规划打水漂！武汉这一核心区域，没救了？
来源：四月聊楼市武汉最难熬的地段是哪里？换句话问，武汉人买房，基本上不会去看的区域是哪里？
我们一直都在聊，武汉最好的地段是哪，二七滨江、武昌滨江、武广万松园，却很少有人讨论上面这个问题。
本日就想和大家聊聊，武汉最难熬的地段。
它明明先天位置不差，乃至可以说比较优越，却因为种种问题，被购房者所摒弃。
——01——
临江近三环的绝佳位置，可惜......
我们要聊的区域就是东西湖慈惠街，曾称“汉江新城”。
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△图源百度地图
说实话，东西湖“汉江新城”这个概念，如果不是去刻意搜索，一般人还真不清楚在哪。
2019年，东西湖政协提出了沿着慈惠街，探索打造汉江新城的建议。
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△图源东西湖区政协
2020年，有新闻称新港投资集团将投100余亿在东西湖打造汉江新城。
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△图源房天下
如今3年过去，长江新区、武汉新城打得火热，汉江新城这个词，却再没有了其他新消息。
说实话，这个区域的位置真的是不错。
由于三环线与四环线的线路设置，这里的三四环距离仅次于汉阳黄金口，离三环近，距离核心配套相对不远。
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△图源百度地图
快速路汇聚，自驾交通发达，同时，区域紧邻汉江这样的稀缺资源。
但是这样的好位置，却一直是工厂、物流园区，多条铁路线路、火车站在此。
城市界面差，大家都只愿意在这工作，却不愿在这里生活。
为了盘活该区域的发展，于是乎东西湖将大量的工业用地改为商住用地，其中就有“汉江新城”。
2020年4月3日，东西湖区对5个片区进行了控制性详细规划调整，涉及土地面积2599.42万㎡，折合1830亩，其中有个区域为B0313片区，调整目的为加强对东西湖区滨江工业转型区域的规划管理。
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△图源网络
B0313片区规划用地范围：北至汉丹铁路，南至汉江，西至新城十六路，东至三环线，规划用地面积769.48公顷，大部分属于之前规划的“汉江新城”。
可以看到，区域内几乎所有的工业用地性质都变动为了黄色的住宅和红色的商业。
可以预见的是，未来，该地段的面貌将迎来很大的改变。
可我们从发展和楼市的角度来看，真的还需要那么多“黄色”的住宅用地吗？
2022年底我们不完全统计了东西湖楼市的库存量。
东西湖吴家山、金银湖、金银潭、走马岭等几个板块加起来，库存量已经超过5万套！
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△图源房天下
按照目前销售速度，即便今年完全停止土地供应，也需要5年多才能售完。
片区竞争力太大，造成开辟商内卷严重，卷完产品卷价格。
现在区域内大范围的工业用地属性都做了调整，后期也会有更多的住宅项目出来，这又需要多久才能消化完呢？
区域内有不少新盘，都憋着不敢入市。顺手一圈就是两个：卧龙万诚府、奥园誉湖尚居。
乃至还有的开辟商，拿地后，规划都出了，一直不敢动工。
比如东西湖P（2021）114号地块。
这也是东西湖大规模用地性质变动后，“汉江新城”出让的首个住宅用地。
——02——
新增1645户，同类产品根本不敢入市
2021年10月，武汉恒瑞康居置业有限公司以4600元/平的底价，竞得了东西湖P（2021）114号地块。
该地块位于东西湖区慈惠街惠安大道以南、七雄南路以东、朝阳路以北，规划用地面积为53748.25平方米。
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△图源百度地图
武汉恒瑞康居置业有限公司是由两个自然人直接控股的上海公司100%控股。
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△图源爱企查
目前该公司在武汉参与开辟的项目有位于蔡甸奓山的武汉城建恒瑞欣园、位于光谷中心城的正荣恒瑞御峯，这两个项目都是合作开辟。
按照恒瑞康居的习惯，P（2021）114号地块可能会引入一个合作商进行开辟，如果独立开辟，可能会欠缺经验。
根据项目总规划显示，住宅面积约147891.65平方米，配套公建建筑面积12108.35平方米。另配建商业4079.38平方米，标准菜市场2000平方米，12班幼儿园3600平方米。
