武汉楼市：5年后，光谷东房价能突破5万吗？你怎么看？

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提问：新人首问：房姐您好，不停关注您的文章，被您的睿智深深吸引。现有一个置换问题很困扰想向您讨教。和老公办理了JLH，他名下有一套金地天悦80平的小户型，贷款不多。我刚抢到了星河绘97平的房子。由于两个房子都不大，思量后期生小孩父母过来不敷住的问题，有置换计划，子弹不足，只能卖一买一。在金地住习惯了，以是想思量在金地本小区置换个3房,这种想法精确吗?听说附近的BYG要搬走，还有9号线提上日程，这个会是利好吗？他那房子卖后净得150W左右，现有看一个三房开辟商精装修，7楼卖价300W左右，谈的话估计也得295W。首付+后期大概是132W左右，月供1.18。
1.现在很夷由，到底要不要狠下心来置换呢？
2.置换过程中，交易时间差问题上，要注意哪些问题？还烦请房姐指明方向了，不胜感激。
答复：你好，BYG和9号线都是利好，但是具体什么时候能完工 很难说。金地天悦自住还行，未来升值潜力不如关山大道。类似的代价，可以关注知识星球内保举的楼盘。关山大道是光谷的领涨区，近1年已涨15%-20%，能淘到高性价比的选筹比力困难，抓住最后的建仓时机。
置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比力大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继承看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到本身看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。
这里的秘诀是：除非可以不依靠置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个原理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的生意业务风险问题，可以放心收定、下定。


提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水光阴98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否符合卖照旧再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，未来我来继承 困惑的是：老破中是收租好照旧置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在那里买？由于全款买房划不来，以是是置换好照旧换钱理财好呢？置换的话未来遗产税是不是又要被收割一次？ 我现在没有月供本事，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子
答复：你好，感谢付费！
1.光谷东这类优质资产，只要入手代价不虚高（低于2W）长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以担当。 假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 假如房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 别的你的租房收益也应该算进去。 房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部门就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，时机成本。
3.二线都会代价不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择照旧很多的，老破只是此中一个，在一线都会，有一定的活动性往往是由于刚需选择不多，没有次新替换品。而二线轻微远一点的次新，可能代价还更便宜，以是次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一思量的。即使在一线都会，现在老破行情慢慢也在变差。 不管是一线照旧二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场，武汉现在老房子活动性不强。 建议脱手换筹，可以用老人票全款买。


提问：新人首问。房姐，你好！现在思量买房，首付50万，毕业一年，首套刚需，筹划完婚自住。 现在租住在山水光阴，走路几分钟到公司。筹划在光谷东或花山买，倾向二手房（可以立即住，减少租房子的成本）。 现在有2个故意向的小区：万科花山紫悦湾（小三室）、山水光阴（两室） 思量以下几个因素（顺序不分先后），麻烦房姐给个建议： 1、小区物业及居住情况 ①万科在这一项是最好的，后边老人帮忙带孩子也放心； ②山水大部门是租户，生齿活动性很大，个人感觉不太好； 2、学校、商业等配套资源 3、升值空间 筹划7-10年内会换房子（这一套可能卖也可能不卖） 4、代价 首付50万，根本只能买万科的小三房或山水光阴的两房。着实更需要小三房，但是两房将就着也可以！ 房姐，现在很纠结，不知道应该买那里！是二手房照旧新房？假如是二手房，是买山水照旧万科照旧其他？假如是新房？麻烦房姐综合上边4点给个建议！非常感谢！
答复：你好，光谷东和花山现在教育资源都一般，光谷东和花山对比，更倾向入手山水光阴，前期自住更好，光谷东的天花板比花山更高。 未来思量孩子上学，再入手一套好学区的房产。 现在花山二手房单价也未便宜了，除非能淘到单价1.3左右的。


提问：新人首问，美丽的房姐你好！绿地星河汇和中建星光城我谁人楼盘小户型好一些？楼盘好一些？这两个楼盘通过哪个渠道优惠一些？你这有优惠渠道吗？
答复：你好，绿地和中建这2个盘，论位置，绿地距离光谷东的商业更近。 中建周边的还建房居多，整体情况相对差一点。 以是绿地和中建这2个盘对比，假如单价一样，我更倾向入手绿地。 这2个盘都是网红盘，很难抢到的，不出茶水就不错啦，想要优惠不存在的。


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