博或者其他文章有零散谈及，现在体系整理。
这里首先需要说的是，我们这里是不精确区分板块的，我们认为这都是非常不专业的人才会画一条线，这里是光谷东，那里是光谷中心城，然后告诉你，要买光谷中心城，隔一条马路，那个盘不是光谷中心城，所以不能买。所有精确划分板块指导买房的，都是不懂买房的。所以，看本文的时候，板块的概念仅仅指大致范围，领会此中逻辑即可，不可犯“划线”这样的中二病。
另外，花山，葛店，梧桐湖红莲湖这样的自称光谷东的板块不在讨论范围内，这里说的光谷东板块，指的是常见概念被大家接受的光谷东板块。




01.大致分区
光谷东最核心的位置，我们说叫光谷中心城，光谷中心城分为南区北区，这是博主在2017年第一次这样说的（同样，金融港四小龙，刚需四小龙等耳熟能详的概念，均出自博主早期的星球内容），后来在2018年，就都这样说了，实际上，南区北区是一个相称粗糙的区分方法，经历了数轮周期的光谷东甚至是光谷中心城，都需要更细致的板块划分。
要更细致的划分，则需要对光谷东的规划和结构较为熟悉，更需要对整个光谷东有非常深入的踩盘，博主基于长期的踩盘和一线市场观察，认为目前整个光谷东的基本构架是“两横五纵”的构架：
两横指的是高新大道和关豹高速（未来的高新三路）
五纵指的是光谷三路、光谷四路、光谷五路、光谷六路、光谷七路

我们常说的南区北区，指的是关豹高速以南和以北，极少有人会用高新二路来划分光谷中心城的板块，原因是因为实际上关豹高速以北不存在天然或者人工隔离，是一个整体，高新二路以南和以北是一个整体，可以有很强的互相交流，不会因为一条高新二路而分隔开，但是关豹高速则是典型的“隔离”，关豹高速以南和以北，由于高速的封闭性，导致几乎很难交流，关豹高速以北去关豹高速以南，目前仅能通过满庭春旁边的涵洞和光谷三路在奥山府附近的高架已往，所以，关豹高速具有很强的隔离特点，实际上我们在分析板块发展过程中，这样的隔离是非常不利的，好在仅有一条隔离，若三方隔离或者四方隔离，板块就闭塞焊死，形成“布袋社区”，我们就很难对其潜力抱有希望，光谷最典型的布袋社区有花山作死的花山，庙山光谷哪些地方没有涨？#D057。
这是以关豹高速为横而不以高新二路为横轴的原因。
但是，少有人用高新大道为横轴，因为高新大道并不是“隔离”，高新大道以南和以北，具有很强的交流性，是不具备分割板块能力的，那为什么这里要把高新大道当作一个轴呢？
那是因为高新大道以北纵深狭窄，且不再具有扩展能力，理论上，光谷东的发展方向只能是

向东，向南

北边的九峰山等连绵山脉已经把高新大道以北堵死，但是高新大道作为光谷东第一重要的主轴，临高新大道的楼盘价格都很高，所以把这个劣势给掩盖了。高新大道为横轴，实际上是分为“有无限想象的板块”和“想象潜力有限的板块”，价值差距实际上是有区别的。有人就说了，那为什么光谷之星在高新大道以北，价格却是光谷东第一，那是因为光谷之星距离高新大道足够近，且品质在光谷东排第一，如果188放在现在光谷之星的位置，价格可能就不会比现在贵了。
这是两个横轴。
纵轴5个，主要是为了后面的核心区微观比较来划分的，所以，本次地段比较大概分为如下区域，用序号表示1、2、3、4、5、6、7，数字一样的，划为一个板块，整体来说，排序应该是5>3>4≈2>1>7>6（再次强调，这里仅比较板块价值，即纯位置比较，而不比较楼盘，因为楼盘还有品质，教育，配套等因素）。
基本原则是，越接近高新大道的价值越高，越接近光谷六路的价值越高，北区价值高于南区，南区里面越接近光谷五路价值越高，南区越往北价值越高，光谷六路到光谷七路价值逐渐降低。




02.南区与北区
在第一节，我们就解释南区北区的价值差距原因，实际上早在2017年我们在微博和星球也解释了南区北区具有价值差距的原因，那就是关豹高速将本是整体的板块强行切断，将北区的所有利好固定在北区，而不会辐射到南区或者辐射能力减弱。固然了，如果南区发展的更好，利好不断，则也会将南区的利好固定在南区，也难以辐射到北区，但是现实情况是，北区利好和建设力度远大于南区，这是由高新大道作为光谷东第一轴决定的。所以，我们也常常说，在光谷东买房的一个原则是，在价格差不多的情况下

