光谷中央城的昨天、本日和来日诰日
https://p6-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/f1909044cc7147b6b82034314f5131c6~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1983968283&x-signature=3gj6AVaQHR2NChRRz4EGgDOS2mw%3D这首地铁小诗，报纸哥拍摄于2014年。
地点：汉口交情路轻轨站。
不停没舍得从手机里删掉它。
由于以为它颇有几分哲理。
比如，由点到面，再由面到点。
01.
这些年的楼市最不缺哪一类人？
答案肯定有下面这张图：
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/20a1f7a9cc8d4f53a1aab66ce6ff02e6~tplv-tt-large.image?x-expires=1983968283&x-signature=37P8YZFlfaZac74HPRAe1whjZTI%3D
听说有营销学专业的研究生据此写过一篇论文：
《当代中国期房市场需求侧权衡收益和风险的实际逆境与破解之策》
这标题不吸一口吻还真读不下来。
翻译成“人话”就是：
买房子怎样才气长后眼。
李嘉诚说，购房决议排前三名的因素是：
地段，地段，还是地段。
最传统的认知是，越在市中央、越繁华、交通越便捷，地段越好。
这话固然对。
但它只实用于买得起的时间，以及买得起的人。
买期房，那得下一番苦功夫探求潜力地段。
怎么找？相识规划。
所谓规划，就是政府的“心思”。
按照报纸哥的风俗，说一个很累的话题时，解剖一只“麻雀”最粗暴直接。
本文带你杀的这只“麻雀”，是近几年的一个网红：光谷东。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/74b2defc8f124b0aba14522739461977~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1983968283&x-signature=4PwNI7m5A6KMfXEM5ue71vwc1x0%3D
02.
买房子会不会看规划，大要分四个段位。
先说低级段位：关注官媒报道。
你印象中，下面这句在官媒中露面是什么时间。
“鲁巷转盘周边的格局已无法顺应发展需求，光谷在东部建城如饥似渴。518平方公里光谷腹地要找到新的支点…”
我回想了一下，约莫是2010年。
也是从当时起，光谷东的消息像牙膏一样越挤越多。
挤到2014年，美国SOM公司对光谷东核心地区“光谷中央城”的规划计划得到官方承认：
“总用地面积36.15平方公里，重点引进金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住。规划引入‘小街区、高密度路网’的理念，利用两横一纵三条地铁线，以及区内有轨电车线等，打造交通便利的综合商业中央和紧凑的居住小区。”
请留意，这里的“光谷中央城”并非楼盘名。
它是光谷东核心片区的统称。
2015年8月，东湖开发区管委会从珞喻路搬迁到光谷中央城。
一个月后，在某次招商推介会上，东湖高新官宣：
“光谷的中央，将渐渐转向光谷中央城，鲁巷将变为副中央。”
望见没？这些动态，实在官媒都有诚实纪录。
03.
如果没偶然间盯着媒体，么办？
相识规划的中级段位：看规划。
我等小P民也可以把政府规划调出来看？
是的。
以光谷中央城为例，找到这类“控规”图，不难。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/ddb15fffe44248d5a0291ca5a1be87d4~tplv-tt-large.image?x-expires=1983968283&x-signature=WUrsY5sWLv35UVtDT0chcxZSLtQ%3D△ 光谷中央城控规图（用地性子）
所谓控规，是“控制性详细规划”的简称。
这张图直接影响你所购买房产板块的未来。
你说这图花里胡哨，没有专业知识看不懂？
没关系。
只要不是色盲就行。
根据上面的颜色，侧重看居住用地、商办产业用地所占的比重。
如果一个板块满是住宅，且离主城较远，那不是睡城就是“死城”。
而如果住宅区表里大比例划有商服地块，即为未来留有产业。才有工作岗位、有刚性需求作支持。
在房价下行期，这里的房子既不坑爹，也会抗跌。
你问这种控规图在哪能搞到？
A、在规划部门官网查。B、用“地段名+控规”在网上搜。C、有些售楼妹子手机里也有。
再回到上面那张图：
完备的新城规划，路网条理丰富，商业、文教卫、住宅、产业、公园绿地规划疏朗、大气、明确。
至少从图上判定，谁人地方不错。
04.
不外，仅看得懂规划是不敷的。
有些时间、有些地方，规划大概成为鬼话。
相识规划的高级段位：看举措。
看这些规划是否在落实中，而不是嘴炮。
先翻两篇反面课本：
四新片区。国博是建起来了，但说好的温泉公园呢，六湖连通呢，方岛呢……？实现了几个？“白沙洲地产发展论坛”一连开了N届了，那里还是刚需大本营。缘故起因无他，配套像便秘一样困难。
但在光谷东，你隔段时间去一次，就会发现“different every day”。
落实规划的速率，显着快于别的区。
×
看交通
高铁、地铁、城铁、有轨电车、BRT、通例公交“六位一体”。11号线东段说建就建好了；19号线、9号、13号线该报批的报批，规划的规划。5条有轨电车中T2也已建成，BRT东延线在建。
×
看产业
光谷生物城、未来科技城、光谷自贸区规模早已显现。
×
看教诲
外校、十六小、十七小、华师一分校…，建成一所火一所。
×
看医疗
同济分院已开业，省妇幼即将开业，光谷国际医院已打围，尚有儿童医院…，均布设在地铁沿线。
×
看休闲
仅山川湿地公园就有6个。尚有光谷网球中央、光立方、省科技馆新馆、武汉光谷文化艺术中央……
就这短短几年，多少规划跳出了图纸。
和3年前开发区管委会说搬就搬一样，光谷用毕竟告诉你，它喜欢“玩真的”。
如许的规划，不消担心它成为鬼话。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/aabfe67c8bf34cc785b560440789b2ba~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1983968283&x-signature=n%2BCYuD2wv7SBoqJJBp7RLp2si0o%3D△ 新月溪公园效果图
05.
