关山！单价直降8000每平！

恺德瑜园（东湖高新-光谷核心）：主推1#小高层和2#高层产品，建面约75-107㎡，小高层备案均价27566元/平（带装修），高层备案均价25573元/平（带装修），折后均价约21500元/㎡，目前清盘特价房18XXX起。

1、目前清盘特价房18XXX元/平，低至69折！
恺德瑜园一直是光谷核心的最低上车门槛，小高层备案均价27566元/平（带装修），高层备案均价25573元/平（带装修），目前打出8月清盘特价房，5套房源全部位于1号楼小高层，单价在1.8-1.9万/平，单价最低的一套单价是18174元/平，原备案价是26494元/平，单价直降8000+，总价直降89万，约69折！相称夸张！这还不是优惠总价最多的。优惠总价最高的是折后18974元/平这套，原价27594元/平，总价优惠了92万！
而在此前，该项目开发商也是相称会玩，活动花样相称多。
去年5月份首开，高层折后均价约23016元/㎡，单价约21000元/平起，之后又打出了17xxx元/平起的代价。
买房不仅有折扣，还有租房补贴，每月2000元/月，一直到交房！
去年12月打出过单价17XXX元/平起，0首付活动！总房款全部可以贷款，真正的0首付！也不需要首付分期，也不需要交房凑齐首付之类的，真正做到零首付！


2、从备案看，仅剩78套房源可售
根据房管局数据，目前项目已经备案205套房源，剩余78套可售。
具体来看备案情况：1号楼和2号楼都备案了大半房源，1号楼中心小户型已经卖得差不多了，边户剩余较多；2号楼则主要剩余高区房源。


3、位于光谷三环内，环线位置好，但周边较多工业园
恺德瑜园位于东湖高新区高新大道以南、佳园路以东，处于光谷三环线，属于光谷核心板块，项目距离三环线直线距离约2.5公里。项目的环线位置可以说是光谷核心内，除了关山大道周边的那几个项目，环线最好的一个，比光谷悦城、光谷将来城环线位置都更有上风。

但从规划图上可以看到，项目周围大多为产业、工业用地，住宅小区比较少。

项目地块航拍：

4、项目东面是武汉站，有铁路
项目东面就是武汉东站，有铁路，距离项目约100米左右，不过幸亏是站点，进站会减速。

代价分析
1、对比周边新房，目前周边在售的项目有光谷悦城毛坯备案均价20475元/平，旭辉千山凌云备案均价26957元/平，融创光谷壹号院备案均价30700元/平，中建大公馆备案均价28198元/平。恺德光谷瑜园的代价对比这些项目，代价不高，并且有小户型总价低，是非常大的上风。
2、对比周边二手房，房龄比较大的小区均价在1.3-1.6万/平，比较新的统建天成美雅、天成美景、国创光谷上城、中建东湖锦城、光谷将来城小区均价在1.9-2.1万/平。

3、具体备案价
①起价23694元/平，出现在2号楼的3楼1号楼，建面约76平房源，最高价28844元/平，出现1号楼1单元的10-11层6号房，建面约107平房源；
②楼层差价上比较大，1号楼1-2层差价在500-750元/平，2-3层差价在300元/平，4-5层差价在400元/平，10-11层1号房差价在1000元/平，顶楼与次顶楼差价在900-1750元/平，其余楼层差价在100-150元/平；2号楼3-4楼差价在300元/平，4-5楼差价在800元/平，20-21层1号楼差价在1300元/平，22-23层1号楼差价在1500元/平，顶楼与次顶楼差价在1600元/平，其房源楼层在100-200，部分楼层房源差价在400-450元/平；
③总价起价约180.2万，2成首付门槛约36万起，总价最高的一套约308.7万，2成首付约61.7万。


现阶段销售分析
一、 在售房源如下：
1、2号楼建面约75、76、77、85、88、93、95、107㎡房源

1号楼为两个单元，1单元12层，2单元11层，2梯6户；
2号楼为一个单元，24层，2梯7户
户型分布如下:

户型图如下：
D1户型建面约75㎡，两房两厅一卫：该户型位于1号楼的东西两端，为东西朝向，客厅和主卧朝东或西，次卧和厨房朝北；户型整体动静分区，活动空间比较集中，基本没什么面积浪费。

