东湖高新是怎样找准财产生态链的破局点？ 财产园区精准招商
在中国财产地产界，东湖高新（600133.SH）是个极为特别的存在。作为武汉东湖高新区最早的平台公司，东湖高新一开始就没有拘泥于土地批租与投融资的窠臼，在武汉最早实验二级园区的市场化开发模式；1998年借登岸资源市场之机，东湖高新实现了身份与模式的市场化双转型；进入新世纪以来，东湖高新履历了大股东更迭后的“二次创业”，形成科技园区、环保科技和工程建立三大综合性业务，又沿着长江经济带在合肥、杭州、长沙、重庆等地举行异地项目拓展。
东湖高新又是一个极为典范的标本。
一，身世政府平台公司，承担着肯定水平的政府性职能；二，作为一家上市公司，必须给股东带来业绩回报；三，正在举行转型，面临着很多的困难与探索，怎样举行弃取，为将来奠基基础；四，典范的天下布局二级园区开发商，磨练着拿地、选址、招商、租售、运营全体系链条的搭建本领。
从上述这四点，东湖高新可谓是大部门财产地产企业的真实写照，从上世纪90年代至今，差别的形势倒逼它做出差别的贸易模式、业务模式和红利模式的选择与组合。“创新”，是贯穿始终的一个主题，这期间它的困难，思索，探索，成败，既是创新，也是求生，对于整个财产地产行业来说非常非常的告急。
当下，东湖高新正在财产地产首个“80后掌门人”杨涛的领导下，掀起以财产研究、财产导入、财产服务、财产投资为抓手打造园区运营闭环的新一轮“创新风暴”。火花S-Park财产地产30强近期与东湖高新董事长杨涛泛论了这场创新与转型背后的求索心路。
▎布局：从机会型进入到深耕长江经济带
8月29日，东湖高新在天下园区拓展上迈出里程碑式的一步。其公告称，与重庆两江新区管委会下属公司重庆两江新区招商团体有限公司共同出资在重庆两江管委会直管区建立公司，开发“重庆两江新区半导体财产园”，项目占地377亩，总投资约18亿元。
在此一周前东湖高新与重庆两江新区签订协议时透露的消息表现，该项目将被打造为重庆半导体财产创“芯”高地。两方将互助创建财产招商“两江模式”：一方面依托政府搭建一个可满意IC计划企业流片、封装测试等需求于一体的半导体财产公共服务平台，推动平台招商，加速财产聚集；另一方面，东湖高新团体将与本地政府一同出台园区专属政策，加速企业聚集；同时将建立政府引导下的专项财产基金，变招商为选商，投资极具潜力的发展型、创新型科技企业，把握财产发展机会。
对东湖高新来说，重庆项目是当前其天下版图中可谓“身价”最为显赫、意义也超乎其他的异地园区项目——从江城到山城，这照旧东湖高新第一次到行政级别和都会能级交锋汉更高的都会寻求“进阶式发展”，因此公司上下给予了相称之器重。
一方面，重庆给出的地块堪称两江新区的绝版区位，周边园区配套、企业氛围相对成熟，已经具备打造二级园区的极佳天禀；另一方面，此前在生物医药与智能制造等财产主题园区深耕的东湖高新，此次重庆项目财产定位为要求更高、投入更大的半导体财产，既是挑衅，更是借此实现自身财产集聚和服务本领升级的告急机会。
“重庆自己是国内发展集成电路财产最早的都会之一，随着智能手机财产的崛起及电子制造业的内迁趋势，重庆在半导体财产的区位上风将更加凸显。”杨涛表现。
本地政府主政领导对财产园区的思路，特别是有着“孵化器市长”之称、身世于东湖高新区的唐良智到重庆担当市长后，将“创新与科技驱动经济发展”的理念带到转型中的重庆，是善于以二级园区为平台举行财产培养与孵化的东湖高新终极落子山城的关键。
杨涛表现，在重庆项目的财产定位上，也曾有过一番犹豫。早先，东湖高新方面曾想以更加认识的智能制造为财产主题，而重庆方面提出了半导体财产为园区主导时，东湖高新方面颇为犹豫。
