武汉光谷踩盘条记（豪宅/准豪宅篇）

阳光妖冶，上次踩盘武昌豪宅，本日踩盘光谷豪宅和光谷中央城新盘，有新发现，结合祥哥自己的经验和观点给大家些客观分析，末了一个盘有点不测。
看看豪宅去，走起！
第一站：融创桃花源（首期名：光谷壹号院）
项目地址：光谷一路

桃花源，你是不是有点耳熟，没错，光谷东也有一个桃花源，那是一个纯“屌丝盘”，看融创桃花源能否在武汉给“桃花源”名号来一个大逆转。
一进门就有与众不同的仪式感，中式大气修建，散发尊严和地位。

置业顾问在讲楼盘的定位上，花了长篇幅，意在告知融创桃花源是融创最顶级的住宅，持平甚至略高于壹号院的定位。
据说融创在苏州的桃花源项目，在2019年公布的《中国10大超等豪宅》名单中排在了第一位，重庆桃花源同样瞩目，一座集五千年中国大美的顶级中式园林大宅院，看看图，是不是很中式，很有大宅风范。

这次是全国第四座桃花源，他们的目标是重新界说武汉顶级豪宅。
看看沙盘中规密密麻麻的叠拼别墅，万万豪宅聚集地，这里以后就是武汉的顶级富人圈。

简单信息：
容积率：1.17
修建面积：94-140平
产品范例：高端住宅
楼栋信息：首推C1-1/C1-2
层高：3米
因为这次先开壹号院大平层，所以只说说大平层部门

层数：17-32F，首推17F
总套数：首推128套
首开户型：

放风价3.3W左右含5000元装修，首开17层的小高层，马上就要开了，
户型是市面上现在最多的南北户型，
豪不豪看图：

优点：
1、 圈层：挺豪的，后面开的桃花源别墅都是近万万级别的，所以高层是进入这个楼盘或者这个圈层的最低门槛。
2、 环境：小区面积大，有三个小山头和一个湖，现在还在建，这些资源在开发商手上，应该能玩出很多花，这个天然环境优势，绝大多数楼盘不具备。
3、 调性和口碑：其他都会桃花源系列都取得了巨大乐成，中式豪宅确实与众不同，装修统一封阳台，大阳台，全玻璃圈，开窗比例（整面玻璃）都不错，5000元装修肯定有水分，但是和一般的楼盘精装质料确实不一样。一楼架空层全封闭式，空调暖气开放，精装地下车库。
4、 体量：可能是武汉在售豪宅中占地面积和体量最大的，整个项目标容积率仅1.17。
不敷：
1、配套和位置：近间隔配套现在比较匮乏，位置非焦点区，不过到光谷中央城和老光谷也还算方便，富人并不一定喜好闹市区。
2、虽然是大平层，但是在很多人看来就是豪华版高层，如果单价3.3W左右，在这个位置，信赖还是超过不少实用派的预期，因为他们愿意买更大的面积甚至洋房叠拼。
3、整体容积率1.17，大量叠墅项目拉低了容积率，而首开壹号院高层部门的容积率没有提及，应该是比较高的。
4、融创的经济问题甚嚣尘上，真真假假，但是多少有点影响买房人信心。
总 结：
如果所有规划正常落地，融创桃花源和高层系列光谷壹号院确实是武汉在售豪宅典范，光谷顶级的富人区，所以你如果自住，盼望享受独有的那份尊贵和宁静，或者你盼望挤入这个顶级圈层，前期的高层大平层是最好的进入门槛，现在总价门槛300多万，高层卖完后小区门槛将升为接近万万级别。
而如果你是纯投资而且是借了几十上百万来投资，每月收入远远低于这几万的月供，不建议冒险买入，涨会涨但短期不会是涨幅最好的，豪宅周期性长。
第二站德商洺悦天玺
楼盘地址：光谷中央城一小即17小旁
神墩一路以南、神墩三路以北、高科园路以东，高科园一路以西