D2户型建面约76㎡，两房两厅一卫：该户型位于2号楼边户，该户型也是东西朝向，主卧和客厅朝东，三面采光；餐客一体，两间卧室都有飘窗。

C2户型建面约77㎡，两房两厅一卫：该户型位于2号楼中心户，客厅和主卧朝东，相对于77㎡来说，该户型做的动静分区，居住区私密性更好一点。

B1户型建面约85㎡，三房两厅一卫：该户型位于1号楼中心户，该户型则是2开间朝南，相对于70多平的户型，南向采光面充足一些，并且做了三房设计，功能性更强。

A2户型建面约88㎡，三房两厅一卫：该户型位于2号楼边户，为南北朝向，不过客厅可主卧朝北，书房朝南，餐客一体，活动空间比较集中。

B2户型建面约93㎡，三房两厅一卫：该户型位于2号楼的挂角处，户型做到了四开间朝南，南向采光比较充足，并且动静分区，私密性比较好。

C1户型建面约95㎡，三房两厅一卫：该户型位于1号楼两个挂角处，客厅和主卧朝南，动静分区，厨房、餐厅、客厅纵向相连，活动空间集中；三间卧室均带有飘窗。

A1户型建面约107㎡，三房两厅两卫：该户型位于1号楼单元拼接处，该户型还是比较常见的一种边户户型。南北通透，三面采光，客厅、主卧朝南，带有南向大阳台，采光比较好，书房与次卧朝北，三间卧室互不干扰，主卧带有独立卫生间，舒适度较高。

在规划品质上，项目在社区内规划配置了共享健身房、共享洗衣房、共享餐厅、共享会客厅，共享电竞房等共享空间。
项目为带装修交付，并定制了全屋智能家居系统。
项目楼栋效果图：

区位交通配套
1、区位：
恺德光谷瑜园位于东湖高新区高新大道以南、佳园路以东，处于光谷三环线，属于光谷核心板块，项目距离三环线直线距离约2.5公里。

小区位：
北面：梓洲花苑小区、高新大道（雄楚大道高架）；
南面：自主街、规划产业及文化设施用地；
西面：产业用地、佳园路、商业用地；
东面：海纳路、绿化用地、铁路等。

区位点评：项目位于三环内，环线位置很好，距离关山大道核心区域很近，周边发展已经很成熟。


2、交通
地铁方面，项目距离2、11号线的换乘站武汉东站，直线距离约300米，目前可以说是双地铁。

自驾方面，项目周边有高新大道、光谷大道、光谷一路等主干道。项目北面就是高新大道，可通过高新大道向西上光谷大道高架，也可直达关山大道、武昌核心等区域，向东则可通往光谷东。
另外，项目西面就是武汉东站（光谷火车站），扩建后的武汉东站设有普速场、城际场两大车场，可实现办理城际列车和普速列车功能，连接武九客运专线以及武黄、武咸2条城际铁路。
交通点评：项目自驾比较方便，步行范围内有地铁2、11号线双地铁，所以出行还是很方便的。


3、配套：
商业方面，项目自带有社区底商，大体量商业主要依靠关山大道。项目距离K11直线距离约1.6公里，距离保利广场直线距离约1.8公里，距离光谷天地直线距离约2.2公里，距离光谷广场直线距离约3.4公里，另外项目东面还有已经开业的山姆会员店，直线距离约1.8公里。

教育方面，项目自带有幼儿园，直线距离约1.5公里内有光谷九小和光谷十二小，另外光谷将来城小区内将建设一所小学，预计将引进华中科技大学附属小学；中学有光谷四初，周边还有湖北第二师范学院、武汉工程大学流芳校区，湖北体育职业技术学院。

医疗方面，项目距离武汉市第三医院光谷院区直线距离约1.9公里，距离湖北省中医院直线距离约2.5公里，距离光谷同济医院直线距离约3公里，距离省妇幼光谷院区直线距离约4.4公里。

配套点评：项目周边大体量商业、医疗、教育资源都很齐全，但都不是紧邻，有一定距离，不过也还比较方便。


综合点评：
上风：
1、项目环线位置不错，光谷三环内，也属于光谷的核心板块，周边发展已经很成熟，居住氛围浓厚；
2、项目距离2、11号线的换乘站武汉东站很近，而且已经通车，可以说是双地铁盘；
3、项目周边配套很成熟，距离关山大道上的核心商业很近，医疗、教育资源都比较丰富，生活方便；
4、项目户型面积小，总价低，是关山少有的小户型产品，并且还是11层和24层的产品，在关山很少有。
5、物业为万科物业，口碑较好。
劣势：
1、体量较小；
2、靠近铁路。

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