这可以明白，以“投入大、周期长、风险高”特点著称的半导体财产，假如单凭一家二级园区开发商的力气，从财产集聚到形成生态链条的难度非同寻常，东湖高新有所顾虑是正常的。
在这种环境下，重庆方面提出，由政府搭台，在园区中专门划出30亩地，花鼎力大肆气建立一批半导体流片、封装测试等公共服务平台。加之此前的8月尾，《重庆市加速集成电路财产发展多少政策》刚刚出炉，设立了总规模为500亿元的重庆市半导体财产发展基金，从平台支持、研发支持、投资支持、企业培养以及人才、土地、能源等多领域支持本土半导体财产的发展——可以说，重庆为这块儿心头肉给出的“妆奁”也是相称可观的。
从东湖高新与重庆政府合资建立园区，到政府在搭建非常关键的财产公共服务平台与出台财产培养扶持优惠政策，与不停夸大的财产地产新型政企互助关系相契合。
对于财产地产企业来说，肯定要明确发展地方财产的政企定位：政府是大地域和大环境的主导，企业是在政府主导搭建的大生态和大平台下，发挥企业相对灵活的专长，做好小环境的配套招商工作。政府的公共服务职能与企业相对灵活的机制和市场化本领相联合，各展所长才是财产地产乐成的不二法门——重庆地方政府与东湖高新显然均深谙此道，互有默契。
布局重庆之后，东湖高新在武汉大本营之外，已经先后落子长沙、合肥、杭州，加上有意向进入的南京、上海等地，一条围绕长江经济带国家战略的布局脉络已经清晰可见。“财产地产这盘棋，顺势而为是关键，大的财产走向和大的政策趋势，围绕这些来布局，才气包管先手。”杨涛表现。
▎财产投资与财产服务：财产生态链破局点
经过几年探索，东湖高新最新的贸易模式创新框架已根本成型，即以园区开发为平台，以园区服务为纽带，以财产研究为基础，以财产投资为抓手的新型园区生态体系与发展体系。
在国有财产地产开发商中，可以或许以市场化自主走出去扩张的本就寥寥无几，东湖高新在其中已属异类。通过多年在天下范围内的园区平台搭建，东湖高新在建及开发运营的主题型园区数目17个，建立运营规模凌驾340万方。
在园区平台的基础上，其更是创建起包含1100家入园企业信息在内的园区企业数据库，并设立财产研究部，针对生物医药、电子信息、智能制造等焦点财产举行深入研究，为后续财产服务与财产投资环节提供了坚固基础。
在通例基础服务之上，入园企业的“升级诉求”无外于资金、市场、技能、人才、政策等，这些方面能给企业贸易经营层面带来实着实在的资助，不停是财产园区服务的真谛所在。在这方面，东湖高新于2016年建立园区运营平台武汉东湖高新运营发展有限公司，经过近两年的梳理磨合，已经形成一套成熟的园区运营服务体系内容涉及从一样平常针对园区企业的物业服务到资质认定、财务管理、人才雇用等基础性服务，再到融资咨询、上市辅导等增值服务。
“我不停以为，对园区企业的服务要恒久化和标准化。多到入园企业中去走访、调研，站在入园企业角度想题目，相识他们的真实诉求，这个主场上风才是我们财产地产开发与运营企业贸易模式中最焦点，而且不可替换的护城河和破局点。”杨涛表现。
东湖高新在公共服务平台搭建与促成园区内企业间资源交换方面做出的创新颇具标杆意义。好比，其为武汉生物医药园区内的企业对接光谷生物城的检测装备与小试、中试平台租赁，特别是为入园企业景川诊断寻求一种入口酶替换产物的过程中，对接另一家入园企业普建生物的生产资源，促成两家企业互助过程中，既办理了一方对外洋入口原质料的依赖，低沉成本，又为另一方寻求到大客户，扩大市场份额，堪称园区运营服务的标杆案例。
