光谷“神”盘，对口光谷一小，首付25万起的毛坯现房

马蹄莲 · 发表于 2019-3-8 09:28:40

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最近一个传闻“售罄”已久的项目突然在小吉的朋友圈重出江湖，正光谷核心区域，小户型，现房，首付25万起，而且还对口光谷排名前三的小学---光谷一小，这么多优点的加持，看起来实在令人心动。
从区位来看，光谷核心区域，从民族大道到关山大道，现在基本已经少有可开发地皮了，现在除了保利时代，泛悦城，琨瑜府，香榭丽舍，红枫金座还有房源外，基本是二手房的天下。而这个项目有何来头，今天小吉就带各人一探究竟。
光谷汇景
（东湖高新-光谷核心区）
均价22000---24000
小户型住宅产权70年
毛坯现房即买即住
万科物业对口光谷一小

项目信息
光谷汇景位于东湖高新区雄楚大道与珞新路交汇处，占地面积12753平米，建筑面积84631平方米，容积率5.17，绿化率25%，小区共有966户，458个机动车车位。

项目一共有三栋住宅，经小吉确认，本次开启认筹的是1号楼A单元38-67平小户型，户型有一室和二室，总层数为32层，1层属于商业裙楼，2-32层为住宅，3梯13户，均价22000-24000元/平米。

销售形式
之所以小吉认为项目已经售罄，是因为项目早在2016年10月24日就已经把3栋楼的预售证一起拿下，而且项目确实房源已经全部销售，那这部门突然开始认筹的房源又是哪里来的？

预售证详情
原来，项目标神奇之处在于，此次认筹的房源是以二手房现房形式销售
前期开发商通过关联公司以企业名义买入项目未售房源，然后屯房至今。因为二手房是不存在限价的，房源按照评估价18000元/平左右贷款，加上交易税费之后，按购房者所出支出购房本钱折算，均价为22000元/平-24000元/平。也就是说，此销售代价是含税的，客户不需要再支付交易过程中的其他税费本钱。

现房

性价比怎样？
光谷汇景位于东湖高新区珞新路与雄楚大道交汇处以南约300米，也就是新竹菜场附近，万科锦城以南，保利时代八期以北，区位代价基本和保利时代八期相似。

区域内新房动态（来源于吉家网）

保利时代： 保利时代八期预计3月加推32、33号楼，建面约105-161平非毛坯房源，售价待定，现在二手房均价27000元/平
香榭丽舍：在售3、4号楼82-122平精装房源，均价23500元/平，含3500元/平精装，现在还剩顶天立地两房、三房户型。
泛悦城：在售12、13号楼超高层建面140-142平三房，整体均价24500元/平，含3500元/平装修，现在顶天立地户型还有少量，后期加推时间和代价待定。
红枫金座：在售39/42/44/55平米精装港式创新小户，均价：23000元/㎡（包含全装修3500元/㎡，装修部门可贷款），还有部门房源可选。

周边新房今年还未有动作，部门项目在售少量房源，楼层不算理想。仅有保利时代预计3月开加推，其他项目待定。从前期市场情况来看，保利，泛悦城等项目都比较难买到。
相比于新房需要1-2年时间交付，光谷汇景现房的优势就比较明显，可直接入住或出租，变向节约时间和租房本钱。对于投资需求，可直接出租，淘汰每月还贷压力。

区域内二手房数据（来源于吉家网）

现在光谷汇景二手房均价为2.5万，项目周边的保利时代2.7万，万科锦程2.5万，时代新天下3.1万。光谷汇景这一批房源现在22000-24000的代价，处于同区域二手房代价的低点。

交通配套
项目位于民族大道和关山大道之间，门口是珞新路，向北可以到雄楚大道高架桥。现在光谷核心区域施工较多，开车的话，基本会比较堵。
公共交通方面，向北距离2号线珞雄路站约1.6公里，距离BRT珞雄路站455米，向东距离11号线雄楚大道站1.1公里，向西距离民族大道1.1公里（潜伏9号线）。

商业配套
光谷步行街、光谷国际广场、光谷新天下K11、保利时代广场、光谷天地距离都不远

教育配套
项目2018年被划片到学为光谷一小新竹路校区。该小区位于新竹路和雄庄路的路口，距离小区仅两三百米，还是非常方便的。

医疗配套
湖北省中医院，武汉市第三人民医院，位置较近，就医比较方便

户型图

小吉点评
1.户型小，现房不消等，总价低，首付最低25万起。
2.对口光谷一小，需要优化孩子教育资源的可优先思量。项目离学校较近，作为投资产品，总价和税费低，小户型出租也具有优势。
3.二手房代价来看，现在属于同区域低价。但因为产品类似公寓产品，户数多，小区绿化短缺，代价属于应有水平。

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