基础数据是如许的

• 容积率：2.5
  
• 绿化率：35%
  
• 停车位：车位：1471，车位配比 1:2
  
• 楼栋总数：13栋
  

总户数：724户

• 物业公司：成都德商产投物业服务有限公司
  
• 楼层状况：高层：7栋，23-32层；叠墅：6栋，5-6层
  

优点：
1、位置：光谷中央城正焦点位置，现在光谷东在售新盘中位置最好的盘。
2、学区：在光谷中央城最好的小学，17小旁边，妥妥学区。
3、改善自住：这个盘如果说豪宅可能有点过，但是确实是改善和豪宅之间的一个准豪宅定位，居住舒服性较高，每个房间都很大！客堂也很大。
4、其他：星海公园盘、一梯一户、独门独户、大横厅结构，热带植被和水景。
不敷：
1、投资属性：由于面积较大，在功能上和投资上有不敷，144平只是三房，175平四房。
2、无光显特色：比豪，从层高到装修、定位等等，被同门兄弟德商翡丽天玺压一小头。
3、价格：价格定位有点小尬，比兄弟翡丽天玺略弱， 但是价格上看不出来，如果有折扣倒可以。

总结：
这是一个适合偏改善住宅的盘，大概不会是涨的最快的那几个盘，但是住宅舒服性还可以，每个房间和客堂都较大，总有一些人喜好，但是记住，这不是顶级豪宅，只是一个改善盘或准豪宅。他就是豪版南山府，弱化版的德商翡丽天玺。
第三站香港置地-元庐
地址：光谷中央城外校旁
这是传说中的地王入市，2021年两大2万地价之一，售楼处还没开放，只是在k11里面设了展厅，预计4月营销中央开放，然后启动蓄客开盘。

面积：115-230平，首开115-143平
容积率：2.5
范例：高定精装修平层

优点：
1、口碑：香港置地100多年历史，打造的南京越城天地，重庆长嘉汇，天湖岛等，都是市场保值增值的典范。
2、品质：大面积铝板，玻璃幕墙打造弧形艺术立面。
3、容积率：实打实的高层2.5容积率，低密高层。
不敷：
1、噪音可能：南方原关豹高速改成高新三路，有高架，间隔有一段，最南方的楼，有轻微影响可能。
2、价格贵：预计将刷新光谷东新盘的天花板，3万左右的价格。
由于资料还没有出来，营销中央未开放，户型没看到，只能简单说了。

总结：
由于营销中央没开放，户型图也没出来，没法说太多，但是整体给人的感觉是，想做当下光谷中央城新盘中的塔尖，想想地价都2万一平，售价不会低，加上楼盘的定位，预计价格3W左右，含4K装修，这个盘祥哥觉得，在一段时间内，有盼望成为在售新盘中，光谷中央城价格和定位最高的盘，自住应该算区域品质非常好的，除了贵其他看着都可以。具体等样板间开放吧。
如果看完还不知道自己该怎么选或者想相识更多新盘客观评价私聊或关注批评区。
区别于大多数房产自媒体或者中介，祥哥团队重口碑，对峙说真话，所有房子评价都分为优点和不敷，让大家能客观相识房子的所有，以便做出对自己最佳的选择。
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下期继续踩光谷中央城刚需或刚需改善盘。

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元庐怎么样？

面积都很小，说明开发商自己都对所谓豪宅定义信心不足。

豪宅大平层起步200平米！里面都有80多平，豪不起来

这个壹号院豪宅的定位有点名不副实，这个面积就决定了这个豪宅盘是个伪豪宅。楼盘已经开盘一个多月了，目前在武汉房管局备案的只有一套房。价格贵了，伪豪宅，地段一般，配套不够。

融创如今还能撑下去么？

整个小区有低于200平的户型，就不能叫豪宅

怎么没有领峯

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