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△图源东西湖区自然资源规划局
项目容积率2.98，建筑密度21.49%，绿地率30%，总规划1645户，规划机动车停车位1882辆，非机动车停车位842辆。
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△项目效果图
本次公示的一期是南边这一块，容积率2.13，建筑密度16.12%，规划户数599户。
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△图源东西湖区自然资源规划局
一期地块包含12班幼儿园，6号楼为15层小高层，8号楼为33层高层，9号楼为21层高层，10号楼为16层小高层。
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△项目效果图
目前还不清楚具体的户型设计，但是现在这样的高层小高层社区，户型基本上都大差不差。
下面是奥园誉湖尚居和卧龙万诚府的效果图，与恒瑞康居东西湖地块应该是同类型高层产品，目前这两个项目都不敢入市。
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△奥园誉湖尚居
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△卧龙万诚府
恒瑞康居东西湖项目，于2021年10月拿的地，2022年11月出的规划公示，到目前为止，还未传出案名确定，项目户型等一系列信息，估计也是不着急入市卖了。
——03——
配套信息
在竞争激烈的东西湖楼市，必须要有一些拿得出手的特点，才能脱颖而出。
要么是高配的产品力，要么是低廉的价格，要么是区域内最好的配套。
但是就配套这方面来看，恒瑞康居东西湖地块，还是不够分量。
从区位上看：
恒瑞康居东西湖地块位于东西湖区惠安大道以南、七雄南路以东、朝阳路以北。
这里是三环外四环内，而东西湖大部分在售楼盘，都是四环内，环线位置上，无任何优势。
交通方面：
自驾交通上，项目周边有着惠安大道、临空港大道、三环线、四环线等城市核心路网，出行较为便利。
但需注意的是，项目周边多为工业园与物流园，除了影响界面观感，大车太多也会从一定程度上影响自驾出行。
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△武汉楼市动态制图
公共交通上，项目距离1号线五环大道站约2公里，步行距离已经算比较远了。
商业方面：
前面我们提到了，项目周边较多工业园，远离了东西湖核心的居住区。
所以大型商业基本距离项目较远，鸿达中央广场与宜家距离在2公里开外。
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△图源高德地图
项目自己配建了四千多方的商业与菜市场，后期应该能满足日常生活需求。
教诲方面：
项目配建了一个幼儿园，东西湖区慧慈小学距离项目约800米，慧慈中学距离项目约400米。
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△图源高德地图
医疗方面：
目前东西湖区最主要的医疗资源是协和东西湖医院，距离项目约6公里。
也就是说，项目的配套在区域内并不占优势，乃至可以说是劣势。
价格方面，由于项目目前还没有进展，所以没有最新的消息。
目前附近的其他新盘，对外释放的毛坯均价基本在9500-11500元/平之间。
但是这些楼盘在实际去售楼部的时候，有给到一些折扣，真实售价会低一些。
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△图源房天下
而恒瑞康居东西湖地块，对比这些竞品，既无区位优势，也无开辟商优势，应该就只能从价格下手了。
所以项目的价格我们或许可以期待一下。
写在末了：
其实东西湖的楼市，一直以来都还卖得不错。
毕竟作为传统的刚需片区，刚需客户最敏感的就是价格。
而东西湖吴家山，绝大部分楼盘折后均价在1万/平出头的样子，乃至低于1万/平。
同时武汉各远城区成交量中，东西湖一直以来都是前列。
只不过，片区供应太大，存量本来就多，新盘又如雨后春笋般涌现，搞得纯新项目都不敢入市。
“汉江新城”这个想法非常不错，毕竟自然位置好，只不过，区域内物流、工业早已扎根，有那么容易就集体搬走吗？
我想，这一切都需要时间。
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