能买北区不买南区

但是很多人只记住了“能买北区不买南区”，但是却忽略了一个大前提，那就是在价格差不多的情况下，导致了很多2021年“无脑买北区”的惨案，北区地段价值确实高于南区，但是仅限于地段价值，并不能直接对应房产价值，比较任何因素，都要“控制变量”，即其他条件差不多的情况下，才是无脑买北区，即价格差不多，楼盘品质差不多，配套差不多，这个时候才能比较地段价值。
这也是很多购房者买房时常见的错误，那就是本来买房应该是多角度参考的事情，但是很多购房者将多维压缩为二维，只要说一个板块好，那就是特别好，不管价格，不管品质，也不管配套，这样的“0-1”南北极化购房模型，是很多买房新手常犯的错误。
那么南区北区价值差距有多大呢？我们认为，目前应该在5000每平左右，也就是说，在其他条件一致的情况下，北区同品质同条件楼盘比南区楼盘应该贵5000每平。

以上论断曾经资助我们判断过很多楼市机会，比如，在2020-2021年当朗诗，188，光谷之星等北区楼盘暴涨的时候，我们认为条件差不多的朗诗，绿地，满庭春的价格应该不会差距超过5000每平，但是当时绿地国际理想城，满庭春只有1.6的情况下，朗诗早就在2.2附近，188，联投驿园早就2.5，而且还在上涨，此时我们判断应该去买满庭春和绿地，果然后面补涨至现在2万附近，而且成为本次调整过程中价格最坚挺的楼盘。
这次补涨属于一次价值回归，是对我们价值判断预测的一次肯定。
但是现在朗诗价格已经和绿地，满庭春差不多了，根据以上论断，大家知道应该买哪个吧当前武汉各板块怎么买（二）#D064。只要价格会动，未来还会出现一次价值回归。
我们都知道，目前所有的价值判断基于关豹高速的影响来做的，但是根据规划，关豹高速未来会成为“高新三路”，成为市政道路，收费站东移也提上日程，未来的南区和北区的价值趋势会如何呢？
关于南区北区的一些观点整理
会逐渐缩小，尤其是在19号线通车之后，关豹高速变成高新三路之后，南区和北区将“隔离”拆除，有效贯通，更加整体，尤其在北区地皮开发进入尾声之后，光谷中心城的发展只能将眼光聚焦于南区了。但是整体的价值判断不会改变，北区价值永远高于南区，但是现在的价值差距，随着时间的推移，会越来越小。
实际上，我们也观察到，近几年南区的开发强度越来越大，产业落地，拍地等情况都在与北区拉近。




03.高新大道以北和以南
这在第一节也基本讨论了，离高新大道近的，地段价值都很高，但是高新大道以北的价值实际上低于高新大道以南，原因是以北被山川阻隔，纵深有限，无法发展，而高新大道以南大片广袤地皮，地皮承载能力强。实际上，高新大道以北只能搞花海，因为过了花海就是山了，整个高新大道以北的规划，基本都在高新大道和九峰一路这一段狭长的地块，宽度仅能容纳两栋房子。
高新大道以北的楼盘，光谷之星，国采，这两个楼盘常年在光谷中心城价格前列，最主要的原因是两个盘离高新大道近，再加上品质原因，把地段价值的问题给掩盖已往了。
但是，仅就地段价值来说，188地段肯定是优于国采和光谷之星的，同样的，中粮光谷祥云地块肯定是优于中建星光城的。
但是，由于高新大道以北本身地块狭窄，目前建设的大楼和楼盘基本都是接近高新大道的，所以，高新大道以南和以北差距，目前远没有南区北区价值差距大。




04.核心微观比较
所谓的核心，这里说的是北区光谷三路到光谷七路之间，以光谷五路为地理核心的光谷中心城核心板块，一直以来，很多人包括中介和自媒体，自然而然地把光谷五路看作是最有价值的地块，因为其是核心的核心，哪有核心不值钱的道理。
再看看光谷五路，商业密集，建设强度高，大悦城也已经上线，还有中央绿色走廊，生态环境也好，高楼大厦，什么都不缺，这个地块的绿地光谷中心城，从面世的第一天起，就被冠以“光谷中心城第一盘”，某光谷著名规划类自媒体甚嫡亲自下台，畅想绿地光谷中心城这个盘的美好未来。
在2020年，光谷中心城房价暴涨，行情最热的时候，当时还没有光谷东楼盘二手成交落地3万，光谷之星和188等楼盘有落地3万的二手房成交那是2021年的事情了，那个时候光谷之星可以到2.5，188可以到2.3的样子，适逢绿地光谷中心城正在交房，有中介发朋侪圈，绿地光谷中心城