光谷已把它以为全部的最好配套全搬到了光谷东。
下面，是相识政府心思的顶级段位：看操盘。
怎样把企业的水都导入规划的水槽里，不跑偏，须要操盘智慧。
房企最喜欢搞住宅，由于变现快。
商服用地，都是难啃的骨头。
但在政府眼里，商服才是规划乐成与否的关键。
东湖高新很鸡贼，把光谷东的商服地块只管分割成小单位，交给差异的品牌开发商（见下图）。
而且，拍地前就设定苛刻的门槛。
以本年上半年龙湖拿到的P(2018)034号地块为例。
分7个小地块，须要建2栋180米、1栋250米超高层办公楼。房企需配建一座不低于10万方的购物中央，且自持10年，并须由房企招商引进一家“福布斯亚洲最佳50强上市公司”谋划。别的，房企还要答应引入1家由证监会答应的基金机构天下总部、1家证券投资咨询机构地区总部、1家“中国互联网百强企业”地区总部……
玩得动这些条件，根本也只能是气力玩家。
近几年光谷中央城一带拍地，险些都是这么玩的。
20多家品牌房企，就是如许被政府导入这里，到场对规划的落地。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/7b3d2b32c3364ecd94dbff5568e837ca~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1983968283&x-signature=Kl3SPKMiJxfTnkFvdj%2B845rHEuQ%3D△ 商办地块的小单位（感谢 水深制图）
06.
政府在借房企的势，开发商同样是借势高手。
还是以龙湖拿的那块地为例。
作为中国房地产开发企业综合气力十强，龙湖看到了那里独特的代价点：
光谷中央城真正的“中轴”，就在那里，就在光谷五路！（下图）
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/bcdcdcf924914d3e86de136d2913a9e6~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1983968283&x-signature=m1V3RioFnOcHFsJDw6IwfXFsFJo%3D△ （点击可看大图）
你把光谷中央城产业、配套、交通、休闲、区位等因素全部放在一张图中后，很容易得出这个结论。
这里既是光谷的政务中轴、生态中轴，也是交通中轴、商业中轴。
“龙湖 ·光谷城”的这个项目，又恰恰处在“光谷中轴”的中央。
中轴中的中轴。
中央中的中央。
这也是为什么龙湖拿地后，用大幅海报公布它“入主宇宙中央”的缘由。
大牌每每在背面出场。
作为买房人，这类概念也不要一味拒绝。
龙湖会在“宇宙中央”干什么？
它把旗下四大主航道业务全部植入了龙湖 ·光谷城。
那里将是以龙湖天街为核心，集住宅、商业、长租公寓、智慧服务为一体的大型综合体。
“龙湖天街”是龙湖的商业品牌，国内许多都会里，它都选址在中央商业区。
房企和政府各取所需。
07.
从政府到房企，一起下来，你已跟着我走完了择址一处期房的全部参考路径。
如今，你大概会对着那张区位图问报纸哥：
你说的谁人中轴线在那里？
怎么从谷歌舆图上看不到？
谁人中轴，根本不在地上好吧。
它在地底下，地下好几层。
还是来看公开报道：
投资90亿，武汉沿着光谷五路(3.6公里)和神墩一起(1.3公里)，在山川公园地底下建了一个超等地下空间公共走廊。地下空间分三层：最下层：地铁、停车场、市政管廊。中央层：公共通廊+商业体。最上层：公共绿地、下沉式广场和门路。这个地下工程，将覆盖光谷中央城核心区近50%面积。这也是环球规模最大的单个地下空间项目。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/7a507a40016c4c8c91ce057b5169f9ce~tplv-tt-large.jpeg?x-expires=1983968283&x-signature=fKXx5aEoK5LxFlw%2BAWyumzYx96M%3D△ 地下工程结构表示
光谷中央城核心区，一半的面积底下将是空的。
光谷真的是越玩越野了。
为什么近来两年你感觉光谷中轴那一动员静不大？
下面，还在冒死地掏呢。
如今，光谷五路比关山大道的团体房价低5K左右。
你以为，光谷中轴地上地下一旦团体成型，价差会不会反过来？
提示你一句：
房价，某种水平上就是房子周边资源配套的会集表现。
08.
本年，光谷30岁。
30年的光谷楼市，是武汉楼市很特殊的一个板块。
它教会武汉人一个原理：
买期房，要盯政府规划，盯都会投入，盯大牌企业。
记得多年前看过一部微影戏（名字忘了），故事梗概是：
他签完购房条约后，想回家给她一个惊喜。没等条约拿出来，她严厉地对他说，房子必须加上她的名字。他缄默，说“我们不符合”，和她分手。他开车脱离时的特写镜头是，从车窗扔下的那份条约上，购房人只写了她…
你说，他们是由于相识分手的，还是由于不相识分手的？
许多时间，选择大于积极。
越是刚需，越要有投资客的眼光。
否则，你看到的总是“万家灯火的孤独”。
- END -
撰文/报纸哥
编辑/小双
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