财产投资方面，东湖高新此前与硅谷天堂互助的“双GP”模式投资基金我们在之前文章中曾做过详细先容。2018年的最新动作，是与华中科技大学配景的华工创投互助建立了一支新基金。东湖高新半年报表现，这支名为“武汉华工明德投资管理有限公司”的平台中，东湖高新占股35%。
据杨涛先容，这支新基金预计11月份开展对外投资业务，投资对象为华中科技大学的产学研科技技能转化项目，以及东湖高新自身园区内的企业，财产投资方向会集于智能制造与高科技领域。
“与硅谷天堂互助的基金投资相对成熟的企业，与华工创投互助的基金投资相对早期的发展性企业，两支基金在投资阶段上形成接力与互补。”杨涛表现，东湖高新做财产投资，重要投两类企业，一是自身园区的入园企业，二是和入园企业有上卑鄙业务关联的企业，如许才气将财产投资与财产研究、财产服务、财产招商形成联动，体现出自己与其他财产投资机构相比的最大上风。
看来，东湖高新的财产投资思路是“房东加股东，股东引房东（客）”的典范实践，而这套在财产发展中寻求自身长处点的打法，也是较为符合当前财产地产客观规律的。
▎顶层计划：顺势求变
作为当下东湖高新模式创新的操盘手，杨涛将几年来的工作心得总结为“顺势求变”。所谓顺势，是财产地产企业的战略订定、生存发展，必须服从和共同于中心与地方政府大的战略布局趋势与财产方向，求变则是不停举行模式与管理层面的革新，做到安不忘危。
无论是沿长江经济带的项目布局，照旧重庆项目对半导体财产的实验，亦或与其他地方政府平台公司的互助，都体现了“顺势”之头脑；在“求变”方面，财产研究、财产服务领域的深耕，财产投资上的创新，也有充实显现。
据杨涛先容，今年在大本营武汉的光谷生物城，东湖高新将实验打造一个20万平方米规模的全自持项目。虽说地块自己在财产与配套成熟度方面天禀优秀，纵然单从租金角度来说，也能算得过来帐，但杨涛更渴望借助此项目的实践，打磨出一套基于财产服务与财产投资等在内的财产生态闭环的园区自持财务模子。
此前，无论是武汉的生物医药加速器、软件新城，照旧杭州、合肥的异地园区项目，东湖高新都有肯定比例的自持物业，但主力都是贩卖型物业，与此次整个项目完全持有，显然有差别的算帐逻辑，东湖高新在此领域的实验，确实值得期待。在产城融合的小镇业务层面，东湖高新也渴望有所实验，不外现在还没有实质性动作。
不停夸大，财产地产企业将来有两条发展路径：一条是大开大合、综合封装的片区开发模式，另一条是风雅化的“资产管理+运营服务”模式。善于二级园区开发的东湖高新，显然更得当后者，不外这种模式也须要创建在二级园区相对规模的基础上，才有后续增值服务的平台和泥土，这也是东湖高新天下举行园区项目布局的缘故起因。
固然，东湖高新的转型并非一帆风顺。2018年半年报表现，东湖高新上半年业务收入37.41亿元，同比上涨30.8%，净利润1.37亿元，同比下降80.8%，东湖高新解释重要为客岁同期出让园博园置业股份带来的利润暴增，今年净利润相对下降，不外也从侧面分析东湖高新在财产投资、财产服务等利润泉源多元化布局还处于起步阶段，扭转基于物业层面的红利模式尚需时日。
对于地方政府平台公司来说，在政府性职能与市场化业绩诉求之间怎样游刃有余、两相分身的均衡，是一门永恒的课题以致是顶尖的艺术。地方政府在发展财产层面的要求永世是“超脱于现实”的，作为政府平台公司，既要通过市场化转型增长企业活力，又要满意地方政府的财产诉求，须要整个企业管理层的创新精力与继承——正是在这方面，东湖高新的积极破题，对整个行业都有非常告急的鉴戒意义。
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