会不会第一个破3万

实际上跟这个中介抱有同样想法的人很多，认为绿地光谷中心城会是光谷中心城价格天花板，只有博主认为，价格天花板是光谷之星和188复盘关于光谷东的几个判断#D032，随后一年的绿地光谷中心城，高开低走绿地光谷中心城滑铁卢（2022/01/12），绿地光谷中心城现状，gwy降薪（2021/12/13），成为2018年在光谷中心城购房收益率最低的楼盘，没有之一。
关于光谷中心城的标杆楼盘，此前很多人也一直认为是绿地光谷中心城，只有博主认为是光谷之星和188，为什么会有这样的判断，只因为博主认为光谷之星的品质是独一档，作为中建三局的配套家属区，我们后期还会写文章专门介绍光谷之星的品质细节，另外，博主认为光谷中心城核心价值最高的板块就是光谷六路附近，不是光谷五路。
光谷五路仅仅是地理核心，商业核心，但不是价值核心，整个光谷中心城的价值核心在光谷六路，原因是光谷六路是住宅区，但是又与核心商业区若即若离，商业区往往不是最佳的居住地，商业区往往伴随着各种混乱，不利于楼盘价值的提升。尤其是并不高端的商业，对房子的居住属性是一个极大的削弱。
而光谷六路则是一个完美的居住环境，离什么都不远，又在高新大道主轴附近，地铁口，所以价值是超过光谷五路的，再加上17小的巨大加成，光谷六路实际上是整个光谷中心城的地段王者，价值高地。
同理，我们认为光谷三路的地段价值是高于高新五路的，但是价值低于光谷六路。
所以核心区的微观价值比较应该是：光谷6路到光谷7路之间的核心住宅区价值>光谷3路到光谷4路之间的板块价值>光谷4路到光谷6路之间的商业区价值，即5>3>4.
但是值得注意的是，由于光谷七路那边有国药等药企医疗器械园，所以，从光谷6路到光谷7路价值是逐渐降低的，不要说没有影响，博主几次亲自踩盘试验，是有味道的，至于味道哪里来的，博主并不清楚。




05.南区比较
很少有人关心南区的价值，实际上南区的价值是非常好分析的，不像北区那么复杂，首先，肯定是越靠北，价值越高的，这是由于高新大道主轴巨大的吸引力决定的，偏离主轴，就意味着偏离核心，价值就越低。
实际上除此以外，整个南区还有一条主轴，未来将是南区绝对的价值高地，但是目前开发强度太低，目前的开发离这个主轴还比较远，目前的开发主要集中在光谷三路附近，导致很多人以为南区的价值核心在光谷三路到光谷四路之间，里面有大量的住宅项目。
但是南区的价值主轴肯定是光谷五路，跟北区不一样，北区的光谷五路是商业密集区，但是南区的商业规划强度不高，反而还有光谷最大的绿色走廊，生态环境很好，最重要的是19号线的走向，决定了在南区的价值核心。
南区哪里最有价值？应该是和北区联系最紧密的位置最有价值，什么东西可以把南区和北区有效联系起来，地铁啊。
所以，未来，19号线走向的光谷五路将会成为南区的绝对价值核心，是南区的价值主轴，如果说整个光谷东横向的价值主轴是高新大道，那么整个南区纵向的价值主轴肯定是光谷五路。
所以，这是我们在2021年组织某楼盘团购的一个重要原因，价格低，南区主轴，当时整个光谷东品质最好的，而且离南区光谷五路主轴最近，越到后面越有优势。我们反而没有选择当时公认的光谷三路到四路的众多楼盘，也是基于这个南区的价值判断。
至于福银高速以东的左岭左岭—光谷的未来？#S058，花山和左岭怎么选#D043等板块的价值，实际上根本就无法与以上板块比力，就不存在比较了，但是仍然有部分购房者对以上一个板块和花山左岭的价值，有一些疑惑，我们会在下一篇，写一篇小文，再来比较。


水大文集
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再加上17小现在名气还没18小大，我都不知道你所谓17小加持是什么鬼

如果是华润在绿地中心城的位置开发楼盘，卖三万一样有人接盘，一个小区的价格不是完全看位置，还要看物业，教育，品质，没想到你这么菜，但论位置绿地中心城无可争议的第一。

广电学校不行

基本上正确，但我认为中心城最好的楼盘是广电光谷家，三面环公园，离学校，地铁及商业都是最合适的距离。